Beleggingstip van de week: VGP

Het gewicht van de recurrente inkomsten van VGP is de voorbije vijf jaar sterk toegenomen.

De vastgoedvennootschap VGP werd opgericht in 1998 in Tsjechië als Belgisch familiebedrijf. De familie Van Geet staat aan het commando. VGP is een pan-Europese speler met activiteiten in achttien landen.
VGP is geen gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv), maar zijn activiteiten hebben een grote gelijkenis met die van gvv’s als WDP en Montea. VGP is ook een vastgoedontwikkelaar, zoals Atenor en Immobel – ook geen gvv’s. Het is dus een hybride vastgoedonderneming.

Een gvv’s haalt haar inkomsten hoofdzakelijk uit verhuur. Dat geeft een veel grotere voorspelbaarheid en een veel grotere stabiliteit in de inkomsten en de dividenden. Vastgoedontwikkelaars verdienen hun geld hoofdzakelijk bij het opleveren van projecten. De inkomsten en dividenden zijn veel minder voorspelbaar en gaan doorgaans doorheen cycli. Een inflatie- en rente-opstoot zoals enkele jaren geleden is zeer negatief voor de hele vastgoedsector, maar de vastgoedontwikkelaars hadden daar ook operationeel veel nadeel van. Dat was veel minder het geval voor gvv’s, waar weliswaar de beurskoersen zwaar onder druk kwamen, maar niet de operationele prestaties.

Het goede nieuws is dat het gewicht van de recurrente inkomsten van VGP de voorbije vijf jaar sterk is toegenomen en het gewicht van de vastgoedontwikkeling, waarbij typisch via joint ventures wordt gewerkt, is gedaald. In het boekjaar 2024 bestond al 45 procent van het resultaat uit recurrente inkomsten. Het resultaat uit vastgoedontwikkeling is de voorbije vijf jaar erg wisselvallig, wat leidde tot een veel zwakkere prestatie dan de Bel20-index (return van -9% versus +59% voor Bel20 over de jongste vijf jaar). Maar wie sinds de beursgang in 2007 in VGP belegd is, schitterde met een return (koersevolutie + dividenden) van 785 procent versus 102 procent voor de Bel20.

Vorig jaar was een zeer gunstig jaar voor het resultaat uit vastgoedontwikkeling, zodat er een winst per aandeel van 10,52 euro werd behaald tegenover 3,20 euro in 2023. Dit jaar verwachten we een resultaat dat tussen die twee cijfers ligt. Belangrijk is een verdere groei van de recurrente huurinkomsten, wat een stabielere basis geeft voor de winstevolutie.

De bezettingsgraad van de portefeuille bedroeg een hoge 98 procent in 2024. De netto financiële schuld werd afgebouwd van 1,78 naar 1,56 miljard euro (-12%). Eind vorig jaar was er 493 miljoen euro aan kastegoeden en een niet-gebruikte kredietfaciliteit van 500 miljoen euro. Geen reden tot bezorgdheid, dus.

De vastgoedonderneming heeft een groeitraject voor de komende jaren uitgetekend. Daarvan zijn 36 projecten met een totale oppervlakte van ruim 800.000 vierkante meter in aanbouw. De waarde van de vastgoedportefeuille steeg vorig jaar van 4,83 naar 5,03 miljard euro (+4,2%), als we de joint ventures meetellen op basis van het percentage dat VGP aanhoudt. Dat levert een intrinsieke waarde van 88 euro per aandeel op. Er werd 90 miljoen euro aan de aandeelhouders uitgekeerd in de vorm van dividenden. Dat komt neer op een brutodividend van 3,30 euro per aandeel.

Conclusie

We mikken op een stijging van de intrinsieke waarde tot minstens 94 euro per aandeel dit jaar en een verhoging van het brutodividend naar 3,50 euro per aandeel. Dat geeft een verwachte onderwaardering van een kleine 15 procent en een verwacht brutodividendrendement van 4,3 procent. Voldoende om een actieve opvolging te starten met een positief advies. Een mogelijke algemene terugval kan het aandeel zelfs richting de voorbeeldportefeuille duwen.