Atenor bouwt schulden verder af

Atenor heeft een gunstiger renteklimaat nodig en de overtuiging van een neerwaartse rentecyclus om een echte herstelbeweging op gang te brengen.

De hamvraag van analisten en beleggers bij elke publicatie van de vastgoedontwikkelaar Atenor is: worden de schulden verder afgebouwd? De vennootschap komt uit een diep dal en haar wacht de moeilijke taak om weer naar boven te klauteren. De aandeelhouder heeft in 2023 een extreem zware koersval (verlies van driekwart van de waarde) moeten slikken, samen met een loodzware kapitaalverhoging. Door die kapitaalverhoging is er nog wat perspectief.

Diverse bedrijfsopbrengsten

Om met het antwoord op de hamvraag te beginnen: ja, er is sprake van een verdere schuldenafbouw. Mede door de kapitaaloperatie van 180 miljoen euro werd de netto financiële schuld afgebouwd van 867,5 miljoen eind 2022 naar 807,0 miljoen euro eind 2023. Halfweg 2024 is de netto financiële schuld verder gedaald naar 756,7 miljoen euro. De evolutie van het eigen vermogen is gestagneerd. Van 273,6 miljoen euro eind 2022 naar 344,3 miljoen euro eind vorig jaar en nu 342,7 miljoen euro (7,83 euro per aandeel). De solvabiliteitsratio, die het nettovermogen afzet tegenover het eigen vermogen en de netto financiële schulden, is wel verstevigd van 24,0 procent eind 2022 over 29,9 procent eind 2023 tot 31,2 procent eind juni 2024. Maar dat is enkel het gevolg van de daling van de nettoschuld. De kaspositie klom van 25,2 miljoen eind 2022 over 47,5 miljoen euro eind vorig jaar naar 55,4 miljoen euro medio dit jaar.

De financiële toestand is dus een stuk minder penibel dan zes of twaalf maanden geleden, maar zal nog een tijd de hoofdbekommernis van het management en de beleggers vormen.

De bedrijfsopbrengsten van 146,86 miljoen euro in het eerste halfjaar waren zeer divers. Er zijn de inkomsten uit de ondertekening van de verkoopakte van het Realex-project, de inkomsten uit verkoop van appartementen van residentiële projecten (City Dox en Twist), de verkoop van het Am Wehrhahn-project in het Duitse Düsseldorf (circa 4.250 vierkante meter), de verkoop van het project Au Fil des Grands Prés, de projectbeheerinkomsten van partnermaatschappijen en tot slot de huurinkomsten van heel wat andere projecten, zoals Nysdam, Baker Street I, Arena Business Campus A en anderen.

Die inkomsten zorgen voor een wereld van verschil in het bedrijfsresultaat. Een verlies van -38,4 miljoen euro in de eerste zes maanden van vorig jaar werd omgezet in een bedrijfswinst van 22,8 miljoen euro. Dat is net voldoende om de hoge financiële lasten te dragen, zodat er een geconsolideerde nettowinst van 0,23 miljoen euro of 0,01euro per aandeel wordt behaald. Dat is ook een wereld van verschil met het nettoverlies van 53,81 miljoen euro in de eerste helft van 2023.

Gunstiger renteklimaat nodig

De vastgoedportefeuille omvat tegenwoordig 33 projecten verspreid over 1,24 miljoen vierkante meter, in 10 landen en 14 steden. Met eind vorig jaar een spreiding van 54 procent kantoren, 39 procent residentiële woningen (appartementen) en 7 procent ander vastgoed (hoofdzakelijk winkels).

Het boekjaar 2023 werd nog afgesloten met een bijzonder zwaar verlies van 107,1 miljoen euro. Dat is -2,45 euro per aandeel verrekend na de kapitaalverhoging of -10,60 euro per aandeel op basis van het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen doorheen het boekjaar. Voor dit jaar voorspelt de bedrijfsleiding voor de bedrijfswinst (ebit) een “overwegend positief” jaar. Ondanks de hogere financiële lasten, maar dankzij de realisatie van zeven projecten die de geconsolideerde nettoschuld met 150 miljoen euro moeten verlagen (-50,3 miljoen op 30/6).

Meer nog dan andere vastgoedaandelen heeft Atenor een gunstiger renteklimaat nodig en de overtuiging van een neerwaartse rentecyclus om een echte herstelbeweging op gang te brengen. Mede daardoor, maar ook door de hoge schuldpositie, heeft het aandeel een bovengemiddeld risico met het eigen vermogen (7,83 euro per aandeel eind juni) als richtsnoer van het koersdoel voor de komende 12 tot 24 maanden. Koopwaardig, maar met een bovengemiddeld risico (rating 1C).