Aedifica heeft de verkoop van het grootste deel van zijn Zweedse portefeuille aangekondigd. De Europese speler in zorgvastgoed (48.300 bedden op 630 locaties in acht landen) verkoopt 22 zorglocaties in Zweden voor 576 miljoen Zweedse kronen. Er resten nog zes (kleuter)scholen, maar die staan ook in de etalage. De reden is de veel lagere rendabiliteit dan het groepsgemiddelde, door de kleinschaligheid.
Met de opbrengst kan de groep nieuwe investeringen doen met een hogere winstgevendheid, om op termijn de winst per aandeel op te krikken. Op 30 september bedroeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 6,12 miljard euro, tegenover 5,85 miljard eind 2023.
De nettohuurinkomsten zijn op jaarbasis met 7 procent gestegen, tot 251 miljoen euro. In de eerste negen maanden van 2024 steeg de winst met 7 procent, naar 178,3 miljoen euro of 3,75 euro per aandeel, tegenover 3,95 euro in dezelfde periode het jaar voordien.
In de zomer van 2023 voerde Aedifica een kapitaalverhoging uit tegen 52 euro, stevig onder de beurskoers, om een oorlogskas te hebben. De schuldgraad was eind september 41,5 procent. De balans is dus solide. De netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen stijgende rente bedroeg 75,84 euro per aandeel (74,90 euro inclusief de niet-gerealiseerde meerwaarden op de indekkingen), tegenover 71,70 euro op 31 december 2023.
Het dividend van 3,90 euro bruto per aandeel (3,80 euro in boekjaar 2023) werd bevestigd. De prognose voor de winst per aandeel 2024 is andermaal opgetrokken, van 4,85 naar 4,90 euro.
Conclusie
We krijgen kwartaal na kwartaal de bevestiging dat het operationeel goed blijft gaan bij Aedifica. De bezettingsgraad blijft 100 procent. De terugval in de intrinsieke waarde is voorbij. We blijven dan ook bij het koopadvies op basis van de blijvend sterke operationele prestaties, de stevige kapitaalpositie en redelijke schuldgraad, de ruim 25 procent onderwaardering tegenover intrinsieke waarde en het dividendrendement van bijna 7 procent. En vooral mikken we op een daling van de lange rente om de koers hoger te stuwen.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 56,70 euro
Ticker: AED BB
ISIN-code: BE0003851681
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,83 miljard euro
Verwachte k/w 2024: 12
Verwachte k/w 2025: 11
Koersverschil 12 maanden: -1%
Koersverschil sinds jaarbegin: +1%
Dividendrendement: 6,9%
