4 vragen over het bod van Aedifica op Cofinimmo: ‘Je koopt niet elke dag het huis van je buurman tegen een fikse korting’

Dat Aedifica een overnamebod lanceert op Cofinimmo – in plaats van andersom – hoeft niet te verbazen, zegt Trends-hoofdeconoom Daan Killemaes. “Het bod is niet alleen opportunistisch, maar is ook strategisch.”

De zorgvastgoedspeler Aedifica verraste donderdagavond met de aankondiging van een ruilbod op zijn sectorgenoot Cofinimmo (lees meer). Het biedt 1,16 nieuwe eigen aandelen per Cofinimmo-aandeel, wat neerkomt op een bod van ruim 3 miljard euro. Aedifica mikt op de overname van minstens de helft plus één van de aandelen. (lees verder onder de video)

Cofinimmo is een van de grootste en wellicht bekendste vastgoedbedrijven van ons land. Het is, net als Aedifica, een van de vier vastgoedspelers die tot de Bel20 behoren, de aandelenkorf met de belangrijkste genoteerde bedrijven van de Brusselse beurs (de andere twee zijn Montea en WDP). Beleggers stuurden het aandeel Aedifica vrijdag fors lager, terwijl Cofinimmo de uitblinker van de dag is.

Opportuniteit

Toch is het bod ook geen donderslag bij heldere hemel, zegt Trends-hoofdeconoom Daan Killemaes. “Je kunt niet elke dag het huis van je buurman kopen tegen een fikse korting. Cofinimmo noteert op de beurs al enkele jaren met een stevige korting op de intrinsieke waarde. Vorig jaar bedroeg die korting nog ruim 40 procent en begin dit jaar nog ruim 30 procent. De aanhoudende onderwaardering van het vastgoed van Cofinimmo trekt bijna onvermijdelijk geïnteresseerde partijen aan. Een goedgeleide vastgoedvennootschap als Aedifica laat dergelijke kansen niet snel liggen.”

Cofinimmo is ook bij het brede publiek een bekende naam, Aedifica is dat minder. Hoe verhouden de twee vastgoedbedrijven zich tot elkaar?

DAAN KILLEMAES. “Cofinimmo en Aedifica zijn sectorgenoten en concurrenten van elkaar. Beide vastgoedvennootschappen concentreren zich op het aanbieden van zorgvastgoed op de Europese markt. Het grote verschil is dat de vastgoedportefeuille bij Aedifica voor 100 procent uit zorgvastgoed bestaat, terwijl de portefeuille van Cofinimmo ook nog voor 17 procent uit kantoorvastgoed bestaat en voor 8 procent uit cafés die aan AB InBev verhuurd worden.

“Beide bedrijven hebben ook een heel versnipperd aandeelhouderschap, zonder referentieaandeelhouder. Dat geeft het management meer bewegingsruimte om grotere deals op poten te zetten. De vermogensbeheerder Blackrock is daarbij de grootste aandeelhouder van zowel Aedifica als Cofinimmo met respectievelijk bijna 5 procent en bijna 8 procent van de aandelen in handen.”

Lees verder onder de foto

Het is nog afwachten of de raad van bestuur van Cofinimmo akkoord gaat met het bod. Hoe moet het volgens u ingeschat worden?

KILLEMAES. “Mogelijk wil Cofinimmo een hoger bod dat beter aansluit bij de intrinsieke waarde van het bedrijf. Het bod van Aedifica waardeert de portefeuille van Cofinimmo nog altijd met een korting van 15 procent. Vooral op de kantoorportefeuille van Cofinimmo wordt door de beurs een grote korting gekleefd door het grotere risico op leegstand.

“De portefeuille van Aedifica bestaat volledig uit zorgvastgoed en is dankzij een bezettingsgraad van 100 procent waardevaster. Bij Aedifica is de beurskorting op de intrinsieke waarde daarom beperkt tot ongeveer 10 procent, waardoor Aedifica in financieel sterkere schoenen staat dan Cofinimmo om een overname met eigen aandelen te financieren. Vandaar dat Aedifica een bod lanceert op Cofinimmo, in plaats van andersom.

“De overname van Cofinimmo zou de winst per aandeel van Aedifica meteen met ongeveer 5 procent verhogen. Vergeet ook niet dat Cofinimmo bij een koers van 80 euro noteert tegen een koers-winstverhouding van 13 en een dividendrendement van 6,5 procent. Die waardering is hoogstens fair te noemen, maar zeker niet overdreven.”

Een overname zou van Aedifica een echte vastgoedreus maken. Welke strategische voordelen biedt zo’n fusie het bedrijf?

KILLEMAES. “Het bod van Aedifica is niet alleen opportunistisch, maar ook strategisch omdat de deal een toonaangevende Europese spelers in zorgvastgoed creëert. Beide bedrijven vullen elkaar geografisch goed aan en er worden in diverse landen schaalvoordelen mogelijk gemaakt. Het klantenbestand van huurders wordt ook meer divers en de huurinkomsten worden dus minder afhankelijk van de grootste huurders.

“Met een gezamenlijke vastgoedportefeuille van ruim 12 miljard euro en een beurskapitalisatie van bijna 6 miljard euro wordt het fusiebedrijf ook voldoende groot om institutionele investeerders de nodige verhandelbaarheid in het aandeel te bieden. Die extra liquiditeit kan de beurskorting op de intrinsieke waarde verminderen. De deal kan ook leiden tot een hogere kredietwaardigheid en dus lagere financieringskosten.”

Analisten beschouwen de vooruitzichten op lange termijn voor Aedifica en Cofinimmo gunstig. Dat geldt dus ook voor het eventuele fusiebedrijf?

KILLEMAES. “Door de vergrijzing blijft de vraag naar zorgvastgoed stijgen op een ogenblik dat de zorgverleners capaciteit tekortkomen en zelf niet altijd het kapitaal hebben om te investeren in gebouwen. Als kapitaal- en infrastructuurverschaffers voor de zorgverleners breekt er voor Aedifica en Cofinimmo een nieuwe groeicyclus aan. De forse stijging van de rente legde die groei de voorbije jaren aan banden, maar de lichte daling van de rente en de stabilisatie van de waarde van de vastgoedportefeuilles geven Aedifica en Cofinimmo weer wat zuurstof om te groeien. Dat lukt mogelijk nog beter met vereende krachten.”