Beleggen in hotelkamers valt buiten het financiële toezicht

De lage rente wakkert de interesse voor opbrengstvastgoed aan, maar niet iedereen heeft tijd en zin om zich bezig te houden met de praktische beslommeringen die bij de verhuur komen kijken. De verkopers van hotelkamers spelen daar handig op in. De kopers moeten zich ervan bewust zijn dat er geen toezichthouder is die hen een hand boven het hoofd houdt.

Op 23 april 2020 kregen we een mail van noreply@dunehotel.be met als titel ‘Opbrengstvastgoed met 27 jaar gegarandeerde huurinkomsten’. In de mail staan een oproep, een belofte en een waarschuwing. De oproep: “Investeer in uw eigen viersterrenhotelkamer vanaf 175.000 euro”. De belofte: “Ecohotel in Nieuwpoort met 3,25 procent huuropbrengst”. En de waarschuwing: “Wees er snel bij, reeds 35% verkocht”.

Ter herinnering: België zit op 23 april 2020 een dikke maand in de eerste lockdown. De hotels zijn open, maar de bars en de restaurants van de hotels moeten dichtblijven. Er zijn nauwelijks hotelgasten door alle restricties op reizen in België. Niet-essentiële verplaatsingen zijn verboden, om de verspreiding van het coronavirus tegen te houden. Er is ook weinig zekerheid over de heropstart van de horeca en het toerisme aan de kust.

In de mail is sprake van “turbulente beurstijden”. En dat klopt ook. Alle aandelen die van ver of dichtbij met toerisme te maken hebben, hebben bij de start van de pandemie een stevige oplawaai gekregen. Beursgenoteerde hotelgroepen, zoals Accor en Whitbread, noteren respectievelijk 36 en 44 procent lager dan op 21 februari, de laatste dag dat er in Europa nog geen vuiltje aan de lucht leek. Om hotelvastgoed te verkopen op een moment dat hoteluitbaters het zo lastig hebben, is de timing op zijn zachtst gezegd slecht gekozen. Verder in de mail lezen we over “de nieuwe trend dat vakanties meer en meer in het binnenland zullen gebeuren”. Daarom is investeren in bakstenen aan de kust nog altijd de beste garantie voor rendement, luidt het. Als kers op de taart mogen de eigenaars twee weken per jaar in hun eigen luxehotelsuite verblijven. De hotelkamer wordt 100 procent de eigendom van de koper via een notariële akte. De inkomsten zijn vrijgesteld van personenbelasting. Er zijn geen onderhouds- en herstellingskosten. Dat klinkt bijna te mooi om waar te zijn.

70 procent verkocht

Daarnaast is er sprake van een contract voor de professionele uitbating van het hotel en de verhuur, waardoor gegarandeerd en voor 27 jaar – met een uitroepteken achter 27 jaar – 3,25 procent aan huurinkomsten mogelijk is. Wanneer we klikken op de linkjes in de mail om meer informatie aan te vragen, komen we terecht op een webpagina waar uiterst links staat dat die 3,25 procent netto 25 jaar lang gegarandeerd is en uiterst rechts dat die maar liefst 30 jaar gegarandeerd is. Wat is het nu?

Het probleem met zulke publiciteit is dat er geen toezicht op is. De financiëletoezichthouder FSMA houdt nauwlettend alle reclame over spaar- en beleggingsproducten in het oog, maar als het om grote sommen geld gaat, zoals bij beleggingen in vastgoed, kunnen verkopers eender wat beloven. Een notaris houdt wel toezicht op de transactie: hij of zij controleert het juridische aspect en legt alle voorwaarden uit aan de koper. Maar de notaris kijkt niet na of ook het economische aspect – het beloofde rendement – strookt met de realiteit.

We hebben het afgelopen jaar verscheidene e-mails van verschillende mailadressen gekregen over het Dunehotel in Nieuwpoort. De laatste dateert van 23 februari en besluit: “Profiteer mee van dit unieke aanbod, reeds 70% verkocht.” Om uit te zoeken of er nog hotelkamers te koop staan, en wat de praktische details zijn, vullen we op verschillende websites onze contactgegevens in. Vervolgens krijgen we een document van twee pagina’s in onze mailbox, waarin we nagenoeg geen nieuwe informatie over de investering vinden, maar waarin wel de naam Belgium Family Invest valt. Die vennootschap wordt bestuurd door Sea Coast Group, Mylecke en North Sea Properties.

We proberen te bellen naar Sea Coast, maar krijgen een antwoordapparaat met het verzoek te mailen. Enkele dagen na onze mail krijgen we een telefoontje van een verkoopster van kamers van het Dunehotel. Ze dringt erop aan fysiek af te spreken en zegt erbij dat de uitleg anderhalf uur zal duren. Op onze vraag om – omwille van de afstandsregels en het verplichte thuiswerken – via videoconferencing af te spreken of de presentatie door te mailen, wil ze niet ingaan. We krijgen wel wat sprokkels informatie aan de telefoon. Op de vraag wie garant zal staan voor het rendement: de uitbater en “een derde-garant”. De naam van die garant mogen we niet weten. Op de vraag wie het Dunehotel zal uitbaten, is het antwoord: “Wij.”

Heirkracht

Bij de vastgoedmakelaar Realis krijgen we van een jonge verkoper te horen dat de markt voor hotelkamers het voorbije jaar op apegapen heeft gelegen. Hij is verbaasd dat we interesse tonen voor hotelkamers. Op de website van Realis staat als lokkertje bij het investeringsproject GreenHouse: “een extra rendement van 1500 euro” ofwel “een coronabonus”. Ook dat doet vermoeden dat de verkoop van de kamers in het hotel in Brussel niet echt vlot. Bij GreenHouse is de uitbater Everland, die volgens de verkoper het afgelopen jaar netjes de huur heeft betaald aan de particuliere investeerders.

Axel Lenaerts, een makelaar uit Gent, laat ons weten dat hij enkele jaren geleden gestopt is met het verkopen van hotelkamers. “Die hotelkamers werden uitgebaat door Groupe Cayman en die verkoopt ze nu zelf. Het was niet onze kernbusiness en we hebben meer dan voldoende werk. Ik heb wel nog contact met mensen die via ons hotelkamers gekocht hebben, en zo weet ik dat het rendement het afgelopen jaar is tegengevallen. Wij hebben nooit garanties gegeven over rendementen. De mensen begrijpen wel dat we met heirkracht te maken hebben en ze nemen het erbij.”

Zowel bij Sea Coast als bij Realis krijgen we te horen dat er geen belastingen verschuldigd zijn op de huurinkomsten, omdat het gaat om een constructie met vruchtgebruik. “Het vruchtgebruik wordt aan de uitbater uitbesteed. We hebben daarvoor een ruling aangevraagd bij de dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken”, zegt de verkoopster van Sea Coast.

Normaal betalen de verhuurders van kamers in België wél belastingen. Wie verhuurt aan iemand die de kamer professioneel gebruikt of aan een vennootschap, betaalt belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een kostenforfait van 40 procent. Wie verhuurt aan een particulier, betaalt belasting op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Als het om gemeubileerde kamers gaat, zoals bij hotelkamers en studentenkamers meestal het geval is, beschouwt de fiscus 40 procent van de inkomsten als roerende inkomsten. Van het deel van de huur dat betrekking heeft op de meubels, mag de verhuurder een onkostenforfait van 50 procent aftrekken.