De Belgen blijven evenwel dapper geloven in bakstenen en dus houden de prijzen niet enkel stand, maar stijgen ze zelfs verder. Is een bubbel in de maak?
Met de regelmaat van een klok orakelen gereputeerde nationale en internationale instellingen zoals de NBB, The Economist, de OESO en het IMF dat de Belgische woningen te duur zijn. Sommigen stellen zelfs dat ze 60% te duur zijn! Men komt tot deze conclusie op grond van de lage Belgische huurprijzen.
Rechtstreeks investeren
Als er één belegging is die de belegger nog nooit heeft teleurgesteld, dan is het wel de investering in de eigen woning. Als een Belg een paar honderdduizend euro te investeren heeft, denkt die begrijpelijkerwijs na over een nieuwe vastgoedinvestering. Alternatieven zijn immers weinig aantrekkelijk. De rendementen van veilige obligaties en kasbons zijn flinterdun en veelal lager dan de inflatie. Investeren in aandelen is volatiel en dus gevaarlijk.
Er kan echter niet aan worden voorbij gegaan aan de vaststelling dat dat de huurprijzen achterblijven op de prijzen van woningen en appartementen. In tegenstelling tot vele andere landen, is er in België geen grote huurdersmarkt. Van zodra een Belg het zich kan veroorloven, koopt die liever een woning dan er een te huren. Hierdoor zijn de huurders niet kapitaalkrachtig en blijven de huurprijzen laag. ‘Believers’ in Belgisch vastgoed grijpen dit argument aan om te zeggen dat er geen overwaardering is, terwijl ‘non believers’ stellen dat er sprake is van een zeepbel als rendementen zo laag zakken. Wie gelijk heeft, weet niemand, maar een goede huisvader houdt best rekening met dit risico. Daarnaast is een rechtstreekse investering in vastgoed ook echt ‘werken’; registratierechten, huurcontracten, huurdersrisico, bodemonderzoeken, subsidies, certificaten, onroerende voorheffing, herstellingen,… kunnen echte kopzorgen veroorzaken.
Dan maar een bevak
Misschien wordt het tijd om rekening te houden met de onheilsprofeten, maar dan zonder tegelijkertijd het rotsvast geloof in vastgoed te loochenen. Dit kan door niet meer rechtstreeks in fysiek vastgoed te investeren, maar in een vastgoedbevak te stappen.
De vastgoedbevak is in feite een roerende en dus liquide belegging in onroerend goed. Vastgoedbevaks beleggen in kantoren, in rusthuizen, in service flats, gemeubelde appartementen, logistiek, enz. De keuze ligt bij de belegger; gaat hij voor defensief vastgoed dan zijn er de service flats en rusthuizen. Is hij bereid een groter risico te lopen, dan is er het commercieel vastgoed, kantoorpanden en logistiek. In tegenstelling tot een rechtstreekse investering, is er een duidelijke correlatie met het onderliggende rendement. Verder neemt iemand anders het “gedoe” voor zijn rekening en kan je rekenen op een professioneel beheer van een gespreide vastgoedportefeuille.
Het rendement komt er door koersevolutie en door dividenden. De bevak is verplicht om een deel van winst uit te keren, maar betaalt op deze winst in prinicpe geen belasting. Het jaarlijks dividend is sedert 1 januari van dit jaar aan een tarief van 25% onderworpen. Enkel voor de zogenaamde residentiële vastgoedbevak geldt het verlaagd tarief van 15%. Daarnaast kan de belegger zijn aandelen met één muisklik verkopen op de beurs. De desgevallende meerwaarde is onbelast in zoverre deze kadert in een normaal beheer van een privé vermogen.
Volg de discussie mee op Twitter via @Anton_Rivus.
Anton van Zantbeek, advocaat Rivus
