Vele jaren deed een belegging in logistiek vastgoed de kassa rinkelen. De voorbije drie jaar is dat een ander verhaal. Maar de sector heeft nog steeds rooskleurige perspectieven. Tijd om nog eens te kijken naar de twee topspelers uit de Lage Laden: Montea en Warehouses De Pauw (WDP).
Familiale verwantschap
Komt het ooit tot een grotere speler in Belgisch logistieke vastgoed? Een fusie van WDP en Montea zou daarvoor zorgen. Beide vennootschappen hebben een duidelijke familiale link en komen samen al snel aan een vastgoedportefeuille met een reële waarde van ruim 10 miljard euro.
In de jaren zestig begonnen de broers Jos en Pierre De Pauw met de uitbating van magazijnen. De kinderen van Jos, onder wie de recent overleden Tony De Pauw, creëerden in 1999 de vastgoedbevak WDP, terwijl in 2006 de kinderen van Pierre volgenden met de creatie van Montea. Het samengaan lijkt ons het onderzoeken waard, want 1 + 1 lijkt ons ook meer dan 2 te kunnen worden voor de internationale beleggersgemeenschap. Of gelijken ze toch te veel op elkaar, zodat de synergievoordelen onvoldoende hoog kunnen oplopen? Dat er ooit ‘iets’ zal gebeuren met een van beide of met allebei lijkt ons aannemelijk.
Activiteitenspreiding
Montea heeft van in het begin de focus gelegd op logistiek vastgoed en wordt dan ook wel vaker omschreven als de kleinere versie van WDP. Maar ook Montea is uitgegroeid tot een flink uit de kluiten gewassen speler in logistiek vastgoed. Die is dicht bij huis gebleven met activiteiten in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland. Het zwaartepunt (zowat 70%) ligt in België en Nederland. Halfweg 2025 ging het om 122 sites, waarvan er 44 in België liggen (36%) en 40 in Nederland (33%). De rest is gespreid over 35 sites in Frankrijk (29%) en 3 sites (2%) in Duitsland. De portefeuille omvat 2,33 miljoen vierkante meter totale oppervlakte met daarnaast een landbank van 2,4 miljoen vierkante meter, waarvan al 1 miljoen vierkante meter in ontwikkeling is.
In omvang heeft Warehouses De Pauw duidelijk een streepje voor. WDP heeft meer dan 7 miljoen vierkante meter oppervlakte, met ook het zwaartepunt nog steeds in de Lage Landen. De grootste posities bevinden zich in Nederland (43%) en België (34%). Verder zien we Frankrijk (3%), Duitsland (1%) en Luxemburg (1%). Het grote verschil tussen beide gereglementeerde vastgoedvennootschappen is dat WDP al geruime tijd een stevige positie heeft in Roemenië (18%). Het opkomende Europese land met hogere groeivoeten dan West-Europa is een mooie aanvulling voor Europese of Amerikaanse multinationals die in het Oost-Europese land productiefaciliteiten hebben.
Waardering
Om Montea en WDP te vergelijken op basis van waardering, nemen we drie elementen in overweging. Vooreerst de verhouding van de beurskoers tot de intrinsieke waarde (NAV). Op dat vlak is er geen discussie mogelijk. Montea noteert op moment van schrijven met 16 procent korting tegenover de NAV, terwijl WDP met een lichte premie van 3 procent noteert.
We kijken ook naar de koers versus de boekwaarde, en ook hier is de vaststelling dat Montea goedkoper gewaardeerd wordt ten opzichte van WDP met 0,91 tegenover 1,06. In die zin is de derde maatstaf (beurskoers tegenover de verwachte winst 2025) eigenlijk overbodig. Al is de uitkomst de bevestiging van de twee voorgaande: Montea noteert opnieuw goedkoper. Het verschil is beperkt met een verwachte koers-winstverhouding (k/w) van 14 tegenover 14,5 voor WDP. Maar in historisch perspectief liggen deze waarderingen voor beide logistieke vastgoedspelers onder het gemiddelde.
Beursprestaties
Beide vastgoedvennootschappen hebben een lange beursgeschiedenis. WDP is al beursgenoteerd sinds 1999, Montea sinds 2006. We kunnen dus bijna twintig jaar terug gaan in de tijd om de prestaties van beide aandelen te bekijken. Als we de start van de Montea-notering als referentie nemen, dan komt WDP andermaal als winnaar uit de bus: een geweldige return (koersontwikkeling + dividenden) van 789 procent of gemiddeld 12,1 procent per jaar. Montea doet het ook prima, maar strandt op 625 procent of gemiddeld 10,9 procent per jaar. Ter vergelijking: de BEL20-index, waar beide aandelen deel van uitmaken, wist in die periode slechts een return van 123 procent op te leveren of gemiddeld 4,3 procent per jaar. Ondanks de voorbije drie moeilijke jaren hebben beide aandelen het een pak beter gedaan de Brusselse referentie-index.
Dividendrendement en -groei
Wie in vastgoed belegt, zowel fysiek als papieren, gaat voor het rendement. Voor beursgenoteerd vastgoed gaat het om het dividendrendement. Op dat vlak worden de aandeelhouders van beide vennootschappen momenteel verwend met een brutodividendrendement dat dicht bij elkaar ligt: 5,32 procent voor Montea en 5,43 procent voor WDP. De dividendgroei over de voorbije vijf jaar bevestigt het beeld met gemiddeld 8,3 procent groei voor Montea en 10,15 procent voor WDP. Zeer fraaie cijfers.
Conclusie
Voor beide aandelen hanteren we een koopadvies. Beide bedrijven hebben heel wat kwaliteiten, waaronder een duidelijke focus op een groeisegment uit de vastgoedsector, sterke managementteams die zich op geen belangwekkende fouten hebben laten betrappen en over duidelijk groeiplannen voor de komende jaren beschikken. Voor Montea geldt bovendien een behoorlijke korting tegenover de intrinsieke waarde van ongeveer 15 procent. De dividendgroei voor de komende jaren lijkt ook verzekerd. WDP heeft die korting ten opzichte van de intrinsieke waarde niet, maar weet op andere vlakken iets meer te overtuigen.
