Vijf kansrijke Europese vastgoedspelers op de beursvloer

De Europese vastgoedsector was op de beursvloer een van de grootse slachtoffers van de forse rentestijgingen. In 2022 ondergingen de Europese vastgoedwaarden in de Stoxx 600 Real Estate-index gemiddeld een koersdaling van 38 procent. Vorig jaar volgende een gemiddelde koersherstel van 17 procent. Die opgaande lijn werd dit jaar nog niet doorgezet, doordat de rente sinds eind vorig jaar weer wat oploopt. Zo is de tienjaarsrente in Duitsland dit jaar met 50 basispunten gestegen, naar 2,5 procent. Ook voor vastgoedbeleggers is de Duitse rente het ijkpunt.

Als compensatie voor de risico’s van een vastgoedbelegging moet het aanvangsrendement (huurinkomsten gedeeld door de vastgoedprijs) normaliter duidelijk boven de risicovrije rente liggen. Een hogere rente zet dus druk op de waarderingen van vastgoed. Met een dividendrendement van gemiddeld 4,5 procent en een korting op de intrinsieke waarde van 24 procent is de Europese sector weer aantrekkelijk gewaardeerd. De Europese Centrale Bank is toe aan een eerste renteverlaging, en er zullen er nog volgen, in de volgende twaalf maanden. We presenteren vijf kansrijke Europese vastgoedaandelen buiten de Benelux.

Kanshebber 1: Gecina

Gecina is het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds in Frankrijk. De vastgoedportefeuille, die bestaat uit 79 procent kantoren en 21 procent appartementen en studentenhuisvesting in de regio Parijs staat voor 17,1 miljard euro in de boeken. Het zwaartepunt van de kantorenportefeuille ligt op centrale locaties, goed voor ruim 70 procent van de huurinkomsten. Gecina profiteert van de polarisatie in de kantorenmarkt, waar de voorkeur van beleggers en gebruikers vooral uitgaat naar eersteklas kantoren op centrumlocaties. Op die plekken is het aanbod schaars, waardoor de huurprijzen stijgen en de leegstand laag is. Die laatste bedraagt in het centrum van Parijs 2 tot 4 procent, tegenover 14,9 procent in het zakendistrict La Défense.

Gecina weet nieuwe huurcontracten tegen duidelijk hogere huurprijzen af te sluiten, wat de kwaliteit van de kantorenportefeuille benadrukt. Desalniettemin is de vastgoedportefeuille vorig jaar met 10,6 procent afgewaardeerd, door een flinke min van 12 procent voor de kantoren en een bescheiden waardedaling van 4 procent van het residentiële vastgoed.

De balans is stevig. De 4,1 miljard euro aan liquiditeiten dekken de aflossingsverplichtingen tot 2028. Daarnaast is de rente voor 92 procent van de uitstaande schulden vastgezet voor gemiddeld vijf jaar. Gecina verwacht dit jaar een beleggingsresultaat per aandeel van 6,35 tot 6,40 euro per aandeel, een stijging van 5,5 à 6,5 procent. Het dividend is al vier jaar stabiel op 5,30 euro per aandeel, maar analisten gaan uit van een lichte groei in de komende jaren.

Gecina heeft een pijplijn aan nieuwe projecten en zal ook een goede vergelijkbare huurgroei kunnen laten zien. Het aandeel noteert met een korting van 31 procent tegenover de intrinsieke waarde (NAV) en biedt een stevig dividendrendement van 5,5 procent.

Kanshebber 2: Vonovia

De investeerder in residentieel vastgoed is weer in rustiger vaarwater terechtgekomen. Het management verwacht dat de woningprijzen dit jaar uitbodemen en dat verdere waardedalingen de balans niet in gevaar brengen. De verkoop van vastgoed zal de balans met 3 miljard euro versterken.

Vanaf 2025 verwacht Vonovia weer winstgroei, vooral gedreven door een autonome huurstijging van circa 4 procent per jaar. Duitsland kampt met een nijpend huizentekort, dat door de gestegen bouwkosten en de aangescherpte regulering naar verwachting alleen maar zal toenemen. Het is dan ook een kwestie van tijd eer de huizenprijzen weer stijgen.

Vanaf een verlaagd niveau kan het dividend de komende jaren een flinke sprong omhoog maken. Voor 2024 ligt de marktraming op een dividend van 1,16 euro bruto per aandeel. Bij een dividendrendement van 4,1 procent en een korting op NAV van bijna 40 procent beschikt het Vonovia-aandeel nog steeds over een duidelijk opwaarts potentieel.

Kanshebber 3: Segro

Het Britse Segro behoort een portefeuille van meer dan 20 miljard pond tot de grootste spelers in de Europese markt van logistiek vastgoed. De portefeuille is evenwichtig verdeeld tussen de Britse thuismarkt (55%) en continentaal Europa (45%). Op het Europese vasteland is het bedrijf voornamelijk actief in Duitsland, Frankrijk, Italië en Polen, gevolgd door Spanje, Nederland en Tsjechië. Twee derde van de portefeuille bestaat uit kleinere distributiecentra rond de steden, aangevuld met grotere magazijnen bij logistieke knooppunten. Met de breed gespreide portefeuille is Segro goed gepositioneerd om te profiteren van de sterke vraag naar logistiek vastgoed. De grondbank biedt volop ontwikkelingspotentieel en de huurinkomsten zullen in de komende drie jaar met 50 procent toenemen.

Dankzij de recente kapitaalverhoging is de schuldgraad naar 29 procent gedaald, waardoor de financiering van de expansieplannen geen probleem vormt. Segro zal zich ook richten op de sterk groeiende markt voor datacenters. Het ziet een ontwikkelingspotentieel voor 24 grote datacenters, met in totaal 1,2 gigawatt aan capaciteit. Daarmee zou het de grootste Europese belegger in datacenters worden.

Door afwaarderingen is de intrinsieke waarde vanaf de piek medio 2022 met 28 procent gedaald, maar Segro signaleert een stabilisatie van de vastgoedprijzen. Het aandeel noteert 3 procent onder NAV. De korting zou door de sterke groeivooruitzichten kunnen omslaan naar een premie. Het dividendrendement bedraagt 3,4 procent bruto.

Kanshebber 4: Merlin Properties

Merlin Properties is het grootste vastgoedfonds op de Spaanse beurs. Circa 56 procent van de portefeuille van ruim 11 miljard euro is belegd in kantoren, gevolgd door winkelcentra (18%), logistiek (17%) en diverse vastgoedobjecten. Het vastgoed is hoofdzakelijk gelegen op toplocaties in Spanje en Portugal.

Ook Merlin zet in op expansie op de datacentermarkt. Het heeft al drie datacenters, en de ontwikkelingspijplijn bestaat voor driekwart uit datacenters. Op de middellange termijn zal die categorie met relatief lange huurcontracten en kredietwaardige huurders uit de technologiesector een belangrijke bijdrage leveren aan de huurinkomsten. Omdat de datacenters nog niet volledig operationeel zijn, zullen ze dit jaar wegen op de winst.

De winst per aandeel daalt met ruim 3 procent naar 0,59 euro, maar zal in 2025 naar verwachting stijgen naar 0,68 euro. Merlin heeft met desinvesteringen zijn balans versterkt en staat er nu financieel sterk voor (schuldgraad van 35%). De bezettingsgraad is in de voorbije jaren bovendien gestaag gestegen, naar 96 procent. Dat niveau denkt Merlin vast te kunnen houden.

Hoewel er nauwelijks is afgeboekt op het vastgoed, noteert het aandeel 29 procent onder de intrinsieke waarde. Dat reflecteert de zorgen van de markt over de toekomstige vraag naar kantoorruimte, gezien de thuiswerktrend. Vooralsnog blijft de leegstand echter laag. De expansie in de datacentermarkt zal de waardering van het aandeel ten goede komen.

Kanshebber 5: Mercialys

Het vastgoedfonds Mercialys bezit 48 winkelcentra in relatief welvarende delen van Frankrijk, gelijk verdeeld over grote regionale en kleinere buurtwinkelcentra. Door de renteklim daalde de waarde van de portefeuille vorig jaar met 7 procent, naar 2,9 miljard euro. Hoewel de schuldgraad steeg van 35 naar 39 procent, blijft de balans solide. De huren zijn relatief laag en zodoende heeft Mercialys weinig leegstand.

Het bedrijf komt voort uit de Casino Group en had te lijden onder de zwakke prestaties van de retailer. De blootstelling is in de afgelopen jaren teruggebracht, maar de kwakkelende supermarktketen vertegenwoordigt nog steeds 17,4 procent van de huurinkomsten. Casino verkoopt echter zijn Franse hypermarkten, zodat het aandeel in de huren daalt naar 6,2 procent. Intermarché (5,2%), Auchan (4,1%) en Carrefour (2,0%) worden nieuwe grote huurders, en dragen dus bij aan een betere risicospreiding.

Het dividendrendement van 9,3 procent compenseert het risico. Samen met de stevige korting van 29 procent op de intrinsieke waarde geeft dat aan dat het Mercialys-aandeel momenteel aantrekkelijk gewaardeerd is.