Inspelen op de woningnood

De groeiende bevolking en een achterblijvend aanbod zorgen in veel landen voor een structureel woningtekort. Dat biedt kansen voor bouwers, vastgoedbeleggers en toeleveranciers.

Niet alleen Nederland kampt met een nijpend woningtekort, ook in veel andere Europese landen en de Verenigde Staten is de nood hoog. In de VS bijvoorbeeld is het tekort opgelopen tot 4,5 miljoen woningen, becijferde onderzoekbureau Zillow Group. En om het tekort in het Verenigd Koninkrijk te verminderen wil de nieuwe Labour-regering de komende vijf jaar anderhalf miljoen huizen bouwen. Maar volgens experts is dat nog te weinig. Als de aantallen immigranten op het huidige hoge niveau blijven, zijn er 529.000 nieuwe huizen per jaar nodig.

In Duitsland is de situatie niet anders: de regering wil onder andere 400.000 appartementen per jaar bouwen. Dat aantal wordt echter bij lange na niet gehaald, zodat de tekorten de komende jaren naar verwachting nog zullen toenemen. Door de fors hogere rentes en onzekere marktomstandigheden is de woningbouw in Duitsland ingezakt. In 2022 daalde het aantal bouwvergunningen met 7 procent en vorig jaar nog eens met 27 procent. Deutsche Bank verwacht daarom dat het aantal nieuwe appartementen dit jaar blijft steken op 212.000.

Belgisch dal

De tekorten zijn vooral het gevolg van de groeiende bevolking. Vooral door immigratie is de Duitse bevolking in de afgelopen vijftien jaar met gemiddeld meer dan 400.000 mensen per jaar gestegen. De nieuwbouw blijft hierbij sterk achter.

Dat is ook in het VK het geval, waar de bevolking sinds medio 2000 met 8,6 miljoen is gestegen tot bijna 68 miljoen. Ook in de VS kan de huizenmarkt de almaar groeiende bevolking niet bijhouden. In 2022 werden er 1,4 miljoen huizen gebouwd, het hoogste niveau sinds de kredietcrisis. Maar het aantal Amerikaanse gezinnen nam dat jaar volgens Zilow Group toe met 1,8 miljoen.

Ook in ons land tekent zich een woningnood af. Eigenlijk zijn er gemiddeld 30.000 woningen extra per jaar nodig tot 2050 om de groeiende bevolking op te vangen. Maar erg concrete plannen daarvoor zijn er niet. Om dit moment gaat de woningbouw in België zelfs door een dal.

Vanwege de structurele schaarste zijn de Amerikaanse en Britse huizenprijzen in de afgelopen jaren nauwelijks gedaald, ondanks de flink gestegen hypotheekrentes. De markt zit weer in de lift. In april stegen de huizenprijzen in de VS volgens de Case-Shiller Index met 6,3 procent naar een record.

De Duitse huizenprijzen zijn wel behoorlijk gedaald, met naar schatting 14 procent vanaf het hoogtepunt in 2022. Volgens het wetenschappelijk tijdschrift Europace is de prijsdaling op de Duitse huizenmarkten echter al voorbij, en zijn bijvoorbeeld de prijzen van appartementen dit jaar weer gestegen. In heel de Europese Unie lagen de prijzen in het eerste kwartaal 1,3 procent hoger vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar.

De dalende inflatie en de stabiliserende hypotheekrentes zijn belangrijke aanjagers voor het herstel. Naar verwachting zullen de centrale banken de beleidsrente verlagen waardoor ook de hypotheekrente verder kan dalen. Dat komt uiteraard de betaalbaarheid van woningen en de vraag ten goede.

Voor woningbouwers zijn de vooruitzichten door de woningnood op middellange termijn erg gunstig. Met de vraag zit het wel goed, gezien de demografische ontwikkelingen en de hoge tekorten. Bovendien komen verdere prijsstijgingen de winstmarges van de bouwers ten goede. Ook toeleveranciers en woningbeleggers profiteren van de woningnood. Dit zijn vier kanshebbers om het op thema van de woningnood in te spelen.

Kanshebber 1: Wienerberger

Wienerberger is een toonaangevende producent van kleiblokken, gevelstenen, dakpannen, straatstenen en kunststof en keramische buizen. Het bedrijf is marktleider in de meeste productcategorieën en is naast Europa ook actief in Noord-Amerika (20% van de omzet). De nieuwbouwmarkt is goed voor circa de helft van de omzet. Daarnaast is het bedrijf ook actief in renovatie van woningen en de infrastructuurmarkten. De dip op de nieuwbouwmarkt resulteerde in een volumedaling van circa 28 procent sinds 2021 en een verslechtering van de resultaten, maar zodra de volumes herstellen kan de winst ook weer duidelijk omhoog. Voor 2026 verwacht Wienerberger een bedrijfskasstroom (ebitda) van 1,2 miljard euro, tegen 811 miljoen vorig jaar. Die doelstelling is alleen haalbaar als de nieuwbouwvolumes herstellen.

In het eerste kwartaal was de markt nog slecht, maar het bedrijf ziet de eerste signalen van een herstel op de Europese woningmarkt. Dit jaar komt de ebitda uit op ruim 800 miljoen euro, exclusief de recente overname van Terreal. Die acquisitie voegt volgend jaar 120 miljoen euro aan de ebitda toe en Wienerberger blijft op het overnamepad. De ebitda-doelstelling voor 2026 vertaalt zich in een winst per aandeel van ruwweg 5 euro, wat een koers-winstverhouding van 6,6 oplevert. Dat is te laag gezien de groeikansen op middellange termijn.

Kanshebber 2: Persimmon

Persimmon is een van de grootste huizenbouwers in het Verenigd Koninkrijk en is in heel het land actief. De onderneming voert drie merken: Persimmon Homes, Charles Church en Westbury Partnerships. Het bedrijf heeft een landbank en is deels verticaal geïntegreerd, met een eigen houtskeletfabriek en betonsteen- en dakpannenfabriek. Interessant is dat Persimmon zich meer richt op het betaalbare deel van de markt, met een bijzondere nadruk op starters. Precies in dit segment is de schaarste groot.

Vorig jaar zakten de huizenverkopen met een derde en halveerde de winst voor belastingen. Daarmee is het dal gepasseerd, want Persimmon bereidt zich voor op een marktherstel en verwacht dit jaar licht hogere verkopen en een vergelijkbare operationele winstmarge. De Bank of England staat klaar om de rente te verlagen en daardoor zal ook de hypotheekrente waarschijnlijk dalen. Dat moet Persimmon in staat stellen om terug te keren naar het groeipad. Met 15 keer de verwachte winst voor 2025 is het aandeel niet te duur.

Kanshebber 3: Aedas Homes

De Spaanse woningontwikkelaar Aedas Homes heeft een geografisch goed gespreide landbank in zowel stedelijke gebieden als kustgebieden in Spanje. De landposities zijn goed voor de ontwikkeling van meer dan 15.000 woningen en dat biedt uitzicht op een omzet van circa 6 miljard euro. Het doel is jaarlijks 3.000 woningen op te leveren. Vorig jaar zat het bedrijf met 2.938 daar al dichtbij. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan de productie worden opgevoerd naar circa 3.500 per jaar.

Aedas Homes is goed gepositioneerd om te profiteren van de sterke vraag naar nieuwe woningen, onder meer bij buitenlanders. Een van de drie huizen werd vorig jaar gekocht door een buitenlandse klant. De vraag van deze groep is groot, mede doordat gepensioneerde babyboomers in Noordwest-Europa graag overwinteren in Spanje.

Het land kampt met een tekort van 325.000 huizen en de prijzen zitten in de lift. In het eerste kwartaal stegen de Spaanse woningprijzen met 6,4 procent vergeleken met een jaar eerder. Met een omzetstijging van 59 procent in het eerste kwartaal (april-juni) maakt Aedas Homes een vliegende start in het nieuwe boekjaar. Zolang de schuldgraad (LTV) onder de 20 procent zit, keert het bedrijf bijna heel zijn winst uit. Op 1 augustus is een bijzonder dividend uitgekeerd van 1,11 euro per aandeel, gevolgd door nog eens 0,90 euro later dit jaar. Dat komt bovenop het reeds uitgekeerde reguliere dividend van 2,50 euro. Naar verwachting kunnen de aandeelhouders ook de komende jaren relatief hoge uitkeringen tegemoet zien.

Kanshebber 4: D.R. Horton

Op basis van volumes is D.R. Horton de grootste huizenbouwer in de VS. Verhuur van woningen levert 10 procent van de omzet op. De onderneming heeft een goede geografische spreiding en geniet door haar omvang van schaalvoordelen. In drie van de vijf grootste huizenmarkten in de VS is D.R. Horton de marktleider. Het heeft vooral een sterke positie in het betaalbare segment tot 400.000 dollar, goed voor 69 procent van de volumes.

Door de jaren heen laat het bedrijf goede resultaten zien, met een gemiddelde omzetgroei van 16 procent per jaar sinds 2018. Een groot deel van de kasstroom wordt teruggesluisd naar de aandeelhouders via dividenden en aandeleninkoop. Een nieuw aandeleninkoopprogramma van 4 miljard dollar (7% van de beurswaarde) is onlangs goedgekeurd.

Medio dit jaar was circa de helft van de woningen in voorraad nog niet verkocht en over de afgelopen drie jaar was dat gemiddeld circa 50 procent. Dat is een risico wanneer de markt onverhoopt verslechtert, maar door de structurele krapte is dat onwaarschijnlijk. Het bedrijf publiceerde onlangs beter dan verwachte kwartaalcijfers en rekent voor het lopende boekjaar op een omzetstijging van circa 4 procent en een stabiele kasstroom uit de woningverkopen.