Met welke extra kosten moet u rekening houden voor een tweede verblijf in Spanje?

Voor heel wat Belgen blijft Spanje het vakantie- en investeringsland bij uitstek. Hebt u een droomhuis aan een Spaanse Costa op het oog? Met welke extra kosten moet u dan rekening houden?

Vorig jaar kochten elke dag tien Belgen een villa of een appartement in Spanje. Ook in de eerste helft van 2018 voelden Spaanse makelaars veel interesse bij onze landgenoten. In de steden en de toeristische gebieden zitten de vastgoedprijzen er weliswaar al een tijdje opnieuw in de lift, maar zeker in minder populaire regio’s zijn nog koopjes te doen. Guy Paulussen*, een docent uit Antwerpen, liet zich vier jaar geleden al verleiden tot de aankoop van een tweede verblijf in Albatera, een rustige gemeente in de provincie Alicante. Hij betaalde 200.000 euro voor een villa met zwembad.

Voor een nieuwbouwwoning betaalt u in Spanje doorgaans 10 procent btw plus 1,5 procent zegelrecht. Voor de aankoop van een bestaande woning worden overdrachtskosten aangerekend, te vergelijken met onze registratierechten. Guy Paulussen betaalde 10 procent, maar de percentages verschillen, want de zeventien autonome regio in Spanje mogen hun tarieven vrij bepalen. In Murcia betaalt u bijvoorbeeld een vast tarief van 8 procent, terwijl Andalusië een percentage hanteert dat oploopt naargelang de aankoopprijs.

De tussenkomst van de Spaanse notaris kost u tussen 0,1 en 0,4 procent. “Ik betaalde 800 euro”, zegt Paulussen. “De rol van zo’n notaris is – in tegenstelling tot die van zijn Belgische collega – zeer beperkt. Hij controleert alleen de identiteit van de partijen en gaat na of de verkoper wel de rechtmatige eigenaar is. De akte registreren behoort niet tot zijn taken. Dat is geen onbenulligheid, want niet registreren betekent dat de verkoper zijn woning een tweede keer kan verkopen. De overheid beschouwt hem dan nog altijd als de wettige eigenaar.”

Onafhankelijke advocaat

De Spaanse notariële akte biedt dus onvoldoende waarborgen. “Daarom doe je er als koper goed aan een lokale advocaat in te schakelen”, adviseert Paulussen. Die kostte hem 1815 euro aan erelonen, maar die kosten zijn volgens hem zeker kleiner dan de meerwaarde. “Een advocaat controleert onder andere of er schulden of boetes op de woning rusten, bijvoorbeeld door onbetaalde belastingen. Hij gaat ook na of het pand legaal gebouwd is, en wat eventueel moet en kan worden geregulariseerd. Bovendien is hij aansprakelijk voor eventuele fouten in zijn advies.”

Glenn Janssens is juridisch adviseur bij Confianz, een advieskantoor dat vastgoedtransacties aan de Costa Blanca begeleidt. Hij onderstreept het belang van een onafhankelijke advocaat. “Vaak heeft de makelaar of promotor ter plaatse zelf een jurist in dienst”, weet hij. “Die behartigt voornamelijk de belangen van de verkoper. Wanneer dan gebreken worden vastgesteld, worden jouw belangen mogelijk niet ten volle verdedigd. Zoek daarom een neutrale raadsman die je objectief informeert over de stedenbouwkundige, financiële en fiscale situatie. Vraag ook naar zijn werkwijze en naar garanties.”

De advocaat van Guy Paulussen zorgde ook voor de registratie van de aankoopakte. Hij betaalde nog eens 600 euro voor de registratie bij het kadaster. Omdat de vorige eigenaar de woning had uitgebreid zonder dat te melden, werd 3000 euro extra aangerekend voor de regularisatie van de bouwovertreding. Samen met nog 530 euro aan administratieve kosten dikte zijn initiële aankoopfactuur van 200.000 euro uiteindelijk aan met 26.745 euro. Dat komt neer op een kostenpercentage van bijna 13,5 procent.

Ter info: als Belgische koper bent u in Spanje verplicht zelf 3 procent van de aankoopprijs in te houden wanneer de verkoper geen Spaanse inwoner is. Het bedrag moet u of uw advocaat doorstorten naar de lokale belastingdiensten. Die som dient als voorschot op de meerwaardebelasting die de verkoper achteraf moet betalen.

Kosten voor krediet

Overweegt u uw vakantieverblijf al dan niet gedeeltelijk te financieren met een lening? Weet dan dat een krediet in Spanje afsluiten bijkomende kosten met zich brengt. “Net zoals in België wordt de hypotheek er gevestigd via een notariële akte”, zegt Glenn Janssens van Confianz. “Daarvoor moet je extra betalen. De hypotheek dient ook ingeschreven te worden in het kadaster. Daarvoor worden registratiekosten aangerekend. Eind vorig jaar oordeelde een Spaanse rechtbank echter dat de bank die kosten zelf zou moeten dragen.”

Bij het afsluiten van een hypotheeklening heffen de Spaanse regio’s een zegelrecht op een bedrag dat overeenkomt met 115 tot 200 procent van de waarde van de hypotheek. Glenn Janssens: “Het percentage verschilt van bank tot bank en is afhankelijk van het risico dat de kredietgever neemt bij het uitschrijven van de lening. Je doet er dus goed aan de voorwaarden van financiële instellingen te vergelijken. Het tarief van het zegelrecht varieert ook van regio tot regio. Aan de Costa Blanca moet je rekenen op 1,5 procent.”

Armand Jamin* uit Jodoigne kocht vorige maand een villa in Moraira, een pittoresk dorpje aan de Costa Blanca. Hij gebruikte deels zijn spaarcenten, maar sloot ook een hypothecaire lening af ter waarde van 200.000 euro. De belastbare basis bij de Spaanse bank waarbij hij het krediet aanging, bedroeg 120 procent van de hypotheek, ofwel 240.000 euro. “Het zegelrecht van 1,50 procent kostte me dus 3600 euro”, zegt Jamin.

Voor de bank een hypotheek mag uitschrijven, moet een taxateur de waarde van de woning schatten. De taxatiekosten durven te variëren, maar voor Armand Jamin bleven ze beperkt tot ongeveer 200 euro. “Ik betaalde wel een forse opstartcommissie en administratieve kosten aan de Spaanse bank”, zegt hij. “Die bood me overigens ook een brandverzekering aan, in ruil voor gunstigere voorwaarden. In totaal betaalde ik bijna 8000 euro aan extra kosten, wat overeenkomt met 4 procent. Misschien had ik toch maar beter een lening in België afgesloten.”

Vraag tijdig uw nummer aan

Om eigenaar te kunnen worden van een woning in Spanje, moet u vooraf een zogenaamd NIE-nummer aanvragen. Zonder dat identificatienummer voor niet-residenten kan de notaris uw aankoop niet finaliseren. Als u samen met uw partner een woning koopt, hebt u beiden een NIE-nummer nodig. “De aanvraag kan in het Spaanse politiekantoor gebeuren, maar dan moet je je daar wel na afspraak persoonlijk aanbieden”, weet Glenn Janssens van advieskantoor Confianz.”Je kunt daarvoor echter ook een notariële volmacht geven aan je lokale raadsman.”

“Een derde mogelijkheid is het NIE-nummer zelf aan te vragen via het Spaanse consulaat in Brussel. Dat is de goedkoopste manier – reken op zo’n 20 euro per persoon. Maar je moet dan wel wat geduld oefenen: hier een afspraak vastleggen duurt meestal zo’n twee maanden. Na je bezoek aan het consulaat ontvang je binnen de twee weken via e-mail een document met je persoonlijke identificatienummer. Dat moet doorgegeven worden aan de Spaanse notaris. In praktijk is het verkrijgen van een NIE-nummer meestal de vertragende factor.”