Experts waarschuwen voor combinatie rentestijging en strengere kredietverlening

Moeten de banken op de rem staan bij de toekenning van woonkredieten? De Nationale Bank stuurt daarop aan, maar onderzoekers van de KU Leuven stellen dat het risico op wanbetaling wordt overschat. Ze waarschuwen voor de verlammende gevolgen van een ongelukkige timing van de kredietverstrenging.

Deining en ongerustheid op de arbeidsmarkt in mei. De Nationale Bank drong erop aan dat banken een hogere risicoweging zouden hanteren voor woonkredieten met een quotiteit (de verhouding van het geleende bedrag tegenover de aankoopprijs) van meer dan 80 of 90 procent.

De Nationale Bank was ongerust over het groeiende aandeel risicovollere leningen in de kredietportefeuilles van de banken. In vastgoedkringen klonk het argument dat zo’n maatregel de toegang tot de eigendom van een woning zou bemoeilijken. De regering vroeg een bijkomende risicoanalyse. Op het resultaat daarvan is het nog wachten.

Het is niet eerste keer dat de Nationale Bank aanstuurt op strengere kredietvoorwaarden. In 2012 waarschuwde ze al voor grotere risico’s op de residentiële vastgoedmarkt. Eind 2013 volgde een kredietverstrenging. Op verzoek van en in samenwerking met Philippe Janssens van de projectontwikkelaar Immpact analyseerden Sven Damen en Frank Vastmans, vastgoedeconomen van de KU Leuven, het kredietbeleid sinds de financiële crisis.

Hun eerste vaststelling is dat het aantal goedgekeurde kredieten (ten opzichte van het aantal aanvragen) wel degelijk een knauw heeft gekregen als gevolg van het strengere beleid. De verstrenging ging ook gepaard met een renteverhoging voor leningen met hogere quotiteiten en langere looptijden.

Sven Damen rekent voor: “Bij een lening van 95 procent van het aankoopbedrag en met een looptijd van dertig jaar zag een gezin dat een afbetalingslast van 1000 euro aankon, zijn ontleningscapaciteit met 15.000 euro dalen.”

Dat is een fikse streep door de rekening van de individuele koper. Maar u waarschuwt ook voor schokken die de woningmarkt in zijn geheel kunnen raken. In de periode 2013-2016 heeft de verstrenging toch geen schokken teweeggebracht?

SVEN DAMEN: “Dat is juist. Maar vergeet niet dat de rente toen nog zakte. Wanneer de rentevoeten met 1 procent dalen, kan je ongeveer 10 procent meer ontlenen. De lagere rente heeft dus het effect van de kredietverstrenging meer dan geneutraliseerd. Maar nu is die rente historisch laag.”

PHILIPPE JANSSENS: “De kans is groot dat de rente zal stijgen. Als de banken dan tegelijk hun kredietbeoordeling strenger maken, krijg je twee keer een effect in dezelfde richting. Dat lijkt mij een gevaarlijke situatie. De timing is belangrijk.”

Wat kunnen de gevolgen zijn voor de vastgoedmarkt?

DAMEN: “Als de gezinnen minder kunnen lenen, zie ik twee scenario’s. De verkopers van woningen kunnen op die krimp in de vraag reageren door hun vraagprijs te verlagen. Dan zakken de woningprijzen. Op zich is dat geen probleem, maar omdat we in ons land al zo lang stijgende prijzen gewoon zijn, zou zo’n prijsdaling weleens tot een paniekreactie op de vastgoedmarkt kunnen leiden.

“In het andere scenario dalen de prijzen niet. Dat is niet zo onwaarschijnlijk. Studies tonen aan dat een neerwaartse prijsrigiditeit op de woningmarkt mogelijk is. In dat geval is de verkopende partij niet geneigd de prijs naar beneden aan te passen. Zij heeft vaak een minimumprijs in gedachten waaronder ze zeker niet wil zakken. Dan ontstaat een betaalbaarheidsprobleem op de woningmarkt, want de woningprijzen blijven gelijk terwijl de ontleencapaciteit daalt. Er ontstaat dus een kloof tussen de vraag- en de biedprijs, met als bijkomend risico dat het aantal transacties terugvalt.”

Voor kandidaat-investeerders zit in het eerste scenario misschien een kans, want de huurmarkt versterkt en ze kunnen goedkoper aankopen.

DAMEN: “Inderdaad, als de verkoopprijzen dalen, stijgt het huurrendement voor nieuwe investeerders. Maar bij een rentestijging worden ook vastrentende alternatieven interessanter. Vastgoedinvesteerders zullen daardoor sowieso een hoger rendement eisen.”

JANSSENS: “Natuurlijk kijkt een vastgoedbelegger naar zijn rendement. En de vastgoedmarkt profiteert van het feit dat geld op een spaarboekje niets opbrengt. Maar mijn ervaring is dat wie in vastgoed belegt, dat ook uit veiligheidsoverwegingen doet. Mensen ervaren vastgoed als een veilige haven. Dat gevoel is door de bankencrisis alleen nog maar toegenomen.”

De Nationale Bank viseert kredieten met een quotiteit van meer dan 80 procent. Maar volgens u wordt het risico van hoge quotiteiten overschat.

DAMEN: “Ja, omdat gezinnen hier verantwoordelijk blijven voor het terugbetalen van de schuld. In Amerika is dat anders. Daar kan je de sleutel van je woning aan de bank geven en andere oorden opzoeken. Dat soort strategische wanbetalingen is in ons land niet mogelijk.

“In België is inkomensverlies door bijvoorbeeld werkloosheid of ziekte de belangrijkste oorzaak van wanbetalingen. Maar ons onderzoek suggereert dat er geen verband is tussen hoge quotiteiten en hogere werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.”

Ook een hoge afbetalingslast in combinatie met ander hoge woonkosten is een risicofactor. Banken houden dus beter ook rekening met de energieprestaties en onderhoudskosten van woningen.

DAMEN: “Ja, de energie-uitgaven en de onderhoudskosten kunnen substantieel verschillen naargelang de ouderdom en de typologie van de woning.”

JANSSENS: “Laat dit een oproep aan de banken zijn. Voor een gezin dat in een appartement woont, ligt de energiefactuur gemiddeld 20,6 procent lager dan voor een gezin in een huis. Veel banken kijken vooral naar het maandelijkse gezinsinkomen versus de afbetalingslast. Dat is in het nadeel van nieuwbouw, want door de hoge normen voor isolatie en energieprestaties is nieuwbouw in aankoop duurder.”

Er zijn in de periode 2013-2016 geen grote ongelukken gebeurd, maar dat was ook de periode waarin de economie uit het dal kroop. Misschien zijn aangescherpte kredieteisen wel wenselijk in het geval van een nieuwe recessie?

DAMEN. “De Nationale Bank houdt uiteraard ook rekening met andere factoren, zoals een eventuele overwaardering van de vastgoedmarkt. Maar hoe streng moet je zijn? Dat is een moeilijke oefening. Het risico van een te strenge kredietbeoordeling voor leningen met een hoge quotiteit en/of een lange looptijd is dat je voor een deel van de bevolking de toegang tot de koopmarkt afsluit, terwijl die mensen zo’n lening misschien perfect aankunnen. Denk aan mensen die een goede, zekere baan hebben met een relatief hoog salaris, maar die niet over een spaarpotje beschikken.”

JANSSENS. “Ik vind dat er toch wel wat respect en vertrouwen mag zijn in mensen die voor hun eerste woning een lening aangaan. Een woning is voor veel mensen de belangrijkste aankoop in hun leven. Dat is een beslissing die ze niet lichtzinnig nemen. Voor velen is de stap van de huur- naar de koopmarkt ook maatschappelijk belangrijk. Op de sociale ladder springen ze meteen vijf sporten hoger. Investeren in een eigen woning is ook een vorm van pensioensparen.

Dat zijn zaken waar mensen wel een inspanning willen voor leveren. Als ze het dan een tijdje financieel moeilijk hebben, dan zullen ze bijvoorbeeld wat minder of helemaal niet op reis gaan. Het gaat tenslotte toch over het dak boven hun hoofd. Een krediet voor een tweede woning – een tweede verblijf of een investeringspand – vind ik een heel ander verhaal.”