De vastgoedmarkt voor actieve senioren hapert: ‘Huurleegstand loopt op tot 20 of 30 procent’
Projectontwikkelaars storten zich massaal op de niche van het vastgoed voor actieve senioren. Iets té massaal zelfs. De investeerders weten het product te waarderen, maar het tekort aan huurders zet een flinke rem op het rendement.
Veel senioren beschikken over een goedgevulde portefeuille, hebben ervaring met beleggen en belangstelling voor nieuwe investeringen. Door de vergrijzing van de babyboomgeneratie zal hun aandeel in de bevolking de komende jaren ook sterk toenemen.
Het is dus niet verwonderlijk dat projectontwikkelaars veel belangstelling tonen voor die groep: mensen die nog actief zijn, die nog niet naar een woon-zorgcentrum willen, maar die ook geen zin meer hebben om een villa te onderhouden die te ruim is en te veel energie vreet.
“Ze zoeken een functionele, beter georganiseerde woning in de buurt van diensten zoals supermarkten, in plaats van ergens afgelegen op het platteland”, legt Stefaan Gielens uit. Hij is de gedelegeerd bestuurder van Aedifica, een gereglementeerde vastgoedvennootschap die gespecialiseerd is in zorgvastgoed.
Het rendement in Duitsland en Nederland is hoger dan in België, waar het al drie jaar afneemt” (Jean-Edouard Carbonnelle, Cofinimmo)
Volgens cijfers van Probis Consulting, een adviesbureau dat actief is in de sector van de gezondheidszorg, telt Vlaanderen 20.538 flats in serviceresidenties. Wallonië heeft er 2588 en Brussel 1336. Het verschil tussen het noorden en het zuiden van ons land is dus enorm.
“Sinds enkele jaren is de markt in het noorden van ons land volledig opengegaan. Daardoor konden er veel extra assistentiewoningen ontwikkeld worden”, verduidelijkt professor Jeroen Trybou, gezondheidseconoom aan de Universiteit Gent en manager bij Probis.
Leegstand
In een assistentiewoning kunnen mensen vanaf 65 jaar (60 jaar in Wallonië) een onafhankelijk leven leiden in een flat in een gebouw met voorzieningen, gaande van een ontmoetingsruimte over zorg, een conciërge, warme maaltijden tot zelfs een binnenzwembad in de meest luxueuze residenties. De gebouwen zijn onderworpen aan wettelijke normen.
Probis heeft onlangs op verzoek van ING dat vastgoedsegment uitgebreid onderzocht. Een van de vaststellingen is dat ontwikkelaars zich vooral richten op actieve senioren die net de zeventig gepasseerd zijn, maar dat in de praktijk de bewoners in de tachtig zijn.
De meeste residenties liggen in Antwerpen (6540 wooneenheden), West-Vlaanderen (6540) en Oost-Vlaanderen (4272). Waals-Brabant (150 eenheden), Luxemburg (269) en Namen (396) blijven daar ver achter.
In België betaal je in een serviceresidentie voor een flat met één slaapkamer 34,2 euro per dag. Voor een flat met twee slaapkamers betaal je 42,8 euro. Een flat met één slaapkamer is gemiddeld 54 vierkante meter groot en een flat met twee slaapkamers 77,5 vierkante meter.
34,2 euro per dag betaal je in België voor een flat met één slaapkamer in een serviceresidentie
De flats trekken relatief gemakkelijk investeerders aan die een veilige belegging zoeken, maar het is een stuk moeilijker er ook huurders voor te vinden. En dat is natuurlijk nefast voor hun rendement. “De huurleegstand loopt in sommige gevallen op tot 20 of 30 procent”, stelt Philippe Mestach, verantwoordelijke van de afdeling Serviceresidenties in het vastgoedagentschap Latour & Petit.
“Het resultaat is dat alle investeerders het beloofde rendement op hun buik kunnen schrijven. We merken daarbij op dat de prijzen zeer hoog liggen. Je moet gemiddeld 2500 à 3000 euro per maand neertellen voor een flat: 1000 euro huur, 1000 euro voor de diensten, 400 à 500 euro restaurantkosten, 150 euro voor de beheerder…”
Hij voegt eraan toe dat mensen ook pas op latere leeftijd naar een residentie trekken. “De ‘opaboom’ heeft niet plaatsgevonden”, vervolgt Mestach. “Er is een generatie overgeslagen: de leeftijd van de bewoners is van 70 naar 85 jaar gesprongen. Vroeger verbleven de mensen gemiddeld vijftien tot twintig jaar in een serviceresidentie. Tegenwoordig is dat vijf jaar.”
Professor Trybou ziet hetzelfde in Vlaanderen. “Almaar meer complexen van assistentiewoningen hebben moeite om huurders te vinden. De mensen die een toeloop naar dat soort residenties verwachtten door de demografische groei en de vergrijzing, hebben zich vergist. De prijzen zijn vaak relatief hoog voor de middenklasse, zeker in vergelijking met de klassieke huurmarkt. Om zich te onderscheiden van die klassieke huurmarkt is het belangrijk voldoende in te zetten op de omkadering en dienstverlening.”
Democratiseren om te overleven
De situatie dwingt de spelers hun model te herzien. Er zijn verschillende mogelijkheden om serviceresidenties toegankelijker te maken. Zo kunnen ze de gemeenschappelijke kosten voor allerlei diensten drastisch verminderen of samenwerken met een woon-zorgcentrum om bijkomende zorgdiensten te kunnen aanbieden.
“We merken dat de bezettingsgraad flink stijgt als de residenties vlak bij een woon-zorgcentrum liggen”, stipt Stefaan Gielens aan. “We moeten dat aanmoedigen.”
Als je zo’n project als een vastgoedoperatie ziet, ga je onvermijdelijk de mist in” (Stefaan Gielens, Aedefica)
Voor Philippe Mestach is democratiseren de belangrijkste manier om de serviceresidenties nieuw leven in te blazen.
“Hoe? Democratiseren kan door een minimaal aantal diensten aan te bieden. Bijvoorbeeld een onthaal van acht uur ‘s morgens tot acht uur ‘s avonds. Andere diensten, zoals het restaurant en de schoonmaakdienst, zal je echter moeten uitbesteden. En alles zal betalend en à la carte moeten zijn.” Zo zouden de kosten gehalveerd kunnen worden tot 500 of 700 euro per maand.
Stefaan Gielens voegt daaraan toe: “We staan voor twee uitdagingen. We moeten de mensen overtuigen dat het de moeite loont hun thuis te verruilen voor een serviceresidentie. En we moeten hen overtuigen van de kwaliteit van de aangeboden diensten. Het is belangrijk dat we een product ontwikkelen dat aansluit op het budget en de behoeften van de gemiddelde Belg. De toekomst van die markt ligt niet meer in de luxe, zoals vroeger het geval was.”
De sleutels tot succesvolle assistentiewoningen
Volgens Probis, een adviesbureau in de sector van de gezondheidszorg, hangt het succes van assistentiewoningen af van zeven elementen. De analyse is gebaseerd op gesprekken met twintig beheerders en directeuren.
1. Voor de meeste vastgoedprojecten hangt de rentabiliteit van een project af van het evenwicht tussen de bouwkosten en de huren. “Het gebeurt nu vaak niet, maar je zult in de eerste plaats toch op de middenklasse moeten mikken. Dat is de grootste doelgroep”, stelt Jeroen Trybou.
2. Creëer schaalvoordelen door grote projecten aan te bieden van dertig tot veertig eenheden. Zo kun je de bouwkosten en de kosten voor diensten drukken en het risico beperkt houden.
3. Vind een goed evenwicht tussen de lokale vraag en het aanbod. De keuze van de locatie is doorslaggevend. “Er zijn grote verschillen tussen de regio’s en gemeenten”, merkt Trybou op. “Informeer je daarover, want het heeft een invloed op de bezettingsgraad.”
4. Het project moet zich onderscheiden van de andere met zijn infrastructuur, de nabijheid van diensten of faciliteiten, de dagprijs of de aangeboden diensten.
5. Pas de prijzen aan aan de koopkracht van de doelgroep in een bepaald gebied. De bewoners vinden het belangrijk dat ze enkel hoeven te betalen voor de diensten die ze nodig hebben.
6. Zorg voor verscheidenheid van het aanbod in het project.
7. Denk na over zorgdiensten. “We merken dat de nabijheid van een woon-zorgcentrum een wezenlijke meerwaarde kan zijn voor een project”, zegt Jeroen Trybou. Bewoners kunnen zo voorrang krijgen en gebruikmaken van diensten die de serviceresidentie zelf niet aanbiedt, zoals een kapsalon, een cafetaria, een kinesist, enzovoort.
‘Een serviceresidentie kan niet meer zonder een woon-zorgcentrum’
Aedifica, een gereglementeerde vastgoedvennootschap gespecialiseerd in zorgvastgoed, richt zich voor zijn groei op enkele van onze buurlanden. Aedifica bezit 1,5 miljard euro aan vastgoed, waarvan 82 procent zorgvastgoed is.
Aedifica investeert veel in Nederland en Duitsland. Biedt België nog perspectieven voor u?
STEFAAN GIELENS. “Duitsland heeft inderdaad meer potentieel. De Belgische markt is volwassen. Duitsland en Nederland zijn nog niet in dezelfde mate geconsolideerd.”
Waarom investeert u in die landen?
GIELENS. “Het rendement ligt er hoger, je moet daar geen doekjes om winden. In België bedraagt het 4,5 à 5 procent, terwijl je in Nederland 6 procent of meer haalt. En bovendien gaat het daar meestal over nieuwbouw met langetermijnverhuur.”
Is de Vlaamse markt van serviceresidenties verzadigd?
GIELENS. “Nee, maar je moet tegenwoordig goed nadenken voor je je op die markt waagt. Sinds quota de markt niet langer beperken, is het een puur vastgoedproduct geworden. De flats worden los verkocht. En in Vlaanderen is het gebruikelijker dan in Wallonië om een woning te hebben en tegelijk over bepaalde diensten te kunnen beschikken.”
Wat zijn de perspectieven in Wallonië?
GIELENS. “De vergrijzing verloopt er minder snel dan in Vlaanderen. Er is nog ruimte voor woningprojecten met zorgdiensten. Het gaat erom dat je een goed concept hebt. Als je zo’n project als een vastgoedoperatie ziet, ga je onvermijdelijk de mist in. Een serviceresidentie kan niet meer zonder een woon-zorgcentrum of betrouwbare medische diensten.”
Hoe komt het dat zo weinig GVV’s in zorgvastgoed investeren?
GIELENS. “Iedereen heeft de neiging zich in een segment te specialiseren. In Europa is zorgvastgoed een opkomende markt. In tegenstelling tot de Verenigde Staten, waar het al in de top drie staat. Er zullen dus nog andere spelers opduiken in België.”
‘Zorgvastgoed blijft een succesvol segment’
Met een beurswaarde van 2,2 miljard euro en een vermogen van 3,6 miljard euro is Cofinimmo de grootste Belgische vastgoedgroep. De GVV is al jaren bezig het zorgluik van haar portefeuille te versterken ten koste van residentieel vastgoed en kantoren. Tegen 2019 zal de helft van de portefeuille bestaan uit zorgvastgoed.
De Belgische markt van het zorgvastgoed is blijkbaar nog altijd dynamisch. Hoe verklaart u dat?
JEAN-EDOUARD CARBONNELLE. “Door de demografische groei en de toenemende vraag in dat segment. Die trend zal normaal gezien doorzetten, zowel in Vlaanderen als in Wallonië. Zorgvastgoed blijft een succesvol segment, vooral ook omdat de waaier aan activiteiten tamelijk breed is. De zorgbehoeften van ouderen zullen alleen maar toenemen.”
Kan Cofinimmo nog voldoende groei realiseren in België?
CARBONNELLE. “We realiseren onze belangrijkste groei in Nederland en in Duitsland. De omstandigheden zijn daar gunstiger. De bevolkingscurve van die twee landen toont aan dat daar in de toekomst een wezenlijke vraag naar zorgdiensten zal zijn. Het rendement is er hoger dan in België, waar het al drie jaar afneemt. We halen hier nu 5 procent.”
Veel investeerders lijken zich te richten op de levensperiode tussen 70 jaar en het moment waarop mensen naar woon-zorgcentra gaan. Dat kunnen serviceresidenties of seniorendorpen zijn. Waarom is Cofinimmo niet zo actief in dat segment?
CARBONNELLE. “Omdat het nog altijd relatief onzeker is. De meeste vastgoedprojecten worden per eenheid verkocht, en niet en bloc, zoals wij dat gewend zijn. Wij verhuren aan exploitanten die een volledige site uitbaten. Dat soort vastgoed is ook moeilijker te beheren. Om nog maar te zwijgen van het feit dat senioren zo lang mogelijk thuis willen blijven.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier