CEO Youri Dauber over de groeiplannen van Cohabs: ‘Tech en vastgoed zijn met elkaar verweven’

De Brusselse samenwoonapp Cohabs is nog niet zo bekend, maar stond vorig jaar op de derde plaats van de grootste kapitaalrondes voor Belgische techbedrijven. CEO Youri Dauber kijkt al vooruit naar 2026. Voor nog later ligt er een mogelijke beursgang in het verschiet.

Eind vorig jaar wurmde Cohabs zich nog net in de top drie van de grootste durfkapitaalrondes voor techbedrijven in België. Het haalde 110 miljoen euro op bij onder meer Ivanhoe Cambridge, Belfius Insurance en de investeringsmaatschappij FPIM. Youri Dauber, die Cohabs oprichtte met zijn broer Malik en François Samyn, schat dat er de komende drie jaar nog zo’n 300 miljoen euro aan investeringen bij kunnen komen. Cohabs koopt huizen aan, renoveert ze, verdeelt ze onder in verschillende kamers en biedt ze via zijn samenwoonapp aan. De meeste potentiële huurders tekenen op afstand het huurcontract, nadat ze de coliving virtueel hebben bezocht. Ook om de sleutel te overhandigen, is geen afspraak in levende lijve nodig. Een toegangscode in de app opent een kastje met de sleutel. Zelfs de plaatsbeschrijving of het contacteren van een loodgieter gebeurt allemaal via de app. Dat maakt dat er slechts acht medewerkers nodig zijn om de 1.500 kamers te beheren. Voor New York is één persoon genoeg.

Nieuwe markten

De vraag naar samenwonen is groot, zeker in steden met duur vastgoed waar veel jongeren op zoek zijn naar een betaalbare woonst in een hippe buurt. “We willen een Cohabs-huis per stad per maand openen, met zo’n tien tot vijftien kamers per huis”, legt Youri Dauber uit. “Daar voegen we enkele grotere projecten aan toe, zoals een commerciële ruimte tussen de Nieuwstraat en het Brouckèreplein (in Brussel, nvdr). Die ruimte delen we onder in verschillende colivingeenheden. Daarnaast willen we ook naar nieuwe markten. Vandaag zijn we aanwezig in Brussel, Parijs, New York, Madrid en Luxemburg. We willen daar elk jaar twee steden aan toevoegen. In 2023 worden dat Londen en Washington.”

Cohabs is een holding, die per stad werkt met twee bedrijven. Het ene bedrijf koopt gebouwen aan en verhuurt ze. Het tweede factureert aan het vastgoedbedrijf voor zijn diensten, namelijk het zoeken, renoveren en aankleden van de huizen. Het neemt ook een commissie op het huurgeld dat de vastgoedpoot binnenkrijgt in ruil voor de verhuur, het onderhoud en de gemeenschapswerking. Dit jaar liepen de huurinkomsten van Cohabs, waar vijftig mensen werken, op tot 8 miljoen euro.

Veel investeren

Het zes jaar oude bedrijf maakt nog geen winst. Al wijst Youri Dauber erop dat Cohabs op twee manieren waarde creëert: “In ons vastgoedbedrijf zorgen de renovaties voor een potentiële meerwaarde op elk gebouw. Dat is nu nog maar een theoretische winst, maar we hopen dat die meerwaarde 25 tot 35 procent per gebouw zal bedragen. Daarnaast genereert het huurgeld cashflow. De beheersbedrijven investeren veel in technologie en personeel en openen nieuwe markten, die nog niet tot directe inkomsten leiden.”

Voor de lancering in Londen bijvoorbeeld moet Cohabs eerst 1,5 miljoen euro investeren, terwijl het maanden zal duren voor het eerste gebouw verhuurd zal zijn. “Wanneer we genoeg kamers hebben bereikt, zullen die voldoende recurrente inkomsten opleveren. We mikken op 2025 om het beheersbedrijf rendabel te krijgen”, legt Dauber uit.

Het is niet helemaal duidelijk of Cohabs eerder een techbedrijf is dan wel vooral een vastgoedbedrijf. De oprichters hebben een achtergrond in de techwereld en wilden met Cohabs samenwonen efficiënter maken met technologie en betere processen. “We zagen onszelf dus als een techbedrijf”, zegt Youri Dauber. “Maar vandaag moeten we vaststellen dat de technologie vooral ten dienste staat van het vastgoed, dat goed is voor 80 procent van de waarde van de onderneming. Aan de andere kant zouden we nooit zo’n aanzienlijke waardering hebben gekregen als vastgoedbedrijf zonder dat efficiënte beheer. Technologie en vastgoed zijn dus met elkaar verweven.”

Grote vraag

Toen Cohabs in 2016 begon met zijn colivingapp, kwam het terecht in een grijze zone. Die woonvorm was nog niet gereglementeerd, herinnert Youri Dauber zich. “Bepaalde gemeenten in het Brussels Gewest waardeerden samenwonen, andere gemeenten helemaal niet. Het was ook niet altijd duidelijk of de gemeente of het gewest het laatste woord had voor een vergunning of de veiligheid.” Zo’n wetgevend kader komt nu in orde. Ook in de andere steden waar Cohabs actief is, is zo’n kader nodig.

Voor Cohabs is de koopkrachtcrisis een kans. De CEO ziet hoe de gestegen intrestvoeten het moeilijker maken voor mensen om een woning te kopen. Ook de elektriciteitskosten stegen. “Flexibele woonvormen waar je de kosten kunt delen en waar je niet afhankelijk bent van een grote hypotheeklening, zullen de komende jaren veel succes hebben”, voorspelt de Brusselse ondernemer. “We merken dat nu al, we hebben nog nooit zo’n grote vraag gezien. Wij zullen natuurlijk ook de stijging van de intresten, de energiekosten en de grondstoffen voelen, maar de vraag blijft groot. We hebben de huur dit jaar voor het eerst geïndexeerd. Zo’n 70 procent van onze huizen is uitgerust met zonnepanelen. Zo kunnen we de impact van de energiekosten beheersen. Onze marges staan onder druk, maar het gaat niet ten koste van onze business.”

Met het verse kapitaal wil Youri Dauber Cohabs beter structureren, onder meer met extra personeel. De investeerders willen dat Cohabs stappen vooruitzet in management, financiële rapportering, deugdelijk beheer en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Tegen 2026 moet er een stevige structuur staan voor het geval dat er een beursgang komt. Die behoort tot de mogelijkheden, maar niets is beslist, zegt de CEO.

Tussen nu en 2026 wil Cohabs van 1.500 naar 5.000 kamers gaan. “Daarna zijn verschillende mogelijkheden”, zegt Dauber. “Ivanhoe Cambridge, onze nieuwe referentieaandeelhouder, stelt ons in staat te groeien tot 10.000, 15.000 of 20.000 kamers. Of Ivanhoe Cambridge haalt er een andere investeerder bij om dat te doen. Of we mikken op een beursgang.”