Zon, zee en zekerheid

De waarde van appartementen aan de kust is de voorbije tien jaar sneller gestegen dan die van appartementen in het binnenland. Maar rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

De Belg heeft zo zijn favoriete spaarpotjes. De eigen woning, het spaarboekje en de staatsbon zijn enkele klassiekers, maar ook de kust is een niet te onderschatten bestemming van spaargeld. Volgens de federale overheidsdienst Economie Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie resulteerde de verkoop van bestaande kustappartementen in 2011 in een totaal transactiebedrag van bijna 1,4 miljard euro. Tel daarbij de verkopen van vakantievilla’s en nieuwbouwappartementen aan de kust en het geïnvesteerde bedrag overstijgt al gauw 2 miljard euro.

Is de kust veilig voor al dat geïnvesteerde geld? Een analyse van de cijfers leert dat 2011 voor de vastgoedmarkt aan de kust een behoorlijk jaar was. In nagenoeg alle kustgemeenten stegen de prijzen van appartementen, met het kleine Bredene als primus. De referentieprijs voor een appartement in Bredene klom het voorbije jaar 10 procent hoger. In tien jaar was er een spectaculaire waardeontwikkeling van 207 procent. Ook in Knokke-Heist (+8 %), De Haan (+8 %) en Oostende (+7 %) lag de prijstoename van appartementen het voorbije jaar een flink stuk boven de inflatie. De negatieve uitschieters zijn Koksijde (-1 %) en Middelkerke (ongewijzigd). De activiteit op de secundaire markt (bestaande appartementen) daalde wel met 4 procent tot 5390 verkopen.

Achterstand goedgemaakt

De recentste cijfers van de notarissen zijn ook bemoedigend. In de eerste helft van het jaar noteerden de notarissen (op basis van cijfers tot midden juni) een prijsstijging van 2,9 procent op jaarbasis voor appartementen aan de kust. De statistieken van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat omvatten alle verkopen, dus ook die van nieuwbouwappartementen. “Het valt vooral op dat de activiteitsindex aan de kust weer gelijke tred houdt met de nationale index”, zegt Bart Van Opstal, notaris in Oostende en voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De activiteitsindex, onderdeel van de Notarisbarometer, volgt het verloop van het aantal transacties met het derde kwartaal van 2007 als basisindex (100).

“Aan het begin van de financiële crisis in het derde kwartaal van 2008 zag je zowel nationaal als aan de kust een terugval van het aantal transacties”, vervolgt Bart Van Opstal. “De nationale index heeft zich vlug hersteld – na twee kwartalen haalde die bijna weer het niveau van voor de crisis – maar de kustindex is altijd wat achtergebleven. Nu zien we dat de kust die achterstand heeft goedgemaakt.” Wat moeten we daaruit besluiten? “Dat investeerders en/of kopers het kustvastgoed weer even interessant vinden als het nationaal vastgoed”, antwoordt Van Opstal.

Het is een conclusie die niet helemaal strookt met de vaststelling op het terrein van Steve Degrieck, verantwoordelijke projectontwikkeling in het kantoor De Panne van Groep Caenen. “De eerste vier maanden van dit jaar waren flauw”, zegt Degrieck. De voorlopige verkoopcijfers van de Groep Caenen, die actief is in nieuwbouw en herverkoop van De Panne tot in Blankenberge, liggen duidelijk achter op de voorgaande jaren. “Wellicht is een combinatie van slecht nieuws en slecht weer de boosdoener”, meent Steve Degrieck. “Mei was gelukkig al een stuk beter. En opvallend: het aantal bezoekers op onze website blijft stabiel. Aan interesse ontbreekt het dus niet, maar mensen doen blijkbaar door de economische onzekerheid minder snel de stap naar een effectieve aankoop.”

Luxeproduct of veilige belegging?

Een constante in onze gesprekken met vastgoedverkopers aan de kust is dat het sentiment al beter is geweest. Maar is dat verwonderlijk in volle crisistijd? Bedenk dat een tweede verblijf – en dat zijn de meeste kustappartementen – nog altijd een luxeproduct is. Eigenlijk blijft de schade nog verrassend beperkt. Het aantal transacties haalt niet meer het niveau van de topjaren 2004, 2005 en 2006, maar de markt is zeker niet ineengestort. Idem voor de prijzen: de hausse uit de gouden jaren is voorbij, maar in de voorbije vijf jaar dikten de prijzen van appartementen aan de kust toch nog met 23 procent aan.

De aard van deze crisis, die gepaard gaat met een groeiend wantrouwen in het financieel systeem, speelt in het voordeel van tastbare beleggingen zoals vastgoed. Ook de aanhoudend lage rente doet veel beleggers en investeerders richting vastgoed lonken. De vastgoedmakelaars weten dat en het is een dankbaar verkoopargument. “Veel kandidaat-kopers zeggen dat ze voor vastgoed kiezen omdat hun geld elders toch niets meer opbrengt. Daar spelen we natuurlijk graag op in”, getuigt Marc Naessens, verantwoordelijke voor de verkoop in het vastgoedkantoor Immo Eecke in Nieuwpoort.

Ook Jan Jassogne, zaakvoerder van het vastgoedkantoor AGEM en gedelegeerd bestuurder van de afdeling Kust van de beroepsvereniging van makelaars CIB, heeft het over een “veilige belegging”. “Het huurrendement is weliswaar beperkt. Rekening houdend met de kosten zal het huurrendement niet veel hoger liggen dan de inflatie. Maar een appartement aan de kust kan je, anders dan bijvoorbeeld een kasbon, gebruiken en intussen blijft het in waarde stijgen.”

Het kustappartement als vaste waarde, er valt wel wat voor te zeggen. Vastgoedbeleggers die tien jaar geleden aan de kust kochten, zullen wellicht niet klagen over de waardeontwikkeling van hun pand. Voor de periode 2001-2011 tonen de statistieken van de federale overheidsdienst Economie voor appartementen aan de kust een prijsstijging van 122 procent. Voor heel Vlaanderen bedroeg de prijstoename van appartementen in dezelfde periode ‘slechts’ 103 procent. Een deel van de verklaring voor dit verschil is wellicht dat de kustmarkt meer heeft geprofiteerd van terugkerend kapitaal als gevolg van de Eenmalig Bevrijdende Aangifte midden het vorige decennium.

Vastgoedspelers aan de kust verkondigen ook graag dat de Belgische kuststrook erg kort is en niet langer kan worden. Lees: die schaarste beschermt en stuwt de vastgoedmarkt aan de kust. Voor de eerste lijn, de zeedijk, klopt dat verhaal. Maar ontwikkelingen op de tweede, derde en vierde lijn ontkrachten toch sterk dat schaarsteargument. Bovendien stopt de zee niet in België. Ook in Frankrijk en Nederland zijn er niet zover over de grens vastgoedontwikkelingen met zeezicht. En intussen blijft men bijbouwen langs onze kust.

Vooral verouderde panden op een tweederangsligging geraken toch niet altijd even vlot en/of tegen een goede prijs verkocht, erkennen sommige makelaars. Want een theoretisch meerwaarde van 122 procent is natuurlijk mooi, de echte toetssteen is natuurlijk de verkoop van het pand. En dan geldt voor vastgoed evenzeer de waarschuwing dat rendementen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Om maar meteen een dramatische vergelijking te maken: ook aan de Spaanse costa’s noteerde men tot voor enkele jaren een erg mooie waardeontwikkeling.

Genoeg tweede verblijven

Jan Jassogne wijst erop dat België gespaard is gebleven van een vastgoedcrisis. “Vastgoedkopers in ons land hebben zich niet tot over hun oren in de schulden gestoken. De banken hebben hier misschien ook wel rare zaken gedaan, maar niet bij hun kredietverlening aan de particulier. Daar is men altijd vrij voorzichtig geweest. Men kijkt meestal naar het inkomen en de waarde van het onroerend goed. Bij vastgoed aan de kust is dat kredietrisico nog minder, want de meesten kopen hun tweede verblijf met eigen middelen. Als er al een lening wordt afgesloten, dan is het meestal een aanvullend stukje, al dan niet om fiscale redenen.” De topman van het CIB voegt er nog aan toe dat het “al lang niet meer alleen de happy few zijn die zich een appartement aan de kust veroorloven”.

Maar bestaat het gevaar niet dat het kustappartement zich op een gegeven moment uit de markt prijst? Of dat te enthousiaste projectontwikkelaars een overaanbod creëren? “Ik durf daar eigenlijk geen uitspraken meer over doen”, antwoordt Jassogne. “Ooit heb ik de euvele moed gehad te beweren dat we “stilaan genoeg appartementen aan de kust” hadden. Dat was twintig jaar geleden, er waren toen ongeveer 40.000 tweede verblijven aan de kust. Vandaag zijn er ongeveer 85.000 tweede verblijven er komen er nog elk jaar 1400 à 1500 bij.”

Eigenlijk is Jan Jassogne behoorlijk optimistisch over de opname van appartementen aan de kust. Hij ziet demografische en maatschappelijke ontwikkelingen die het tweede verblijf aan de kust aantrekkelijker zullen maken. Dat we langer leven en ook langer zullen moeten werken, speelt volgens Jassogne in de kaart van veelvuldige dichtbijhuisvakanties. “Een weekendje naar zee lukt makkelijker en sneller dan een tiendaagse vakantie naar een verre bestemming.”

Ook van de verstedelijking verwacht Jassogne een impuls voor de tweedeverblijvenmarkt aan de kust. “De klassieke verkavelingswoning staat onder druk. We zullen kleiner en stedelijker moeten wonen. Dan wil je er in het weekend wel eens tussenuit. Als je in een villa met een hectare grond woont, is die behoefte wellicht minder groot.” En dan is er nog het ‘Florida-effect’: mensen die een appartement kopen om zich later permanent aan de kust te vestigen. “Dat is een tendens van de voorbije jaren. Dat heeft nu al een effect op de vraag en het aanbod. Die mensen zoeken iets grotere appartementen, met een ruime keuken, een berging, een slaapkamer waar meer dan alleen maar een bed kan staan… En ook de ligging speelt hier een rol. Het appartement mag niet te ver van de winkels en de restaurants liggen.”

Langere looptijden en nieuwe fiscaliteit

Vastgoedspecialist Philippe Janssens (Stadim) wees er in Trends al op dat de tendens naar langere looptijden voor hypothecaire leningen nadelig kan zijn voor de markt van de tweede verblijven aan de kust. De meeste mensen kopen een tweede verblijf als de lening van de eerste woning is afgelost. Door de langere looptijden kom dat moment te laat, opperde Janssens. “Theoretisch klopt dat”, reageert Jassogne. “Maar dat probleem moet je niet overschatten. Mocht iedereen massaal zijn overgeschakeld naar leningen op 30 en 35 jaar, dan zou dat wellicht een effect hebben. Op de middellange termijn heeft het sowieso geen invloed. En wat zal de invloed zijn op de markt over 20 of 25 jaar? Dat is toch al heel ver vooruitkijken.”

Jassogne ziet dan een grote bedreiging in een mogelijke wijzing van de woonfiscaliteit “We weten dat er tegen 2014 wellicht een herziening komt. Die kan een grote impact hebben op investeringen in vastgoed, maar eigenlijk verwachten we daar ook geen aardverschuiving. We vertrouwen erop dat de overheid er ook wel voor zal zorgen dat de kust aantrekkelijk blijft. Want het gaat ook over economie. Toerisme is de belangrijkste bron van tewerkstelling aan de kust. De bouwsector is ook belangrijk voor de kust. En tweede verblijven zijn voor beide sectoren cruciaal.”

LAURENZ VERLEDENS

De aard van deze crisis, die gepaard gaat met een groeiend wantrouwen in het financieel systeem, speelt in het voordeel van tastbare beleggingen zoals vastgoed.