Woonbonus gaat op de schop

Bij de onderhandelingen over de nieuwe Vlaamse regering ligt het idee op tafel om het fiscale voordeel te verschuiven “van het hebben van een woning naar het verwerven ervan”. Niet iedereen heeft baat bij zo’n verschuiving.

In de nota van Bart De Wever (N-VA), die als startpunt moet dienen voor de onderhandelingen over een Vlaamse regeringsvorming, staat dat de woonbonus moet uitdoven vanaf 1 januari 2020. De belastingvermindering waarop uitgaven voor een hypothecaire lening recht geven, zou dus verdwijnen. Ter compensatie zouden de registratierechten dalen, die mensen betalen bij de aankoop van een woning of een bouwgrond.

De reacties uit de financiële sector en de universitaire wereld zijn overwegend positief. “Wij zijn al langer voor een afschaffing van de woonbonus, omdat het bewezen is dat die de vastgoedprijzen heeft opgedreven”, zegt Erik Buyst, professor aan de KU Leuven. “De bouw draait op volle toeren. De hypothecaire rente is historisch laag. Dit is het ideale moment om de woonbonus af te voeren.”

Renaat Acke van hypotheek.winkel, die kredietnemers adviseert, wijst er ook op dat de Nationale Bank, de toezichthouder van de financiële sector, niet langer wil dat banken voor de aankoop van een woning nog leningen geven die hoger liggen dan het aankoopbedrag, in het jargon een quotiteit van meer dan 100 procent genoemd. “Die twee puzzelstukken passen: door een vermindering van de registratierechten houdt de koper meer over en kan de quotiteit van de lening verlaagd worden”, zegt Acke.

Verlaging registratierechten

Het standaardtarief van de registratierechten is al verlaagd. Sinds 1 juni 2018 is dat voor de aankoop van een gezinswoning 7 procent. Voor een woning van 500.000 euro betaalt de koper tot 35.000 euro. Voor een woning van 250.000 euro is dat 17.500 euro.

Voor woningen die minder dan 200.000 euro waard zijn, of 220.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse rand, is er nog een eenmalige vermindering van de rechten met respectievelijk 5600 en 4800 euro. Het tarief van 7 procent kan ook nog zakken naar 6 procent, als een grondige renovatie gebeurt die de energieprestatie van de woning sterk verbetert.

Voor een tweede verblijf, een bouwgrond of vastgoed voor een vennootschap betalen de kopers 10 procent. Een verlaging of een afschaffing van de registratierechten kan voor die categorie van kopers het verlies van de woonbonus gemakkelijker goedmaken.

Wat hebben kopers van vastgoed te verliezen?

Waarover spreken we als we het over de woonbonus hebben? Sinds 1 januari 2016 is de ‘woonbonus voor de enige en eigen woning’ vervangen door de geïntegreerde woonbonus, die al wat minder voordeel oplevert dan de vroegere systemen. Met de geïntegreerde woonbonus kunnen mensen 40 procent van de uitgaven voor hun hypothecaire lening, tot 1520 euro per jaar, via hun belastingbrief recupereren, goed voor een belastingvermindering van 608 euro.

Er is voorzien in verhogingen voor de belastingvermindering. Als de hypothecaire lening een eerste en enige woning financiert, dan komen per belastingplichtige gedurende tien jaar 760 euro extra aan uitgaven voor de lening in aanmerking voor de belastingvermindering. Met drie kinderen ten laste op het moment dat iemand een lening aangaat, komt daar nog eens 80 euro bij. Het maximumbedrag dat een belastingplichtige elk jaar kan recupereren van de fiscus, is 944 euro. Hoe langer de looptijd van de lening, hoe meer de kredietnemer te verliezen heeft en hoe moeilijker het verlies van fiscale voordelen te compenseren valt via een verlaging van de registratierechten.

Voor alle duidelijkheid: in het verleden bleven na hervormingen voor lopende leningen telkens de voordelen gelden die bij de opname van het krediet van toepassing waren. We gaan er van uit dat er ook deze keer niets verandert voor wie al een lening heeft. Een wijziging in de fiscaliteit tijdens de looptijd van een lening zou betalingsproblemen kunnen veroorzaken. Dat kan de overheid zich niet permitteren, want dan riskeren ook de banken in de problemen komen.

Geen rol in de aankoopbeslissing

Volgens Acke speelt het fiscale voordeel nauwelijks een rol in het beslissingsproces van kredietnemers. “Ze zien het als een leuk cadeau van de overheid, maar het heeft geen impact op hun beslissing, noch op het aankoop- of het leenbedrag. Ze voelen de impact van de woonbonus ook pas het jaar na het afsluiten van het krediet. Een krediet dat je nu opneemt, wordt tegen uiterlijk 30 juni 2020 fiscaal aangegeven. Het duurt zes maanden voor je de berekening van de belastingen ontvangt. En dan is het nog enkele maanden wachten op de uitbetaling van het belastingvoordeel. In de tussentijd betaal je wel de volle maandlast van het woonkrediet.”

Ook Herman Bruyland van Konsilas Credit Experts zit op die lijn. “Ik ben er nooit van overtuigd geweest dat de woonbonus mensen over de streep heeft getrokken heeft om een woning te kopen. De eerste financiële gevolgen van de woonbonus merken mensen pas bij de afrekening van de belastingafrekening. Het is mooi meegenomen. Die bonus geeft later wat ruimte voor de opfrissing van de woning of om te sparen of te consumeren.”

Of een verlaging of een afschaffing van de registratierechten het verlies van de woonbonus volledig kan compenseren, hangt af van de situatie. We maakten de berekening voor drie types van kredietnemers ( zie kaderstukken). Volgens Acke maken we “een foute en onnodige vergelijking”: “Mij lijkt het veel belangrijker dat je minder hoeft te investeren, dan dat je een fiscaal voordeel kwijtspeelt dat je gespreid over de looptijd van het woonkrediet ontvangt.”

Naar het voorbeeld van Brussel

Acke verwijst naar Brussel. Die regio heeft al sinds 2017 de woonbonus afgeschaft. Daar krijgen kopers voor woningen met een aankoopbedrag van 175.000 tot 500.000 euro een korting van 21.875 euro op de registratierechten. Acke: “Dat bedrag hoef je in Brussel dus niet uit eigen zak te betalen. Je kan bijgevolg 21.875 euro minder lenen. Een korting bij de aankoop voelt de consument meteen, in tegenstelling tot het voordeel van de woonbonus. De woonbonus moet mensen helpen bij het verwerven van een gezinswoning, maar schiet zijn doel voorbij.”

Volgens Bruyland kan een systeem zoals dat in Brussel mensen helpen die nu onvoldoende spaargeld hebben om de notariskosten te betalen die bij een aankoop komen kijken. “Als de verlaging van de registratierechten beperkt wordt tot de eerste woning en gelimiteerd tot een maximaal aankoopbedrag, is het een sociale maatregel. Ik verwacht dat het die richting zal uitgaan. Een woonbonus geldt voor iedereen, ongeacht zijn of haar inkomen, terwijl een daling van de registratierechten gerichter kan worden toegepast, voor zij die het nodig hebben.”

“Ontleners die vroeger net geen bescheiden woning of appartement konden kopen, kunnen dat nu wel, dankzij de toch belangrijke kortingen op registratierechten die sinds juni 2018 zijn ingevoerd”, merkt Bruyland in zijn kantoor. “Een verdere verlaging van de registratierechten zal die trend nog versterken.”

Big bang

Hoewel in de universitaire hervormingsvoorstellen altijd sprake was van een gefaseerde verandering, verwacht Buyst een ‘big bang’ in de Vlaamse woonfiscaliteit. “Brussel heeft in een keer afgerekend met de woonbonus en een korting op de registratierechten ingevoerd. Ik vermoed dat Vlaanderen dat ook zal doen”, zegt de KU Leuven-professor. “Er is in Brussel even een appelflauwte geweest in de vastgoedprijzen, maar die hebben zich snel weer hersteld. We kunnen ervan uitgaan dat Vlaanderen zo’n hervorming ook snel te boven zal komen.”

“Kopers hebben niet veel tijd om op de geplande wijziging in de woonfiscaliteit te anticiperen”, gaat Buyst verder. “De woonbonus zou in Vlaanderen al vanaf 1 januari 2020 uitdoven. In Brussel is de wijziging ook zeer laat gecommuniceerd, maar dat is ook nodig, om te vermijden dat mensen hun aankopen versnellen of uitstellen. Bij de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen in juni 2018 zijn wel aankopen uitgesteld geweest.”

Mensen die een nieuwe woning willen bouwen, zijn de grootste verliezers bij een hervorming. Bruyland vindt dat een aandachtspunt. “Het concurrentienadeel voor nieuwbouw, waarop de btw nog altijd 21 procent is, wordt groter. De btw in dezelfde mate verlagen als de registratierechten zou dat kunnen compenseren, maar dat moet ook daar beperkt blijven tot de enige woning en tot een maximaal bedrag.”

Mentaliteitswijziging

“Je moet het bredere plaatje bekijken”, vindt Buyst. “Als je spreekt over wat mensen verliezen of winnen, dan ga je voorbij aan het feit dat mensen door de hoge registratierechten hun woonnoden niet goed invullen. Die maken dat het te duur is naar een kleinere woning te verhuizen als de kinderen uit huis zijn of als we een baan aan de andere kant van het land vinden. We moeten de woningenvoorraad beter gebruiken. Een koppel zonder kinderen koopt beter een klein appartement, om dan naar een groter huis te verhuizen als er kinderen zijn. En als we dichter bij ons werk gaan wonen, dan helpen we mee het fileleed te verzachten.”

Buyst geeft toe dat daarvoor ook een mentaliteitswijziging nodig is, want mensen zijn ook gewoon vaak honkvast. Hij is er evenwel van overtuigd dat die mentaliteit er tenminste voor een deel is ingeslopen door de hoge registratierechten. “Die belasting is al zo hoog sinds de jaren dertig.”