Wolkenkrabbers

De meeste certificaten hebben het erg moeilijk gehad, maar de grootste problemen lijken nu achter de rug. Voor volgend jaar wordt een fors hogere coupon verwacht.

Door de formidabele opmars van de vastgoedbevaks werden de vastgoedcertificaten de voorbije twee jaar in de rol van muurbloempjes geduwd. Sinds februari 1998 kwam er maar één nieuw certificaat bij: Genk Logistics, dat in november van dat jaar werd uitgegeven. Bovendien worden in de meeste artikels over “papieren bakstenen” de vastgoedbevaks uitvoerig becommentarieerd, terwijl certificaten nauwelijks aan bod komen. Toch hoeven ze zich over hun recente verleden niet te schamen: hoewel ze, net als aandelen, sinds begin 1999 onder de stijgende rente hebben te lijden, steeg hun returnindex volgens de berekeningen van beursvennootschap Petercam de voorbije twee jaar met 50 %. De meeste koersen reageerden eindelijk op de rentedaling van de voorbije jaren. Terwijl een gebouw hier en daar nog blijft sukkelen, zijn er ook voorbeelden die komaf hebben gemaakt met hun problemen en aan een koersklim zijn begonnen.

De tabel geeft een overzicht van de verwachte nettohuur in 2000 voor alle certificaten. De cijfers komen uit de studie die Petercam in september van dit jaar publiceerde. Opmerkingen bij die (of de volgende) coupon vindt u in de laatste kolom. De opvallendste klimmers en dalers van 1998 en 1999 verdienen echter een meer gedetailleerde toelichting.

Langs de Schelde.

“Rijnkaai is verhuurd”, blokletterde Cash! in januari 1999. En dat was ongetwijfeld het meest spectaculaire herstel bij de certificaten. Toen dit kantoorgebouw langs de Schelde in het centrum van Antwerpen begin jaren negentig kwam leeg te staan, leek het onmogelijk om er nieuwe huurders voor te vinden. Maar het gebouw, of toch het grootste deel, is sinds begin dit jaar opnieuw verhuurd. De huur die sinds 1995 werd ontvangen, ging volledig aan de renovatiewerken op. Daaraan zou volgend jaar een einde moeten komen.

Voor het eerst in zes jaar zou in november 2000 dus weer een dividend moeten worden uitgekeerd. Het wordt op iets minder dan 500 frank (BEF) geraamd. De recentste coupon die de normale huur van het gebouw weerspiegelt, dateert van 1993 en bedroeg 712 BEF. De huurinkomsten liggen nu dus een flink stuk lager dan toen. Volgens de beheerders zou de huidige interesse voor het gebouw die inkomsten met 20 % moeten opkrikken. De koers is nu tweemaal zo hoog als op de bodem in 1996 en 1997. Vandaag weerspiegelt die koers al wel de herverhuring van Rijnkaai 37, maar een eventuele stijging van de huurinkomsten zit er nog altijd niet in verrekend.

Leeg na renovatie.

Nog een mooie recente stijger: Schuman. Meer dan één belegger was verbijsterd door de koersdaling van dit certificaat dat dezelfde weg op ging als Terhulpensteenweg eerder. Het scenario was trouwens identiek: een gebouw dat door renovatiewerken plots kwam leeg te staan. De werken zijn sinds augustus 1998 voltooid en het gebouw is sinds 1 juli 1999 weer volledig verhuurd. In december 2000 kan dan ook een nieuw dividend worden uitgekeerd. Omdat de lening van 283 miljoen BEF voor de renovatiewerken op vijftien jaar wordt terugbetaald, hoeft u echter niet meer dan zo’n 500 BEF te verwachten, terwijl de coupon in december 1995 nog 868 BEF bedroeg.

Terhulpensteenweg gaat het minder voor de wind. Van het mooiste gebouw wordt sinds dit jaar 6000 m² aan het Duitse softwarebedrijf SAP verhuurd. Toch staan een derde nog altijd te huur. Vrij teleurstellend is dat. Als het gebouw volledig verhuurd zou zijn, zou men dezelfde coupon als in 1994 (800 BEF) of zelfs meer kunnen uitbetalen. De huren waren toen immers sterk gedaald en het verschil met de huidige huurprijzen zou de renovatiekosten dekken.

Dalende huren.

Nog een gebouw waarvan de certificaathouders door renovatiewerken geen huurinkomsten konden opstrijken: Metropolitan Buildings. Dit wat ouderwetse gebouw aan de Vorstlaan, goed voor een kleine helft van het totaal, werd volledig vernieuwd en is nu grotendeels verhuurd. Daarom zal de coupon in 2000 meer dan verdubbelen. Het niveau van begin jaren negentig zal nog niet worden geëvenaard omdat het gebouw in Kortenberg (ongeveer een kwart van het totaal) nog altijd voor de helft leegstaat.

Nog een bron van zorgen: soms moet de huur worden verlaagd. ITT Toren is daarvan een klassiek voorbeeld. Dit gebouw heeft trouwens nog verschillende andere problemen en zou tegen het einde van het jaar wel eens voor 14 % kunnen leegstaan. Resultaat: de coupon die volgend jaar wordt uitbetaald, bedraagt precies de helft van het maximum dat in 1993 werd betaald.

Ook voor Marcel Thiry werd een tamelijk hoge huur gevraagd. Dit gebouw (9615 m²) heeft trouwens maar één enkele huurder: het auditbedrijf PriceWaterhouseCoopers. Het huurcontract loopt eind 1999 af en het bedrijf verhuist naar een ander gebouw. Het gebouw is vanaf 1 januari al opnieuw verhuurd: Ernst & Young, een concurrent van het eerste bedrijf die nu al het aanpalende gebouw huurt. Het gebouw blijft dus continu verhuurd. Wel moest de huur met 18 % worden verlaagd. De coupons gaan dan ook dezelfde weg op. Voor 2000 wordt zelfs een zowat 30 % lagere huur uitbetaald omdat de nieuwe huurder de eerste drie maanden geen huur hoeft te betalen.

Zaventem in de lift.

Ook Leopold III ging onder het vertrek van zijn grootste huurder gebukt. Dat was Nacisa, een instelling die van de NAVO afhangt en 70 % van het gebouw betrekt. Deze instelling zou oorspronkelijk naar het buitenland verhuizen, maar blijft uiteindelijk toch in Brussel, maar wel in een ander gebouw. Zo krijgt Leopold III nog enkele jaren respijt. Het huurcontract werd tot eind 2003 verlengd, maar met een optie om het contract op het einde van elk kwartaal op te zeggen, met een opzegtermijn van een jaar. Verschillende kleinere leegstaande delen hebben inmiddels al een nieuwe huurder gevonden zodat nu bijna 95 % van het gebouw verhuurd is, terwijl op een bepaald moment werd gevreesd dat het nagenoeg helemaal zou leegstaan!

Deze spectaculaire redding maakt het gebouw wel bijzonder kwetsbaar. De sterke vraag in de regio Zaventem – het gebouw ligt aan de weg naar de luchthaven – geeft hoop op betere tijden. Het certificaat Horizon dat twee jaar geleden ook stevig achteruitging, slaat daaruit in elk geval munt. Het is nu voor 80 % verhuurd, terwijl dat twee jaar geleden nauwelijks iets meer dan de helft was. Jammer genoeg zullen de verfraaiingskosten de bijkomende huurinkomsten nog wel een paar jaar opslorpen.

Deze voorbeelden bewijzen dat een certificaat niet louter en alleen op zijn coupon voor dit of volgend jaar mag worden beoordeeld. Vastgoedcertificaten blijven immers hoofdzakelijk rendementswaarden. Los van hun eigen huursituatie speelt de rente-evolutie een essentiële rol bij hun waardering.

Guy Legrand