WERKEN in de wolken

Ondanks de aanval op de Twin Towers blijven er heel wat wolkenkrabbers uit de grond rijzen. Ze zijn hoger en stoutmoediger dan ooit, maar het zijn vooral monumenten van pracht en praal.

Dubai, Londen, New York

Wolkenkrabbers bouwen is moeilijk, maar nog moeilijker is het om er geld mee te verdienen. Vandaar misschien de fascinatie die ze blijven uitoefenen. “Het probleem van het hoge kantoorgebouw is een van de meest overweldigende, een van de meest verheven uitdagingen die de Heer van de Natuur in Zijn goedertierenheid de trotse geest van de mens ooit heeft voorgelegd,” schreef Louis Sullivan in 1896.

Sullivan, een architect, uitte die enthousiaste bespiegeling met zijn ogen gericht op Chicago, waar gebouwen met stalen geraamten en stenen bekleding toen grotere hoogten bereikten dan ooit tevoren. Hij had het evengoed kunnen hebben over het New York van de jaren twintig, het Hongkong van de jaren tachtig of een van de bruisende Aziatische steden die nu de hoogbouw boom aanvoeren. De projectontwikkelaars zijn geenszins uit het veld geslagen door de aanval op het World Trade Center in 2001. Grofweg 8 % van de wereldvoorraad aan hoge gebouwen is op dit ogenblik in aanbouw, aldus Emporis, een firma die de bouw van wolkenkrabbers opvolgt. Ongeveer 40 % van ‘s werelds 200 hoogste gebouwen werd opgeleverd sinds 2000.

Ontzaglijke problemen

Wolkenkrabbers stellen ontwerpers en ontwikkelaars voor ontzaglijke problemen, omdat er twee forse krachten in hun nadeel werken. Ten eerste geven veel grote Amerikaanse ondernemingen er tegenwoordig de voorkeur aan om te werken vanuit campussen met laagbouw, buiten de steden. Er zijn natuurlijk uitzonderingen, zoals grote financiële instellingen die uit een wolkenkrabber de uitstraling van bestendigheid puren.

Ten tweede zijn torens onveranderlijk in strijd met hun eigen gewicht. Naarmate meer onderdelen van een gebouw dienen om het omhoog te houden, wordt steeds meer woon- en werkruimte ingepalmd. In een echt efficiënte wolkenkrabber is bijna 70 % van het volume van het gebouw bruikbaar, de rest wordt ingenomen door liftkokers, trappenhuizen en pilaren. In een degelijk ontworpen laagbouw daarentegen, kan meer dan 80 % van de ruimte verkocht of verhuurd worden.

Vanuit het standpunt van een ontwikkelaar bestaan er drie soorten wolkenkrabbers: speculatieve ondernemingen, opdrachten voor de hoofdzetel van een bedrijf en door de overheid gesponsorde oefeningen in grootschaligheid. Torens die om speculatieve redenen gebouwd worden, komen het meest voor. Een ontwikkelaar vindt een ‘hoofdhuurder’ (wat het risico op een flop verkleint), gaat een lening aan voor de bouwkosten en probeert de rest van het gebouw vol te krijgen tegen de tijd dat het zijn afwerking nadert.

Een heleboel wolkenkrabbers die bekend staan onder een bedrijfsnaam, kwamen op die manier tot stand. Woolworth bijvoorbeeld betrok ooit maar twee van de 57 verdiepingen in de Woolworthbuilding in New York, de rest werd in kleinere pakketten verhuurd. Het nieuwe gebouw van The New York Times, dat eind dit jaar af moet zijn, zal weliswaar de kantoren van de krant herbergen, maar de helft van de 52 verdiepingen wordt verhuurd.

Zulke wolkenkrabbers zijn het riskantst van allemaal en kunnen alleen renderen op drie voorwaarden: als ze worden gebouwd op een aanlokkelijke locatie met een nijpend tekort aan bouwgrond (zoals in Hongkong), als stedenbouwkundige voorschriften de schaarste in stand houden en als financiering makkelijk te vinden is. Andere factoren, zoals de aanwezigheid van vast gesteente dicht onder het oppervlak om de funderingen op vast te zetten, helpen om de kosten te beperken. De gebieden rond Wall Street en het midden van Manhattan vertonen dergelijke gunstige geologische kenmerken en dat verklaart ten dele het huidige uitzicht van New York. Maar de natuur kan ook bedwongen worden: Chicago, waar ooit de eerste wolkenkrabbers opgetrokken werden, rust op modder en de reuzentorens in Dubai worden op zand gebouwd.

Hoofdkwartieren van ondernemingen, zoals de torens van HSBC en Citibank op Canary Wharf in Oost-Londen, plooien die regels, maar breken ze niet. Omdat ze ingenomen worden door een enkele onderneming zijn ze ook minder gevoelig voor schommelingen op de verhuurmarkt. Ze zijn daarentegen eerder een uithangbord en een managementinstrument. Sommige ondernemingen zijn bereid om daarvoor extra te betalen, en dat neemt een deel van de beperkingen weg die rusten op speculatieve torens. Carol Willis, de curator van het Skyscraper Museum in New York, omschrijft bedrijfstorens als “de Cadillacs van het wolkenkrabberdesign”.

Bij torens die door de overheid geruggensteund worden, worden die regels in ruime mate genegeerd. Of ze nu opgetrokken worden als een economische intentieverklaring (zoals in Dubai, waar een groot deel van de bouwkoorts gefinancierd wordt door bedrijven die genieten van overheidssteun) of als een betonnen wijsvinger die opgestoken wordt naar de buitenwereld (zoals het Ryugyong Hotel in Pyongyang, Noord-Korea), het is duidelijk dat elke stad die ernstig genomen wil worden, behoefte heeft aan een wolkenkrabber of twee.

Hoger, lichter, vreemder

De ingenieurs die ervoor moeten zorgen dat de torens rechtop blijven staan, kunnen alleen maar hogere en vreemdere vormen optrekken als de technologie dat toelaat. Drie soorten verandering hebben de huidige wolkenkrabbergolf vorm gegeven: materialen, liften en computers.

Nieuwe materialen hebben het grootste visuele effect op het uiterlijk van een wolkenkrabber. In 1922 maakte Ludwig Mies van der Rohe, een Duitse architect, een schets van een toren met een glazen huid die gespannen was rond de verdiepingen van een doorzichtig gebouw dat schijnbaar geen centrale kern bezat. Niet alleen zou zo’n gebouw toen ingestort zijn, maar het was ook onmogelijk om glaspanelen te maken die licht genoeg waren of die gebogen konden worden in de vormen die het ontwerp vereiste.

“Het duurde tachtig jaar voordat de glastechnologie de schets van Mies ingehaald had,” zegt Neven Sidor van Grimshaw Architects. Doorschijnende torens hebben, los van hun fraaie uitzicht, ook voor gevolg dat een van de grote nadelen van wolkenkrabbers getemperd wordt: de lange schaduw die ze op de straat beneden werpen. Ze worden nu overal door architecten voorgesteld. De dunnefilmtechnologie (waarbij het glas bedekt wordt met een film die warmte afstoot maar licht doorlaat) en zelfreinigend glas zijn tegenwoordig standaard. Glas kan nu bovendien aangemaakt worden in vormen die het conceptuele design van Mies conservatief doen lijken. Neem bijvoorbeeld het gebouw aan Saint-Mary Axe nummer 30 in Londen (beter bekend als ‘de augurk’) of de Hearstbuilding in New York.

Andere aanpassingen aan de materialen hebben ertoe bijgedragen dat torens minder zijn gaan wegen, zodat ze ook hoger opgetrokken kunnen worden. Vloeren en muren zijn slanker geworden dankzij dunne isolatie in glasvezel en aluminiumfolie. Maar dat brengt wel zo zijn eigen problemen met zich. Als een vloer echt uitgestrekt wordt, wordt hij als een trampoline en moeten ingenieurs middelen vinden om te verhinderen dat een wandeling naar het kopieerapparaat iets te veerkrachtig wordt.

In sommige torens wordt echter gebruikgemaakt van een web van stalen steunbalken om het gewicht van het gebouw via enkele grote pijlers naar beneden af te leiden, tot in de funderingen. Ze laten bovendien toe dat de liftkokers opgesplitst of zelfs naar de buitenkant van het gebouw verplaatst worden. De wolkenkrabber ziet er dan veel lichter uit. Naarmate de materialen beter werden, is het mogelijk geworden om hoger te bouwen dan de 509 meter van de Taipei 101 Tower, op dit ogenblik de hoogste constructie ter wereld.

Ambitieuze vormen

Dat zulke ingewikkelde gebouwen zelfs maar overwogen kunnen worden, is te danken aan de computer. Die is de jongste jaren krachtig genoeg geworden om driedimensionale modellen uit te werken waarop ontwikkelaars, architecten, ingenieurs, werktuigkundigen en bouwers kunnen werken. Erg ambitieuze vormen, zoals die van het 230 meter hoge gebouw van China Central Television in Peking (dat er een beetje uitziet als een verbogen croquethoepel), konden pas ontworpen worden dankzij snelle processors.

De computer heeft ook de exploitatiekosten naar beneden gehaald. Sinds de bouw van de building van de Commerzbank in Frankfurt (die beschouwd wordt als de eerste ‘groene’ toren) in 1997 zijn architecten en sommige stedenbouwkundige autoriteiten beginnen te streven naar milieuvriendelijke ontwerpen. In New York bijvoorbeeld eisen de stadsplanners tegenwoordig dat ontwikkelaars wolkenkrabbers bouwen die voldoen aan de strikte normen van de Green Building Council. De milieupropagandisten voeren daarbij aan dat groene ontwerpen de productiviteit van de bewoners verhogen. Werknemers die in natuurlijk licht zitten en verse lucht krijgen die niet eindeloos door de airconditioning gepompt wordt, blijken minder vaak ziek te worden.

Groen bouwen valt duurder uit, maar ontwikkelaars kunnen een premie aanrekenen. Het is voor bedrijven namelijk waardevol om voor milieuvriendelijk door te gaan, en bovendien slorpen zulke gebouwen minstens 35 % minder energie op. De nieuwe toren van Bank of America in New York is daar een voorbeeld van. Volgens de ontwerpers zal het gebouw fungeren als een reusachtige luchtfilter die de vuile lucht van de stad binnenzuigt, zuivert en weer uitstoot. Het gebruikt ook de warmte die gegenereerd wordt door de zon, mensen, computers en verlichting om ijs te maken, dat de volgende dag aangewend wordt om de kantoren af te koelen.

The Economist