‘We zijn veeleer houders dan verkopers’

Sophie Maes neemt nu alle touwtjes in handen van Group Maes. Met een portfolio van 283 miljoen euro onder haar beheer is de Gentse de belangrijkste vrouw in de machowereld van het Belgische vastgoed. “Maar ik ben geen dolle mina”, waarschuwt ze.

Sophie Maes nam dit jaar het roer van de Gentse Group Maes volledig in handen. Haar jongere broers Christophe en Antoine Maes stapten uit de operationele activiteit van de groep, die het vastgoedbedrijf Alides en enkele participaties in aannemingsbedrijven omvat.

Group Maes — geen holding, maar een commerciële naam — ontstond in 1892. Tot nu toe ging het bedrijf altijd over van vader op zoon. “Onze familie is nogal traditioneel. Ik kom uit een generatie waar de vrouwen geacht werden voor het gezin te zorgen”, zegt Sophie Maes. “Ik ben pas in het bedrijf gestapt nadat mijn vader ergens anders had gezien dat daar ook dochters actief waren. Toen ik als jonge vrouw in dit wereldje stapte, werd ik niet altijd au serieux genomen. Maar dat is ook inherent aan jong zijn en afstammen van de patron.”

In het begin ontwikkelde het bouwbedrijf enkel vastgoed om het orderboekje op te vullen. Maes was in de jaren zestig de eerste bouwgroep die in Gent kantoorgebouwen ontwikkelde om ze op de huurmarkt te plaatsen. Later volgde residentieel vastgoed. Sophie Maes: “Als we de gebouwen niet snel voor een mooie prijs konden verkopen, namen we ook het beheer voor onze rekening. Zo bouwden we een vastgoedportefeuille van nu 283 miljoen euro uit. Dat is een voorzichtige schatting. We hebben niet de gewoonte ons rijk te rekenen.”

De licentiate handels- en financiële wetenschappen legde vanaf haar start bij het bedrijf in 1978 de focus op ontwikkeling en beheer. De bouwsector verkeerde aan het eind van de jaren zeventig in volle crisis. “Ik heb dus al een en ander meegemaakt”, zegt ze. “Het grote verschil met toen is dat vandaag papier belangrijker is dan de stenen. Door het ontstaan van bevaks, fondsen en vastgoedcertificaten komt er kapitaal vrij dat nieuw vastgoed financiert en zo de crisis countert. De vastgoedmarkt is professioneler dan ooit. Toen ik in ons familiebedrijf begon, keek ik als econoom vreemd aan tegen het buikgevoel waarmee hier gewerkt werd. De hoofdboekhouder en de ingenieur maakten een plan, and that’s it.”

Maes leerde de finesses van haar stiel bij de ontwikkeling van 65.000 vierkante meter vastgoed op Gent Zuid. “Het begon in 1989 als privaat-publieke samenwerking avant la lettre, omdat de provincie Oost-Vlaanderen een gebouw in de stad wilde oprichten”, herinnert ze zich. “Net omdat ik econoom was, slaagde ik erin het dossier financieel voldoende te onderbouwen, zodat we het haalden op de concurrentie. Sindsdien spelen we bij aanbestedingen onze financiële knowhow uit als extra troef.”

Bouwgroep verkocht

De marges in vastgoedontwikkeling zijn hoger dan die in de bouwsector. Group Maes bracht in 2008 zijn aannemingsactiviteiten samen met de Kempense bouwonderneming Van Roey (zie kader Historische participatie in aanneming). “We moeten eerlijk toegeven dat de aannemingstak het wat minder deed”, signaleert Sophie Maes. “Van Roey heeft de operationele leiding. De relaties zijn opperbest. De naam blijft Maes en de kantoren blijven in Gent. Zo blijft ons bedrijf verankerd in Oost-Vlaanderen. Aanneming behoort niet meer tot onze kernactiviteiten. De focus ligt nu op vastgoed.”

Het vastgoed van Group Maes is geconcentreerd in de holding Orelio. Behalve in Alides participeert Orelio ook nog in een aantal andere vastgoedvehikels, onder meer Investissement Leopold en Espace Belliard (beide kantoren in Brussel), hoteleigenaar Building Hotels Maes en de verzorgingstehuisontwikkelaars Investpool en Investera. Die laatste worden geëxploiteerd door Senior Assist en de twee Cascade-hotels in Brussels door de van oorsprong Amerikaanse groep Interstate.

“Vroeger exploiteerden we meer gebouwen zelf”, herinnert Maes zich. “Het voordeel is dat je dan een perfect inzicht krijgt in de noden van de exploitatie, waarmee je dan rekening kan houden bij de bouw van volgende projecten.”

Vastgoed koesteren

Alides zelf bestaat al sinds 2010, eerst als handelsnaam, vandaag ook als overkoepelende vennootschap. “Group Maes was zoals veel vastgoedbedrijven een wirwar van tientallen projectvennootschappen waar niemand nog zijn weg in vond”, verklaart Maes. “Het werd dus tijd dat we met onze belangrijkste activiteit als een handelsnaam naar buiten kwamen, en we hebben daarom zo veel mogelijk in Alides ondergebracht.”

De jaarlijkse huuropbrengst van Alides bedraagt 12,7 miljoen euro. Kantoren (de helft in Gent, een kwart in Brussel) zijn goed voor 80 procent, gevolgd door woningen (11 %), hotels (5 %) en se-niorieën (4 %). De portfolio van Alides bestaat voor de helft uit kantoren, terwijl de rest gelijkmatig verdeeld is over de andere segmenten. Amper een derde is gefinancierd met bankkredieten.

“Strategisch willen we maximaal 45 procent belenen”, verdedigt Maes. “Die limiet is de sterkte van de groep. De financiële buffer stelt ons in staat in moeilijke tijden de risico’s op te vangen. Ik moet er niet aan denken dat we, zoals andere vastgoedeigenaars, onder druk van de banken moeten verkopen. Wij zijn om te beginnen veeleer houders dan verkopers. We willen ons vastgoed koesteren en het op de markt brengen als het ons past.”

Stevig familiaal verankerd

In 1989 werd een Nederlandse stichting administratiekantoor opgericht, die alle ondernemingen van de groep controleert. Via die structuur heeft advocaat Louis Verbeke heel wat Vlaamse ondernemingen familiaal versterkt. De eigendom en het beheer van het bedrijf werden zo gesplitst. Zo zetten vader Roland Maes en zijn (kinderloze) broer Roger Maes in op continuïteit.

De drie kinderen van Roland hebben elk een derde van de certificaten. Sophie Maes was al sinds 2002 CEO van de groep Maes, maar nam er pas begin dit jaar de touwtjes volledig in handen. In mei nam ze ook het mandaat van haar broer Chris-tophe over als gedelegeerd bestuurder van Gindac, waarmee in de aannemingspoot wordt geparticipeerd. Chris-tophe Maes, actief in de Vlaamse Confederatie Bouw, bouwt eigen activiteiten uit.

Christophe en Antoine zijn wel bestuurders van de holding. “Mijn vader heeft me ooit benoemd tot CEO, een functie die ik feitelijk al uitoefende”, zegt Sophie Maes. “De huidige werkverdeling is een gezamenlijke beslissing. Het is voor de andere directieleden niet houdbaar als er meer familieleden operationeel actief zijn. Het is dan bijna onmogelijk om als CEO niet de schijn te wekken dat sommige managers meer te zeggen hebben dan andere, omdat ze een bepaalde naam hebben. Je zet dus ook beter geen schoondochter of schoonzoon in het directiecomité. Er zijn al te veel mooie Vlaamse bedrijven in moeilijkheden gekomen door onduidelijke gezagsverhoudingen of schimmige afspraken.”

De meerderheid van de raad van bestuur van de overkoepelende holding Orelio bestaat uit onafhankelijke bestuurders. Hij telt kleppers als Luc Van den Bossche, advocaat Louis Verbeke, Jan De Nys (CEO Retail Estates) en Johan Tack (bestuurder bij onder meer Belfius Insurance). Maes: “De juridische omlijsting, de technische en de financiële kant van het bedrijf worden zo perfect afgedekt. Zo is Luc Van den Bossche dan weer als weinigen op de hoogte van overheidszaken, waarvoor we meerdere projecten bouwen. En als voorzitter van Optima Bank kent hij ook het bancaire reilen en zeilen als weinig anderen.”

280 miljoen in de pijplijn

Alides heeft nog 280 miljoen investeringen in de pijplijn over een periode van zeven tot tien jaar. De verkoop verloopt stroef. “De vraag is of dit een gevolg is van de crisis, dan wel van een structurele achteruitgang van de economie”, poneert Maes. “Of aan overaanbod, zoals in Brussel. Er staan daar oude gebouwen op de markt voor compleet overdreven prijzen. Ook de industriegronden doen het minder.”

Toch kijkt Maes met vertrouwen naar de toekomst. “Angst hebben we zeker niet”, lacht ze. “Vastgoed bestaat nu eenmaal uit gecontroleerde risico’s en tijd nemen. Toch blijven we voorzichtig. Er is in onze plannen altijd een worstcasescenario en een bestcasescenario uitgetekend. We zullen nooit een klets krijgen in alle goederen op hetzelfde moment. We streven trouwens niet naar een hoge omzet, wel naar meerwaarde.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHER

“Toen ik in ons bedrijf begon, keek ik als econoom vreemd aan tegen het buikgevoel waarmee hier gewerkt werd”