Wat is ‘onroerende verhuur’?

‘Onroerende verhuur’ is vrijgesteld van btw. Bijgevolg is het van groot belang precies te weten wat men onder ‘onroerende verhuur’ verstaat. Om te beginnen voor de verhuurder. Want als hetgeen hij doet, gekwalificeerd moet worden als een ‘onroerende verhuur’, dan moet hij – wegens de vrijstelling – weliswaar geen btw aanrekenen. Maar keerzijde van de medaille is dat hij geen recht heeft op recuperatie van de ‘voorbelasting’ die hij aan zijn eigen leveranciers of dienstverrichters heeft betaald.

Gaat het daarentegen niet om een ‘vrijgestelde’ handeling, dan heeft de verhuurder wel recht op recuperatie van de betaalde voorbelasting. De kostprijs van de operatie wordt daardoor kleiner.

Ook de huurder heeft er in veel gevallen belang bij te weten of de terbeschikkingstelling wel of niet kwalificeert als een ‘onroerende verhuur’. Is de huurder zelf een volledig btw-plichtige dan maakt het voor hem niet uit of op de vergoeding die hij betaalt wel of geen btw verschuldigd is. Hij kan de eventueel betaalde btw toch recupereren.

Anders is het als hij geen of slechts een gemengd btw-plichtige is. De aangerekende btw is dan niet of slechts gedeeltelijk recupereerbaar. De huurprijs wordt daardoor duurder.

Zoeken. Zeker als de huurder een volledig btw-plichtige is, heeft men er normaal gezien belang bij dat de terbeschikking- stelling van het onroerend goed aan btw onderworpen wordt. Vandaar dat men in de praktijk dikwijls op zoek gaat naar wegen om aan de ‘vrijstelling’ van btw te ontsnappen en om de terbeschikkingstelling van het onroerend goed zo te concipiëren dat er effectief btw verschuldigd wordt.

Dat kan op verschillende manieren. De vrijstelling van btw geldt in beginsel enkel voor de zuivere ‘onroerende verhuur’. In het wetboek worden daarnaast een aantal situaties vermeld die verwant zijn aan ‘onroerende verhuur’, maar toch aan btw onderworpen worden. Zo bijvoorbeeld de terbeschikkingstelling van ‘stalling voor rijtuigen’. Of nog: de terbeschikkingstelling van ‘bergruimte voor het opslaan van goederen’. Wie een onroerend goed verhuurt en erin slaagt deze terbeschikkingstelling te concipiëren als bijvoorbeeld een ‘terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen’ ontsnapt aan de btw-vrijstelling van onroerende verhuur en betreedt het ‘beloofde land’ van de btw.

Europees. Zoals gezegd geldt de vrijstelling enkel voor een zuivere ‘onroerende verhuur’. Wat daar precies onder verstaan moet worden, is niet meteen duidelijk. De btw is een Europese belasting. Een van de consequenties daarvan is dat de lidstaten niet vrij kunnen bepalen wat zij bijvoorbeeld onder een ‘onroerende verhuur’ verstaan. Aan het begrip ‘onroerende verhuur’ moet een communautaire betekenis gegeven worden die in alle lidstaten dezelfde is.

Gedurende verschillende jaren heeft men gedacht dat er aldus pas sprake kan zijn van een (zuivere) onroerende verhuur als er ‘exclusieve rechten’ aan de gebruiker worden toegekend. Om aan de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur te ontsnappen, zou het a contrario dus volstaan ervoor te zorgen dat er geen exclusieve gebruiksrechten aan de gebruiker worden toegestaan.

Maar enkele jaren geleden heeft het Europese Hof van Justitie in het zogenaamde ‘Temco’-arrest gesteld dat het al dan niet exclusieve karakter van de terbeschikkingstelling niet doorslaggevend is. Waar het op aankomt, is het werkelijke voorwerp van de overeenkomst. Als die in essentie slaat op het gebruik van een gebouw dan is er sprake van een onroerende verhuur en valt de terbeschikkingstelling derhalve onder de btw-vrijstelling. Slaat de overeenkomst daarentegen niet in essentie op het gebruik van het onroerend goed zelf, maar wel bijvoorbeeld op het verschaffen van een geheel van diensten of op de uitbating van het gebouw (als hotel, bijvoorbeeld), dan kan er sprake zijn van een contract dat niet als onroerende verhuur kwalificeert en dus wel aan btw onderworpen is. Alles hangt af van een nauwkeurige beoordeling van de concrete omstandigheden.

Openbare besturen. De storm die het ‘Temco’-arrest ontketend heeft, is vandaag nog niet gaan liggen. Ook openbare besturen krijgen hun deel. Zo werd van ‘domaniale concessies’ tot voor kort aangenomen dat zij wel onder toepassing vielen van de btw, omdat de gebruiksrechten die zij verlenen eerder ‘precair’ zijn. Maar onder invloed van het ‘Temco’-arrest heeft de administratie inmiddels beslist dat ook hier voortaan sprake is van vrijgestelde onroerende verhuur.

Wat domaniale ‘haven- en luchthavenconcessies’ betreft, heeft de administratie de boot nog afgehouden, in afwachting van nieuwe rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. Maar inmiddels is die nieuwe rechtspraak een feit (arrest van 25 oktober 2007). En daaruit volgt dat ook deze concessies normaal gezien gekwalificeerd moeten worden als onroerende verhuur. Met als gevolg dat de betrokken openbare besturen waarschijnlijk ook hier verbannen worden uit het ‘beloofde land’ van de btw en terug gedreven worden naar een verhuur zonder btw. En dus ook zonder recht op recuperatie van de betaalde voorbelasting. Voor de openbare sector is dat de zoveelste btw-opdoffer op rij.

de auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Jan Van Dyck