Wachten op grote kleppers

Op papier is ons land een absolute toplocatie voor logistieke bedrijven. In de praktijk zijn het onze buurlanden die de grote kleppers aantrekken. Maar de projectontwikkelaars bereiden zich voor op een nieuw offensief.

Eerst het goede nieuws. De Antwerpse regio is de beste logistieke draaischijf van Europa. Dat concludeert althans de vastgoedadviseur Colliers International op basis van een analyse van zes parameters (infrastructuur, marktbereik, operationele kosten, arbeidsmarkt, logistieke competentie en zakenomgeving). In een scenario met de focus op distributieactiviteiten (in plaats van op productie) doet geen enkele Europese regio het beter. Brussel (op plaats vier) en Luik (op plaats zeven) prijken overigens ook in de top tien.

Nog meer lof over onze logistieke troeven lezen we in een recent rapport van Prologis. Deze projectontwikkelaar en investeerder gespecialiseerd in logistiek vastgoed vroeg grote magazijngebruikers uit verschillende sectoren naar hun favoriete vestigingsregio. Voor dit jaar staat de regio Antwerpen-Brussel op tweede plaats (na Venlo) en in het scenario voor 2018 staat Antwerpen-Brussel op plaats drie (na opnieuw Venlo en Rotterdam).

Helaas vertalen die schitterende studieresultaten op het terrein zich vooralsnog niet in veel activiteit op de markt van het logistieke vastgoed. “Het is heel rustig”, vindt Bart Vanderhoydonck, specialist logistiek vastgoed bij Cushman & Wakefield. “We kunnen het aantal grotere transacties op de vingers van een hand tellen. Wel hebben enkele grote verladers onlangs geïnvesteerd in de bouw van een eigen magazijn.” Hij verwijst onder meer naar Duvel en Vandeputte Safety, die beide in Willebroek een magazijn lieten bouwen door Goodman. Begin oktober opent in Sint-Niklaas ook het nieuwe distributiecentrum (45.000 m2) voor Lidl.

“Partijen die op een berg geld zitten, investeren dat graag in hun eigen vastgoed”, vervolgt Vanderhoydonck. “We zien ook wel wat kleine verschuivingen en opnames, maar al bij al blijft dat beperkt. Veel bedrijven vinden een grote logistieke activiteit verplaatsen een te groot operationeel risico. Anders dan op de kantoormarkt willen ze voor een relatief beperkt kostenvoordeel niet zomaar verhuizen.”

Ook bij Jones Lang LaSalle (JLL) klinkt het dat 2013 matig is gestart. “In topjaren zoals 2007, 2008 en 2011 noteerden we op de Belgische markt een opname van ongeveer 800.000 vierkante meter magazijnruimte”, stelt nationaal directeur industrial leasing Walter Goossens. “2012 was met 560.000 vierkante meter een relatief zwak jaar. In de eerste helft van 2013 komen we op 220.000 vierkante meter. Het is dus nog niet zeker of we 2012 kunnen evenaren.”

Nochtans toonde de Europese logistieke markt wel een goed kwartaalrapport. De Europese studiedienst van JLL berekende dat de verhuur van logistieke ruimte in Europa met 18 procent is toegenomen op jaarbasis en 23 procent hoger lag dan in het eerste kwartaal. Maar ons land lijkt dus nog niet mee te zijn met die Europese versnelling. Volgens Walter Goossens weegt vooral het uitblijven van echt grote deals op het Belgische resultaat.

Colruyt tekende voor de grootste transactie van de eerste jaarhelft (30.000 m2 in Lessen), maar het gros van de transacties betrof minder dan 5000 vierkante meter. “Dat is peanuts naar Europese logistieke normen”, gaat Goossens verder. “Van onze Europese onderzoeksafdeling mogen we transacties van minder dan 5000 vierkante meter eigenlijk niet meetellen in de statistieken. Het is toch al een hele tijd geleden dat we nog eens een echt nieuw en groot distributiecentrum hebben kunnen aantrekken.”

De juiste ligging

De logistiekedienstverlener Jost Group tekende voor de recentste (middel)grote transactie: de aankoop van de Preiss-Daimler-fabriek in Battice, in de buurt van Verviers. Op de site van 6 hectare wil Jost Group 25.000 vierkante meter industriële hallen en 1400 vierkante meter kantoorruimte ontwikkelen. Dat het weer een deal is op Waals grondgebied, is volgens JLL toeval en geen weerspiegeling van de marktverhoudingen. Meer dan de helft van de transacties vindt plaats op de as Antwerpen-Brussel en de E313.

Al kan Wallonië in vergelijking met Vlaanderen en Brussel wel enkele extra troeven op tafel leggen. Zo zijn de grondprijzen er beduidend lager. In investeringsdossiers heeft Wallonië soms ook een streepje voor dankzij uitgebreider(e) Europese en regionale financiële ondersteuning. En, het belangrijkste voor een ruimteverslindende sector, in Wallonië is er nog veel plaats.

Maar voldoende ruimte hebben is niet zaligmakend. “De ligging en de ontsluiting moeten ook juist zitten”, benadrukt Walter Goossens. “In Vlaanderen is er vooral in Limburg ook nog ruimte, maar die regio kampt met hetzelfde probleem als grote delen van Wallonië: het ligt te ver van het economische centrum van het land. Het zijn eigenlijk reserveoplossingen, tweede keuzes. Neem het Kristalpark in Lommel. Daar is nog veel plaats en de infrastructuur is er schitterend, maar het loopt er niet storm. De reden: het ligt op dertig kilometer van de autosnelweg. Dat is te ver in Vlaanderen.”

Hij maakt de vergelijking met het noorden van Frankrijk, waar prima uitgeruste logistieke parken, zoals dat van Valenciennes, vlak bij een op- en afrittencomplex liggen. “Dan begrijp je dat het moeilijk concurreren is. Temeer omdat de procedures in ons land niet altijd even eenduidig en helder zijn. Als een terrein in Duitsland in de juiste zone ligt, kan je binnen een maand starten met bouwen. Bij ons gaan daar gemakkelijk vijf maanden overheen.”

E-commerce

Jean-Philip Vroninks, de verantwoordelijke voor de afdeling capital markets bij JLL, vraagt zich ook af of onze overheden wel voldoende de daad bij het woord voegen in het uitbouwen van de logistieke activiteit in ons land: “Officieel klinkt het dat we desindustrialisatie moeten kunnen counteren door onze logistieke troeven uit te spelen. Maar in de praktijk merk ik daar niet veel van. Logistiek is een afgeleide activiteit. Als de industriële activiteit terugvalt, heeft dat gevolgen voor de logistieke sector. Akkoord, in ons land is de logistiek ook sterk consumentgedreven, maar ook daar missen we de boot met grote nieuwe spelers genre Amazon.”

E-tailers zoals Amazon en Zalando zijn inderdaad op korte termijn zwaargewichten geworden op het logistieke terrein. En volgens JLL is dit nog maar het begin. In een recente studie voorspelt de vastgoedadviseur dat er in Europa in de komende vijf jaar 25 miljoen vierkante meter e-tail-gerelateerd vastgoed bijkomt. Maar voorlopig merken we daar in België weinig van.

Danny Peeters, CEO Continental Europe bij de logistiek projectontwikkelaar en investeerder Goodman (dat voor Zalando en Amazon grote fulfillmentcenters ontwikkelt), wijt dat vooral aan de relatief kleine e-commercemarkt in België. “Als je in Duitsland een website opstart, bereik je meteen 80 miljoen mensen. Het is logisch dat die grote internetspelers zich eerst op die grote markt focussen.” Betekent dat dan ook dat in een volgende fase België wel op de kaart komt? “Ik zie dat wel gebeuren, ja”, antwoordt Peeters. “We hebben daar ook al concrete aanvragen voor.”

Personeel

Bart Vanderhoydonck wijst nog op een Belgische handicap in het aantrekken van logistieke centra van e-tailers: onze hoge loonkosten. “Dat is een open deur natuurlijk, maar het speelt hier nog meer omdat internetgerelateerde logistiek — onder meer door de retouractiviteit — arbeidsintensiever is dan klassieke logistiek. Duitsland heeft met zijn mini-jobs ook hier weer een streepje voor.”

Volgens Bram Verhoeven, vice president Prologis Benelux, is het uitblijven van grote nieuwe ontwikkelingen op Belgische bodem, zeker geen vastgoedkwestie. “Al geef je de grond gratis, dan ben je nog niet zeker van nieuwe ontwikkelingen. Logistieke spelers kijken naar het totaalplaatje en daarin speelt arbeid zeker een belangrijke rol. En dan gaat het niet alleen over de kostprijs ervan, maar ook de beschikbaarheid van goed personeel en de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Ik denk dat vooral dat laatste de Belgische markt, als ik bijvoorbeeld vergelijk met Nederland, parten speelt. De volumes in de logistieke sector kunnen heel grillig zijn. Logistieke bedrijven vinden het belangrijk dat ze daar ook in de tewerkstelling flexibel kunnen op reageren.”

Toch is Bram Verhoeven niet pessimistisch: “Ook in de buurlanden is het de voorbije jaren minder geweest. En op zich is de Belgische logistieke markt niet ongezond. De bezettingsgraad in de moderne panden van onze Belgisch-Nederlandse portefeuille bedraagt 96 procent. Dat is extreem hoog. Het betekent ook dat in het geval van een belangrijke nieuwe aanvraag we de klant ook niet meteen kunnen helpen.”

Als de hoopgevende signalen van het macro-economische front over het einde van de crisis bevestiging krijgen, lijkt een capaciteitsuitbreiding noodzakelijk. Verhoeven ontwaart ook een consolidatietrend bij logistieke partijen: om efficiënter te kunnen werken wil men de activiteiten samenbrengen in grotere, meestal nieuwe gebouwen. “De vraag naar nieuwe ontwikkelingen zal dus hernemen, maar voorlopig zitten we nog in een patstelling. Een nieuw gebouw heeft een kostprijs en de ontwikkelaar zal een langere huurperiode willen. Dat botst met de eisen en verwachtingen aan de vraagzijde: daar wil men snelheid, flexibiliteit en is men zeer kostenbewust.”

Grondposities innemen

Walter Goossens bevestigt dat en wijst ook op de discrepantie tussen de relatief hoge grondprijzen, zeker op de betere locaties, en de lage huurprijzen in het logistieke segment. Hij voegt er nog aan toe dat ook financieringsperikelen meer en meer een rem vormen op nieuwe ontwikkelingen. “Veel concrete vragen stuiten op een njet van de projectontwikkelaar omdat hij het niet kan of wil realiseren. Zeker voor ontwikkelingen op risico is het heel moeilijk om financiële steun te krijgen.”

Volgens Danny Peeters is ontwikkelen op risico van logistiek vastgoed sowieso passé. “We investeren vooral in voortrajecten: voldoende gronden, al dan niet onder optie, ter beschikking hebben, ervoor zorgen dat het vergunningstraject rond is. Als dat goed georganiseerd is, kunnen we in vijf à zes maanden een gebouw opleveren dat beantwoordt aan de eisen van de klant. Waarom zouden we dan op risico bouwen?”

Veeleer dus dan op risico te bouwen, focussen projectontwikkelaars nu op het innemen van grondposities. Zo maakte WDP in mei een concessieovereenkomst met de Haven van Gent bekend om op een terrein van 30 hectare langs het Kluizendok onder de naam WDPort of Ghent Logistic Park gefaseerd 180.000 m2 te ontwikkelen.

Investeerders lusten meer

Ook van het investeringsfront komen er positieve signalen voor het logistieke vastgoed. Voor de eerste jaarhelft komt JLL op een investeringstotaal van 95 miljoen euro. Dat is niet zoveel minder dan het jaartotaal van 2012 (118,1 miljoen euro). Daar staat tegenover dat dit nog altijd maar een fractie is van de (voorlopige) investeringsbedragen in het kantoorsegment (786 miljoen euro) en het winkelvastgoed (309,1 miljoen euro).

Danny Peeters stelt nochtans dat logistiek vastgoed vandaag begeerd is bij investeerders. “De yields situeren zich vandaag, afhankelijk van de locatie in de wereld, tussen 6,5 procent en 8,5 procent. Dat maakt dat de spreads met staatsobligaties oplopen tot 6 procent. Als die gebouwen op lange termijn zijn verhuurd, dan is dit een heel aantrekkelijk product voor investeerders die moeten beslissen wat ze met hun cashmiddelen moeten doen. Pensioenfondsen tonen bijvoorbeeld een grote interesse.”

“Danny heeft gelijk”, reageert Jean-Philip Vroninks. “Er is veel vraag en interesse van investeerders voor logistieke gebouwen. Maar je moet wel kwalitatieve gebouwen kunnen aanbieden. En daar knelt opnieuw het schoentje in België.” WDP tekende voor de belangrijkste investeringstransactie op de Belgische markt: het kocht in Vilvoorde voor 46,1 miljoen euro Cargoville Logistics (75.000 m2) met Carrefour als huurder.

LAURENZ VERLEDENS

Veeleer dan op risico te bouwen, focussen projectontwikkelaars nu op het innemen van grondposities.

“Als een terrein in Duitsland in de juiste zone ligt, kan je binnen een maand starten met bouwen. Bij ons gaan daar gemakkelijk vijf maanden overheen” Walter Goossens, JLL

“Er is veel vraag en interesse van investeerders voor logistieke gebouwen. Maar je moet wel kwalitatieve gebouwen kunnen aanbieden” Jean-Philip Vroninks