Vrouwen die houden van winkels

QRF noteeert vanaf volgende week op de beurs. De bevak in winkelvastgoed wordt geleid door Anneleen Desmyter, de jongste CEO op Euronext Brussel. Op termijn wil ze een portfolio van een half miljard euro opbouwen.

“Dit is het optimale ogenblik om onze bevak te lanceren”, zegt Anneleen Desmyter, CEO van de vastgoedbevak QRF, die volgende week naar de beurs gaat. “De mensen zijn het beu dat hun geld verdampt op hun spaarboekje. De crisis lijkt haar dieptepunt te hebben bereikt. Ze geloven weer in investeren. Vastgoed is een inflatiebestendige en tastbare belegging.”

Quares is de promotor achter QRF. Het heeft vier activiteiten: makelaardij van woningen, beheer van bedrijfvastgoed, de ontwikkeling van fondsen en een recente tak in innovatie en consultancy. Het ontwikkelde in 2007 Quares Retail Fund, een kapitalisatiefonds met een portfolio van 39 winkels met een geschatte waarde van 52 miljoen.

In 2011 volgde Quares Retail Fund 2, een obligatiefonds met baanwinkels in het Groothertogdom Luxemburg met een geschatte vastgoedwaarde van 26 miljoen. Dit jaar bouwde het vastgoedbedrijf aan Quares Student Housing Fund, dat dit en volgend jaar voor 42,5 miljoen euro studentenhuisvesting koopt. De aandelen of obligaties van deze fondsen werden verkocht aan institutionele groepen en vermogende private investeerders.

Totaal ander publiek

Quares bespeelt met de bevak een totaal ander publiek dan met de vorige fondsen. Die niet-beursgenoteerde fondsen worden na een bepaalde termijn afgesloten, waarop de investeerders de opbrengst innen. Een bevak heeft geen einddatum. Ook kleine beleggers kunnen investeren. Bovendien zijn het liquide aandelen: iedere aandeelhouder kan elk moment in- of uitstappen. Tenslotte is er de controle van de FSMA.

In de FSMA was er wat frustratie bij de introductie van de private fondsen, omdat Quares geld haalde bij particulieren zonder dat de beurswaakhond tussenbeide kon komen. Quares bepaalt de minimuminzet van zijn meest recente fonds bijvoorbeeld op 100.000 euro. Dat is de limiet waarboven geen toezicht is van de FSMA. “Wie meer dan 100.000 euro belegt, wordt volgens de wet geacht een geïnformeerde belegger te zijn”, zegt Freddy Hoorens, partner van Quares — naast Desmyter en Herman Du Bois.

“De mensen van de FSMA zijn tevreden dat we nu een bevak lanceren, want dat gaf hen de mogelijkheid ons grondig door te lichten”, zegt Desmyter. “Dat resulteerde in een lijvig dossier van 900 pagina’s. De doorlichting bevestigt dat Quares een marktconforme relatie heeft met QRF. Ik hoop dat de FSMA-tussenkomst ons imago verstevigt zodat externe beleggers ook voor onze niet-genoteerde fondsen nog meer vertrouwen hebben om met ons in zee te gaan. We zijn niet van plan de volgende jaren nog niet-beursgenoteerde retailfondsen te creeren in België.”

De bevak van Quares belegt alleen in winkelvastgoed. In een eerste fase wil Quares 75 miljoen euro aantrekken, al stond het exacte bedrag nog niet vast bij het ter perse gaan. QRF streeft ernaar zich te positioneren als veilige haven met een kwalitatieve portefeuille aan vastgoed, met winkels als H&M in Sint Truiden, Torfs in Brugge, Vero Moda op de Meir, Ici Paris XL in Luik en het Century Shopping Center in Antwerpen.

“We starten met een fonds van ongeveer 114 miljoen euro vastgoed. Dat is in vergelijking met andere bevaks weinig, maar het is pas een begin. Stap voor stap zullen we ons kapitaal verhogen. Op termijn hopen we een portfolio van 500 miljoen euro vastgoed op te bouwen”, zegt Desmyter.

Uiteindelijk beslist de raad van bestuur van QRF over elke aankoop van vastgoed. “Eigenlijk staat de bevak los van Quares”, licht Desmyter toe. “Het management van QRF wordt gecontroleerd door een raad van bestuur, met evenveel onafhankelijke bestuurders als mensen van Quares (zie kader Checks and balances).”

Quares lijkt een wat vreemde combinatie van vier beroepen: makelaardij, fonds- en vastgoedbeheer en consultancy in vastgoed (zie kader Vier stielen). En nu komt er nog eens een bevak bij. Hoorens geeft duiding. “Net omdat we zulke verschillende stielen uitoefenen, is het goed dat ze in hetzelfde bedrijf zitten om de kennisoverdracht te bevorderen. We leren van elkaar. Een ander voordeel is de risicospreiding, omdat de ene vastgoedniche (woningen, retail) al wat minder conjunctuurgevoelig is dan de andere (kantoren, logistiek).”

Desmyter wijst er bovendien op dat de vier takken elkaar ondersteunen. Als makelaar van residentieel vastgoed in het midden- en hogere segment, komt Quares veel in contact met vermogende kopers en verkopers. “Als die mensen willen beleggen, bijvoorbeeld omdat ze net hun huis hebben verkocht, kan Quares hun zowel een directe als een indirecte mogelijkheid bieden. Voor ondernemers en kaderleden voor wie we het bedrijfsterrein of kantoor beheren, geldt dat ook. We bouwen aan een kwaliteitsmerk in de vastgoedsector. De zichtbaarheid van een bevak versterkt dat merk nog.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE JEF BOES

“Dit is het optimale moment om onze bevak te lanceren”

“Eigenlijk staat de bevak los van Quares” Anneleen Desmyter