Veel verkopers, weinig kopers

Veel aanbod en een krimpende vraag wegen op de vastgoedprijzen in Koksijde. Kandidaat-kopers hebben er een comfortabele onderhandelingspositie.

De cijfers van de federale overheidsdienst Economie suggereren dat 2013 geen topjaar was voor het vastgoed in Koksijde. De referentieprijs voor appartementen is er met 2 procent gedaald tot 310.000 euro. Daardoor zakt Koksijde van de tweede naar de derde plaats in de rangschikking van duurste kustgemeenten. Buurgemeente Nieuwpoort neemt de tweede plaats over.

Zorgwekkender voor de vastgoedmarkt in Koksijde is dat ook het aantal transacties een stevige duik maakte. In 2013 veranderden 547 appartementen van eigenaar, tegenover 629 in 2012. In het topjaar 2003 noteerde de federale overheidsdienst Economie nog 969 verkopen van appartementen in Koksijde.

De villamarkt in Koksijde deelt in de malaise. In 2012 doorbrak de referentieprijs voor villa’s nog de grens van 500.000 euro. Vorig jaar volgde de correctie: er was een daling met 7 procent tot 465.000 euro. En ook op de villamarkt waren er opvallend minder verkopen: 125 tegen 147 in 2012.

Realistische prijzen

“Het gaat moeizaam”, antwoordt vastgoedmakelaar Peter Bonhomme als we hem vragen naar de marktsituatie in de eerste zes maanden van dit jaar. Zijn makelaarskantoor West-Littoral is vooral actief in deelgemeente Oostduinkerke. “Er is veel aanbod, zowel op de nieuwbouwmarkt als in herverkoop, terwijl de vraag duidelijk zwakker is dan gebruikelijk”, schetst Peter Bonhomme. Niet dat er een paniekstemming heerst, er wordt nog altijd verkocht, verzekert de makelaar. “Maar”, zegt hij, “het valt op dat kopers vooral interesse hebben voor panden op de betere liggingen. Dat hoeft niet per se met zeezicht te zijn. De Leopold II-laan doet het bijvoorbeeld opvallend goed. Het is een brede laan, wat voor een zekere rust en kwaliteit zorgt, en je hebt er op wandelafstand ook een ruim winkelaanbod.”

De verkoop van appartementen langs de smallere en drukkere Albert I-laan, de parallelweg met de zeedijk, loopt moeilijker, weet Peter Bonhomme. “Er staan daar veel panden te koop en ze staan ook langer te koop.” Volgens de makelaar is het daarom voor verkopers belangrijk dat ze hun appartement tegen een realistische prijs in de markt zetten. “Vroeger kon je nog wel eens beginnen met een ‘zotte’ prijs en soms werd die dan ook nog betaald. Dat is in de huidige marktsituatie zinloos. Wie dat doet, krijgt geen kandidaat-kopers over de vloer en ontvangt dus ook geen biedingen. Mijn advies voor verkopers is te blijven onderhandelen met kandidaat-kopers. Want de kopers staan niet in rijen aan te schuiven.”

Wat zijn ‘realistische prijzen’ in Oostduinkerke? Bonhomme: “Voor een appartement in herverkoop met twee slaapkamers op de Leopold II-laan is 250.000 tot 300.000 euro een courante prijsvork. Dan heb ik het wel over een relatief jong appartement, tussen vijf en vijftien jaar oud.” Op de nieuwbouwmarkt betaal je volgens Bonhomme voor een gelijkaardig appartement tussen 325.000 en 350.000 euro. “De betere energieprestaties van nieuwbouwappartementen verklaren voor een deel dat prijsverschil”, stelt hij.

Ook in Koksijde zelf horen we van Dirk Coelus, makelaar van het kantoor Immo Woestyn, een verhaal van veel aanbod en een slabakkende vraag. “Vooral in herverkoop is er veel aanbod”, zegt hij. En ook hier is het advies voor verkopers de verwachtingen niet te hoog in te stellen. “Wie te veel vraagt, verkoopt niet, zo simpel is het.”

Het ruimere aanbod op de secundaire markt laat zich ook voelen op de nieuwbouwmarkt. “Verkoop op plan wordt veeleer de uitzondering, tenzij het project ideaal gelegen is. Omdat er nu een ruime keuze is in herverkoop, is er voor kandidaat-kopers minder druk om op plan te kopen.”

In vergelijking met Oostduinkerke is het vastgoedpatrimonium in Koksijde ouder en dat verklaart volgens Dirk Coelus een beperkt prijsverschil tussen de twee deelgemeenten. “Voor een appartement van 75 à 80 vierkante meter, tien tot vijftien jaar oud, mag je rekenen op 240.000 euro. Dus ongeveer 3000 euro per vierkante meter.”

Luxe in hogere prijssegment

Het studiebureau de Crombrugghe & Partners berekende de nieuwbouwprijs voor Koksijde, inclusief Oostduinkerke, op 4125 euro per vierkante meter, een prijsklim van 3,1 procent in een jaar. De Crombrugghe & Partners registreerde 29 projecten in Koksijde, goed voor 238 wooneenheden. Dat is na Oostende het grootste aantal van de hele kustlijn.

Een erg actieve projectontwikkelaar in Koksijde is Rietveld Projects, dat zich met opvallende, moderne architectuur toelegt op het hogere prijssegment. Een nicheproduct dus, dat volgens zaakvoerder Peter Moerman weinig voelt van een kwakkelende markt. “Integendeel”, zegt hij. “Wij verkopen beter dan vroeger. Maar we bouwen bewust kleine projecten, waardoor we geen tientallen kopers nodig hebben. En we focussen op de betere locaties.”

Die topliggingen zijn er zeker nog in Oostduinkerke, maar ook in Koksijde zelf zijn er nog interessante locaties te vinden, zegt Moerman. “Vooral dan aan de randen. In het westen is dat de kant van Sint-Idesbald en in het oosten tegen de grens van Oostduinkerke.” In Oostduinkerke zijn de duinen van Sint-André al enige tijd een hotspot voor nieuwe projecten in het hogere prijssegment. Het is ook de locatie van residentie Oscar Niemeyer, het nieuwste project van Rietveld. De luxueus ingerichte appartementen (120 tot 145 vierkante meter) worden er verkocht voor prijzen vanaf 1,3 miljoen euro.

LAURENZ VERLEDENS