Vastgoedparadijs ?

Een land in volle ontwikkeling. Dat is het minste wat men van Zuid-Afrika kan zeggen. Maar hoe is het gesteld met het vastgoed ?

Een gouden raad om u thuis te voelen in Zuid-Afrika : leer leven volgens de Afrikaanse wijze. Panikeer dus niet als de persoon waarmee u om 10.00 uur een afspraak heeft pas om 11.30 uur aankomt. Wees ook niet verbaasd als hij helemaal niet komt opdagen en u drie weken later vertelt dat hij geen weet meer heeft van die foute afspraak en er in een adem bij vertelt dat hij zich niet meer herinnert over wat er gesproken moest worden.

Wayne Wright, director international business van het Zuid-Afrikaanse JHI Property Services glimlacht als hij over zijn thuishaven vertelt. JHI werd opgericht in 1902 en stelt zo’n 800 mensen tewerk. Ook internationaal spreekt JHI, als lid van het Oncor-netwerk, zijn woordje mee. Het kantoor legt zich toe op alle deelsegmenten van de vastgoedmarkt, met de nadruk op het retail-, kantoor- en beheergebeuren.

MANDELA.

Wright praat op een doordachte wijze over het wel en wee van de Zuid-Afrikaanse vastgoedmarkt na de komst van Nelson Mandela in april 1994. Een rode draad loopt door het verhaal : de Zuid-Afrikaanse markt zit in de lift, alhoewel de meest recente cijfers op een stagnatie duiden. Een voorbeeld kan dit verduidelijken. De fastfoodgigant McDonald’s opende op een jaar tijd twintig restaurants, terwijl zeventien nieuwe vestigingen in de pijplijn zitten.

Tweede positieve punt. De rendementen op vastgoed scoren goed. Terwijl de “return on investment” op vastgoed internationaal een gemiddelde van 8,5 procent haalt, kan de Zuid-Afrikaanse eigenaar prat gaan op 12 procent. “Als men niet moet lenen, kan men er uitstekende zaken doen,” legt Wright uit. “Doet men een beroep op de bank, dan liggen de kaarten minder goed. De hypothecaire intrestvoeten vertoeven immers in zones rond de 18 procent…”

Na woelige jaren stabiliseert het niveau van de huurprijzen zich. Grafiek 1 ( Evolutie van de huurprijzen) laat duidelijk zien dat na de hausse van eind jaren ’80, allerhande problemen het niveau in 1994 tot een dieptepunt lieten zakken. Na de eerste democratische verkiezingen gingen de huurprijzen opnieuw de hoogte in, om daarna te stabiliseren. Wayne Wright : “In termen van groei van de huurprijzen zal de Zuid-Afrikaanse vastgoedcyclus zijn piek bereiken in 1998. Daarna zal de groei zich stabiliseren op 10 tot 15 procent. De verkiezingen van 1999 zullen de investeerders tot voorzichtigheid aanmanen. Ik verwacht nochtans geen verrassingen.” Ondanks de stijgende huurprijzen blijft Zuid-Afrika goedkoop. Een topkantoor in Johannesburg krijgt een prijsetiket van 11 dollar/m²/jaar opgeplakt. Een peulschil als men kijkt naar het niveau dat internationaal gehaald wordt (zie grafiek 2 : Internationale vergelijking huurprijzen).

CENTRAL BUSINESS DISTRICTS.

Wat met de algemene tendens op de verschillende deelmarkten ? “Er is vraag naar gedecentraliseerde, veilige en goed bereikbare kantoren. In Johannesburg staat zo’n 10 procent van de kantoorgebouwen leeg, in Kaapstad zo’n 6,4 procent,” weet Wright. “De nieuwe ontwikkelingen zien het daglicht in zogenaamde Central Business Districts. Idem dito voor het retailgebeuren. Wat betreft de winkelcentra zien we een verschuiving naar kleinere complexen rond de 5000m² waarbij een kwalitatieve supermarkt als trekker fungeert. Het hotel- en recreatiegebeuren beleeft goede tijden. Het is vooral de markt van de industriële gebouwen die moeilijker ligt.”

Is de mythe werkelijkheid dat Zuid-Afrika een paradijs voor vastgoedbeleggers is ? “Ik zou willen dat ik het zo mocht stellen,” relativeert Wright. “Het is echter niet allemaal rozengeur en maneschijn. Het risico, de misdaad, de devaluatie of hoge taksen durven al eens roet in het eten gooien.”

VERWACHTINGEN.

Wat met enkele toekomsttendensen ? De door de overheid aangekondigde maatregel tot belastingvrijstelling zal op middellange termijn vruchten afwerpen voor de vastgoedsector. Het gaat om een vrijstelling van belastingen voor projecten die bijdragen tot de tewerkstelling, de concurrentiepositie en de industrie in sommige clusters. De regering voorspelde in een macro-economische analyse van 16 juni 1996 eveneens een groei van het bruto binnenlands product (BBP) met 6,1 procent tegen het jaar 2000. Dit element zal waarschijnlijk de vastgoedmarkt niet echt positief beïnvloeden aangezien de productiviteitsnormen zullen eisen dat er minder ruimte gebruikt wordt. Op lange termijn mag Zuid-Afrika niet blind blijven voor de concurrentie uit de Aziatische landen. Wat betreft de huurovereenkomsten zal er een tendens zijn naar contracten van kortere duur.

G.W./E.H.