Vastgoedontwikkelingen: een nieuw, beter aangepast recht
De afgelopen jaren heeft de wetgever (eindelijk) de burgerlijke en fiscale wetgeving die van toepassing is op vastgoedontwikkelingen gemoderniseerd. Ariane Brohez en Julien Lecler, gespecialiseerde advocaten bij Loyens & Loeff, vatten de recentste evoluties van de wetgeving samen.
“Het koninginnenstuk in deze gemoderniseerde wetgeving is de herziening van het eigendomsrecht”, begint Julien Lecler. “De doelstelling was dubbel. Enerzijds werden verschillende versnipperde wetgevingen binnen een enkel wetboek samengebracht; anderzijds was het de hoogste tijd om het eigendomsrecht te moderniseren, aangezien bepaalde wetten amper aangepast waren sinds de invoering van het Napoleontisch recht dat dateert van 1804. Dat werk van lange adem is nu achter de rug. Het nieuwe goederenrecht treedt in werking op 1 september 2021.”
Opstalrecht en BTW-stelsel
Het nieuwe goederenrecht zal vastgoedontwikkelingen globaal gesproken gemakkelijker en veiliger maken, stelt Julien Lecler. “De hervorming van het opstalrecht was essentieel geworden. De maximale looptijd wordt verlengd van 50 naar 99 jaar. Het recht kan zelfs eeuwigdurend zijn bij opsplitsing in volumes van een complex en heterogeen vastgoedcomplex, zoals een winkelcentrum met een ondergrondse parkeergarage. Bovendien erkent het nieuwe goederenrecht dat eigendomsrechten geïnterpreteerd moeten worden in termen van volume. Er kan dus een oppervlakterecht worden verleend op een volume in de kelder.”
Daarnaast zal dit nieuwe eigendomsrecht België ook herpositioneren op het vlak van vastgoedontwikkeling. “Het vervolledigt de invoering van de optionele btw-regeling voor huurovereenkomsten voor handelspanden”, vervolgt Ariane Brohez. “Vroeger vormde de 21% BTW op bouwkosten een kost voor de projectleiders. Nu kunnen ze die terugvorderen door BTW te heffen op de huur. Aangezien de optionele regeling voorbehouden is aan commercieel vastgoed (kantoren, winkels, hotels, enz.), levert dit over het algemeen geen extra kosten op als de huurder btw-plichtig is.”
Structurering en rol van de overheid
De modernisering van de wetgeving heeft echter niet alle problemen uit de wereld geholpen. “Een goede structurering blijft essentieel voor complexe projecten”, benadrukt Ariane Brohez. “De oprichting van verschillende vennootschappen volgens type functie maakt een betere fasering van het project mogelijk, met inbegrip van een uitstapscenario. Ook zijn de risico’s beter verdeeld. In de huidige context zou dit er bijvoorbeeld kunnen voor zorgen dat het risico van een hotel dat geen uitbater vindt, geïsoleerd wordt. Het maakt ook meer flexibiliteit mogelijk op het moment dat de ontwikkelaar uit het project stapt.”
“Bovendien moeten projectontwikkelaars hun relatie met de overheid nauwlettend opvolgen. Dat is immers een verplichte partner bij elk vastgoedproject”, vervolgt Julien Lecler. “Het is belangrijk om ze te ontmoeten en samen te werken om het verkrijgen van de vereiste vergunningen te vergemakkelijken. Door vanaf het begin van het project de vinger aan de pols te houden bij de overheid, kan worden vermeden dat het project de verkeerde kant uitgaat. De formelere projectvergaderingen brengen alle instanties samen die zich over het project moeten uitspreken. Hun adviezen zijn echter niet bindend. Als de politieke meerderheid verandert, is het best om de overheid nogmaals op te zoeken. Elke partij heeft immers haar eigen visie op stedenbouw.”
“De vier cruciale punten waarover de partners het eens moeten zijn, betreffen het beheer, de financiering, de manieren om conflicten op te lossen en de uitstapmogelijkheden.” – Ariane Brohez
Conflicten voorkomen
“De relaties tussen de partners van een project zijn ook doorslaggevend”, zegt Ariane Brohez. “Bij aanvang van een project zijn de partners meestal erg optimistisch, maar het is essentieel om op problemen vooruit te lopen. Er zijn vier cruciale punten waarover de partners het eens moeten zijn: bestuur, vooral indien zich belangenconflicten voordoen, financiering, de manieren om conflicten op te lossen en de uitstapmogelijkheden, omdat niet alle partijen niet noodzakelijk dezelfde belangen koesteren.”
Meer weten?
Neem dan contact op met Ariane Brohez via ariane.brohez@loyensloeff.com of Julien Lecler via Julien.Lecler@loyensloeff.com of surf naar de site www.loyensloeff.be.