Vastgoed met of zonder zorg

Christophe Desimpel, zoon van gewezen Manager van het Jaar Aimé, geeft de familietraditie in vastgoed een nieuw elan. Hij werkt aan een aanbod voor senioren in heel Vlaanderen en een vastgoedfonds van 120 miljoen euro. Zijn groep Aldea is klaar voor de sprong in de markt.

Christophe Desimpel herinnert zich zijn studententijd in Leuven nog alsof het gisteren was. Door het dakvenster van zijn kot aan de Brabançonnestraat keek hij als jonge twintiger uit op een van de mooiste hoekjes van de studentenstad: het elegante klooster annex kerk van de redemptoristen, inmiddels geklasseerd als onroerend erfgoed. “Ik heb altijd iets gehad met die plek en altijd gedacht dat ze nog een rol zou spelen in mijn leven”, zegt Desimpel.

Circa 25 jaar later is het zo ver met de aankoop van de kloostersite, inclusief de statige kerk. Christophe Desimpel had met de Leuvense rusthuizen Mater Dei en Sint Carolus een akkoord om hen te helpen in de zoektocht naar een nieuwe locatie onder de nieuwe noemer Sint-Vincentius. Na de zomer hergroeperen de rusthuizen hun activiteiten onder één dak op de site van Desimpel. 125 hoogkwalitatieve kamers komen er in het woonzorgcentrum en rust- en verzorgingstehuis van de nieuwe generatie.

Jaar van de doorbraak

Volgens de meest recente statistieken telt Vlaanderen nu bijna 1,3 miljoen 65-plussers. Met die wetenschap in het achterhoofd heeft Christophe Desimpel Aldea Estates opgericht, een vastgoedfonds voor de zorgsector.

Als zoon van gewezen Manager van het Jaar Aimé Desimpel kent hij de vastgoedsector. Aan het klassieke bouwen en verkopen voegt hij nu een dimensie toe. Hij wil om en bij de 120 miljoen euro bijeenbrengen om de kansen die de vergrijzing biedt, niet te missen. De eerste stappen zijn al gezet, met een eigen inbreng en risicokapitaal van kapitaalkrachtige bevriende families. Ook een aantal fondsen is al ingestapt. Een kapitaalverhoging en obligatieleningen die binnenkort worden uitgeschreven met een beloofde rente van 4 procent, moeten de rest doen. Op iets langere termijn wordt gedacht aan een beursgang.

Aldea Estates heeft zijn huiswerk goed gemaakt, al moest het daarvoor veel geduld opbrengen. 2015 wordt het jaar van de doorbraak. “De administratieve molen draait traag”, zegt Desimpel. “In 2012 schreven we het businessplan voor Aldea. Nu hebben we de vergunningen op zak voor de bouw en/of exploitatie van assistentiewoningen of woonzorgcentra in twaalf middelgrote Vlaamse steden: Leuven, Dilbeek, Vilvoorde, Oostende, Kortemark, Ardooie, Brugge, Roeselare, Pittem, Houthalen-Helchteren, Edegem en Temse. Alles bijeen spreken we over meer dan 900 nieuwe wooneenheden op drie niveaus: senioren die behoefte hebben aan wonen én zorgen, mensen die probleemloos autonoom kunnen wonen, en ten slotte ouderen die enige assistentie wel kunnen gebruiken.”

Expertise van derden

Je kan, zoals in het geval Desimpel, veel afweten van bouwen, maar weet je dan ook veel over de uitbating van woonzorgcentra? “Dat hebben we goed begrepen”, zegt Christophe Desimpel. “We zijn dan ook op zoek gegaan naar een sterke uitbatingspartner. We hebben een partnership ad hoc — afhankelijk van de site en de behoefte — met de Franse groep Orpea, een gevestigde naam in de markt (zie kader Vlaams-Franse entente).

Wie een woordje Spaans kent, vindt in de naam Aldea een verwijzing naar de nieuwe activiteit van Christophe Desimpel. Aldea staat in het Spaans voor communauteit, een verzameling van mensen, een gemeenschap. “Onze roots liggen voor een belangrijk deel in de bouw, de projectontwikkeling, de aankoop van gronden”, zegt Desimpel. “Maar de noden in de maatschappij veranderen. Zorg en verzorging winnen aan belang. Sommige CEO’s willen alles zelf doen. In die val wilde ik niet trappen. Van infrastructuur, bouwen en bouwvergunningen aanvragen, ken ik wel een en ander. Maar een woonzorgcentrum uitbaten? Dat niet. Met Orpea hebben we een geschikte partner daarvoor. En binnenshuis heb ik met Frederick Pouders de ideale vennoot. Hij was al actief in de sector en heeft zich vanuit de basis opgewerkt. Samen hebben we Aldea gestalte gegeven en werken we elk vanuit onze eigen specialiteit. Frederick als uitbater, wetgevings- en subsidie-expert, en ikzelf voor het vastgoed, de ontwikkeling en de financiering van de projecten en het fonds.”

Eén site, drie functies

Ouderenzorg is meer dan alleen maar woonzorgcentra. Om het met een slogan te zeggen: oud zijn is niet noodzakelijk een ziekte. Velen kunnen tot op late leeftijd autonoom of semi-autonoom leven. “Er zijn nu ook senioren die hun assistentiewoning individueel willen aankopen als een mix van belegging en levensverzekering. Ook daarop willen we inspelen”, zegt Desimpel. “Aldea biedt voor elk wat wils. Soms kunnen op één site ook de drie functies (woonzorgcentrum, assistentiewoning, autonoom wonen) samengaan, zij het elk onder een ander dak. In Andalusië (zie kader E viva Andalucia) doen we dat ook.”

Aldea lanceert zijn projecten uitgerekend op een ogenblik dat de onzekerheid over subsidiering van zorgcentra en vergrijzing compleet is. Het federale niveau hevelt de materie door naar het regionale niveau. Met veel vraagtekens als gevolg: wie wordt nog gesubsidieerd, onder welke voorwaarden en hoe groot is het budget? Desimpel heeft op één vraag wel het antwoord klaar. “Het subsidiebudget is zo goed als op”, zegt hij. “Willens nillens komen we dan bij de privésector uit.”

Karel Cambien, fotografie Emy Elleboog