Vastgoed krijgt klappen

Appartementen worden goedkoper in 2009. Enkel een opflakkering van de economie kan voorkomen dat de rest van de markt aangetast wordt.

Sinds midden oktober sijpelen slechte berichten over de bouwsector door. Het aantal bouwvergunningen voor appartementen daalt en stabiliseert voor huizen. Ook opdrachten van studiebureaus nemen af. Uit de bouwbarometer van Bouwunie blijkt dat een kwart van de bouwbedrijven minder werk heeft. Voor het eerst in vijf jaar zijn de aannemers pessimistisch.

Ook de prijs van het vastgoed krijgt klappen. Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw verwacht dat in de eerste helft van 2009 vooral de prijs van de appartementen onder druk komt, en dat slechts een opflakkering van de economie de aantasting van de rest van de vastgoedmarkt kan tegenhouden. Ook logistieke en retailprojecten draaien op een laag pitje. De burgerlijke bouw wordt getroffen, maar de gemeentelijke bouwprojecten lopen nu op kruissnelheid, twee jaar na de verkiezingen.

De kantorenmarkt kent ook een dip. Vincent Querton, CEO van Jones Lang Lasalle: “Zolang we niet weten wanneer banken weer kredieten willen geven voor grote projecten, blijft de onzekerheid.”

Gunstig voor de vastgoedmarkt zijn de lagere rente en de daling van de grondstoffen, maar gevreesd wordt dat die niet volledig naar de kopers vloeit, maar verrekend in de marges van de bankiers en de aannemers. Verwacht wordt dat op de residentiële markt renovatie redding brengt.

Ivan Van de Cloot (denktank Itinera) wijst erop dat het aandeel van de bouw in het Belgische bbp (4,5 %) nog altijd de helft hoger is dan het gemiddelde. Hij schat dat de prijzen van het residentiële vastgoed in België nog met een kwart kunnen dalen. “De zogenaamd overtollige cash van investeerders vloeide de voorbije jaren naar aandelen, grondstoffen en vastgoed”, redeneert hij. “De eerste twee markten kregen een correctie te verwerken. In zowat heel Europa kreeg de vastgoedmarkt een klap. Ook de prijzen van de Belgische woningen zullen naar het normale niveau dalen op basis van de fundamentele marktgegevens.”

Ook het IMF stelt dat het Belgische residentiële vastgoed met 18 procent overgewaardeerd is. Hierop reageert Marc Dillen met een wat merkwaardig argument: “De Belgische vastgoedmarkt functioneert anders dan in het buitenland. Er is nooit een zeepbel geweest. Bovendien worden in ons land de woningen, hoofdzakelijk huizen trouwens, meestal van de ene aan de andere particulier verkocht. In het buitenland worden de prijzen vooral bepaald door de bouw van appartementsblokken, die een zeepbel creëerde. Dat product is zoals grondstoffen meer vatbaar voor oververhitting, waarop de crash volgt.”

Kopers bepalen de prijs

Volgens Immotheker werden in België eind november 59.356 huizen en 31.579 appartementen aangeboden. Dat is een serieuze toename tegenover mei 2008 (51.473 huizen, 28.518 appartementen). De gemiddelde vraagprijs voor een woning was 344.075 euro, een daling met 1,5 procent tegenover mei. In Vlaanderen (gemiddelde vraagprijs: 359.989 euro) bedroeg de daling zelfs 7,5 procent. Ook de gemiddelde vraagprijs voor een Vlaams appartement (248.189) daalde met 1,9 procent, terwijl het Belgische gemiddelde (252.634 euro) met 1,3 procent steeg.

John Romain, topman van Immotheker, benadrukt dat het de vraagprijs betreft, en die kan nog afnemen bij de definitieve verkoop. Volgens zijn berekeningen is voor een op de vier woningen op de markt in mei-november 2008 de prijs verlaagd. Romain: “We zitten duidelijk in een markt waar de kopers de prijzen bepalen. Kandidaat-kopers kijken rustig uit. Ze weten dat de prijzen onder druk staan. Als dit blijft aanslepen, komt de markt ernstig onder druk. Zeker in de appartementen, waren veel promotoren actief. Als die in problemen komen omdat de financiering een probleem vormt, kan dat de prijzen destabiliseren.”

Vastgoedbedrijven met cash staan dan weer klaar om toe te happen. Niet toevallig zijn veel van deze promotoren verbonden met een kapitaalkrachtige familie. Matexi en Wilma Investment (familie Van de Vyvere) blijven rustig investeren. “We zijn blij dat de amateurs uit de markt verdwijnen”, klinkt het zelfbewust. Ook de Compagnie Het Zoute (onder meer familie Lippens) schuimt de markt af naar koopjes. Dat doet ook Uplace (Bart Verhaeghe, ex-topman van Eurinpro). (T)

Door Hans Brockmans