Vastgoed is niet immuun voor covid-19

De verhuurders van winkelvastgoed lijden onder de malaise in de kleding- en schoenenwinkels. Bij de verhuurders van kantoren is de impact van de coronacrisis nog klein, maar een zware recessie kan daar verandering in brengen. En ook zorgvastgoed kan een zorgenkindje worden.

Telenet heeft aangekondigd dat het zijn kantoren “een nieuwe invulling” wil geven. De kantoren van het telecombedrijf moeten een veilige ontmoetingsplek worden, met grote ruimtes “waar teams tot dertig mensen op 1,5 meter afstand kunnen vergaderen of brainstormen”. Telenet zet een schijnwerper op een evolutie waar veel bedrijven achter de schermen mee bezig zijn.

Houdt die trend risico’s in voor de verhuurders van kantoren? Of misschien zijn er wel grotere besognes voor de bakstenen in de beleggingsportefeuilles van de Belgen? “Het taboe rond thuiswerk is gesneuveld door de coronacrisis”, stelt Pascale Nachtergaele, beheerder van het vastgoedfonds Nagelmackers European Real Estate Fund. En wanneer er een vaccin is en we zonder angst voor besmetting weer in groten getale op kantoor kunnen werken, zullen we dat dan ook weer doen? Die vraag is volgens Nachtergaele niet zo belangrijk. “Veel mensen snakken ernaar op kantoor te werken, omdat ze hun collega’s missen of in een klein appartement wonen met amper ruimte om te werken.” Toch valt te verwachten dat veel mensen er na de crisis voor kiezen meer dan vroeger thuis te werken.

De grote vraag is volgens Nachtergaele of 20 procent meer thuiswerk ook betekent dat we 20 procent minder kantoorruimte nodig hebben. Ze denkt van niet: “Ik ben ervan overtuigd dat ‘het kantoor’ zal blijven bestaan, maar het zal evolueren. Kantoren worden ontmoetingsplekken, waar we brainstormen, van elkaar kunnen leren, enzovoort. Maar, zoals Telenet ook schrijft, er zullen minder individuele werkplekken zijn.”

“De grote beursgenoteerde spelers, zoals Befimmo en Cofinimmo zijn gewend hun kantoren om de zoveel tijd opnieuw in te richten”, meent Nachtergaele. “Denk maar aan de vergroening van de kantoren. Ze hebben daar ook de financiële slagkracht voor.” Als de conclusie van deze crisis is dat minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn, dan zal dat uiteraard een impact hebben op de inkomsten van de kantoorverhuurders.

Kantoren zijn geen winkels

De verspreiding van het corona- virus heeft een impact op de economie. Hoe zwaar die impact op de lange termijn zal zijn, is koffiedik kijken. De verhuurders van winkelvastgoed moesten voor april en mei huurgelden kwijtschelden, maar in het kantorensegment zijn er voorlopig niet veel wanbetalingen of achterstallige huurgelden. “Bij deelwerkplekken hebben wel wat huurders tijdelijk de huur opgezegd, maar de meeste van die start-ups zijn toch teruggekomen. In België is Befimmo bijvoorbeeld actief in dat segment”, weet Nachtergaele.

De verwachting is wel dat de huurprijzen van kantoren zullen dalen, en dus ook de verkoopprijzen. “Tot nu toe hebben we nog geen impact gezien op de transacties”, zegt Nachtergaele. “Befimmo heeft onlangs nog zijn Blue Tower verkocht voor 112 miljoen euro, met een nettomeerwaarde van ongeveer 22 miljoen euro. De transactiemarkt voor winkelvastgoed is bijna volledig gesloten, maar dat is zeker niet het geval voor kantoren.”

Befimmo is nu 29 procent minder waard op de beurs dan begin dit jaar. De Belgische beursgenoteerde verhuurders van winkelvastgoed, zoals Retail Estates, Wereldhave Belgium en Vastned Retail Belgium, zijn een derde tot bijna de helft van hun beurswaarde kwijtgeraakt in 2020. Het aandeel Cofinimmo verloor slechts 7 procent sinds Nieuwjaar. Intervest Offices & Warehouses, dat zowel een portefeuille kantoren als een portefeuille magazijnen bezit, zit daar ergens tussenin, met een verlies van 12,5 procent sinds Nieuwjaar.

Er zit al zeer veel slecht nieuws in de koersen van winkelvastgoedverhuurders verrekend. “De grote broers Klépierre en Unibail-Rodamco-Westfield wegen op het beleggerssentiment voor de hele sector”, vindt Nachtergaele. “Beleggers vinden dat ze te veel schulden meeslepen. Ze zouden shoppingcenters moeten verkopen of hun kapitaal verhogen. Maar het is niet zo eenvoudig geld op te halen met de verkoop van nieuwe aandelen, als die nog maar zo weinig waard zijn.”

Zorgen om zorgvastgoed

Nachtergaele maakt zich wel wat zorgen over zorgvastgoed. In België tellen we drie grote beursgenoteerde verhuurders van zorgvastgoed: Aedifica, Care Property Invest en Cofinimmo (bijna 60% van de portefeuille). Over Care Property maakt ze zich de minste zorgen, omdat dat vooral woon-zorgcentra verhuurt aan OCMW’s. “De trend is dat minder mensen naar een rusthuis gaan. Er zijn minder 80-plussers, omdat er minder kinderen geboren zijn tijdens de oorlog, en omdat tijdens de coronacrisis meer oudere mensen gestorven zijn dan normaal. Dat is een demografische evolutie. Over enkele jaren zullen de babyboomers op leeftijd beginnen te komen, en dan zullen weer meer mensen naar een woon-zorgcentrum gaan. Maar die centra hebben nu dus minder bewoners en minder inkomsten. We hebben geen zicht op de cijfers van die operatoren. In de Verenigde Staten heeft Genesis Healthcare onlangs gezegd dat het overheidssteun nodig heeft, om de komende twaalf maanden te overleven. Dat was schrikken. Als de operatoren failliet gaan, dan krijgen de verhuurders van zorgvastgoed natuurlijk geen huurgelden meer binnen. Dat is een risico.”