Vast goed gespreid

De Compagnie Immobilière de Belgique is de oudste projectontwikkelaar van het land. Op 19 december viert ze haar 150ste verjaardag. In die tijd kon ze een indrukwekkend patrimonium aan gebouwen en grondreserves opbouwen, in België, Luxemburg en Polen.

Voor Paul Buysse en Gaëtan Piret, de voorzitter van de raad van bestuur en de gedelegeerd bestuurder van Immobel, wordt het een drukke decembermaand. Naast de normale besognes van een beursgenoteerde onderneming, komt er de regie voor de feestelijkheden van de jarige vastgoedmaatschappij bij. Immobel kondigde in juni aan dat het nettoresultaat over heel het jaar de helft hoger zou liggen dan in 2012. “Die prognose halen we”, bevestigt Buysse. “2013 was voor iedereen een problematisch jaar. De zaken lopen stroef, laat dat duidelijk zijn. Maar wij plukken de vruchten van ons management.”

“Sinds 2007 stelden we de nodige structurele instrumenten en de geschikte professionele teams op om strategisch te investeren, op de lange termijn. Ik ben de generalist in huis, geen specialist van de vastgoedwereld. De kracht van Gaëtan en mijzelf komt voort uit de complementariteit van trajecten en expertises. Die is waardevol voor de onderneming die wij in perfecte samenwerking leiden.”

Regel van drie

De blik van Immobel is strak op Warschau gericht. “In België zijn we uiterst behoedzaam voor acquisities van kantoren”, verklaart Piret. “We investeren alleen in locaties van de allerbeste kwaliteit. In Warschau is de verhuurmarkt bijzonder geruststellend, dat blijkt uit de volgende cijfers. In Brussel is er een kantoorvoorraad van 13 miljoen vierkante meter, in Warschau draait die rond 4 miljoen. De kantooropname bedraagt in 2013 in Brussel om en bij de 350.000 vierkante meter en ik denk dat we 600.000 vierkante meter halen in Warschau. Bovendien liggen de huurprijzen er hoger. Dat wil niet zeggen dat het in Polen gemakkelijker is. Er is zelfs het risico van oververhitting.”

Om de risico’s te beperken volgt Immobel een investeringsbeleid dat steunt op een drievoudige diversificatie. In de eerste plaats geografisch: in België is Immobel historisch verankerd in Brussel, maar tegenwoordig is het bedrijf ook resoluut aanwezig in Vlaanderen en Wallonië. In het buitenland slaat het de vleugels uit in Luxemburg en Polen. Immobel diversifieert ook in sectoren: kantoren, woningen en verkavelingen. Er is ook een spreiding volgens de eindgebruiker: institutionele klanten-investeerders voor de grote kantoorcomplexen en privéklanten (eindgebruikers of investeerders) voor de woningmarkt.

“In België passen we die drie diversificatierichtingen al toe”, zegt Piret. In Luxemburg volgen we er twee en in Polen één, de kantoren. De logica vereist dat we overal alles doen door gebruik te maken van onze competentie in die drie sectoren, de knowhow van onze teams samen te brengen en gebruik te maken van de opportuniteiten en de timing.”

“Zodra we de lopende zaken gestabiliseerd en de risico’s zo veel mogelijk beperkt hebben, denk ik dat we de Belgische expertise ook buiten de grenzen — vooral in Polen — kunnen benutten”, voegt Buysse eraan toe. Hij ziet een Poolse markt, die tegelijk politieke stabiliteit en interessante groeimogelijkheden biedt. “Voor ons is dat een opportuniteit die des te meer voor de hand ligt sinds het private investeringsfonds Eastbridge eind 2010 voor 25 procent toetrad tot het kapitaal van Immobel.”

Partnerships en niches

Immobel neemt voor de meeste grote projecten tijdelijk een partner in de arm. Ze dragen samen de financiële lasten en de risico’s, bovendien delen ze hun expertise. Zulke samenwerkingen laten ook meer projecten tegelijk toe, wat ook een vorm van risicospreiding is.

In Waterloo ontwikkelt Immobel in een 50-50-partnership met JCX Immo van Sophie Leclercq het woonproject Bella Vita. “Het plan omvat 269 woningen, een dagkliniek, een rust- en verzorgingstehuis, gebouwen en diensten die het gemeenschapsleven van de generaties vormgeven. 15 hectare verkavelen, is niet niks. Het is ook een aanzienlijk risico, dat we bij voorkeur wilden verdelen.”

Voor het kantorencomplex Gateway (36.000 m²), midden in het luchthavengebied van Zaventem, waar over drie jaar de Brusselse vestiging van Deloitte komt, werden de handen in elkaar geslagen met Codic (50/50). Het Universalis Park op het terrein van de ULB op de Triomflaan omvat een belangrijk gefaseerd project van woningen, studentenkoten en diensten. Het wordt aangevat in partnership (50/50) met de groep Louis De Waele. Over drie jaar komen daar 140 appartementen. Voor de renovatie van het Rijksadministratief Centrum (RAC), dat omgedoopt werd tot Belair, werkt Immobel samen met Breevast (40/60). De federale politie neemt begin 2014 haar intrek in een nieuw hoofdkwartier van 64.000 vierkante meter. Tegen 2020 omvat het honderden woningen en winkels.

Al van bij haar oprichting werkt de Compagnie Immobilière de Belgique aan de verfraaiing en de modernisering van de steden. 150 jaar later geldt die slogan nog altijd. “Tien jaar geleden ontwikkelde Immobel nog 90 procent kantoren en 10 procent verkavelingen. Tegenwoordig neigen we in België naar de omgekeerde verhouding. Door onze activiteiten in Luxemburg en Polen ligt de verhouding op 50 tot 60 procent voor de kantoren.”

De focus in België ligt duidelijk op het residentiële segment. Immobel beschikt over een grondbank van 400 hectare. “In de toekomst verwachten we grote behoeften buiten het topsegment. We pinnen ons niet vast op het gamma van 4000 euro per vierkante meter”, zegt Piret.

De vastgoedmaatschappij gelooft ook in ecologisch correcte en passieve kantoren. “De huurders en investeerders willen alleen nog dat. Tegenwoordig is een gebouw van tien jaar oud technologisch achterhaald. Het is in die niche dat we ons positioneren. Maar we mogen niet te vroeg of te laat zijn. Ik denk dat we met de Black Pearl, die we ontwikkelen in het hart van de Europese wijk, just in time zijn.”

PHILIPPE COULÉE

“In de toekomst verwachten we grote behoeften buiten het topsegment. We pinnen ons niet vast op het gamma van 4000 euro per vierkante meter”