Van getto tot trendy stadsparel

Twee moeilijke stadswijken. De ene trekt als een magneet problemen aan. De andere ontpopt zich verrassend snel tot een hippe buurt. Maakt de overheid het verschil? Of is de metamorfose het werk van visionaire ondernemers en investeerders?

Chapeau voor wat de stad hier gerealiseerd heeft.” Vastgoedmakelaar Luc Rosseel steekt de loftrompet over de herontwikkeling van de Gentse buurt De Brugse Poort. ‘Een moeilijke wijk’, zoals dat eufemistisch heet. Een typisch Gentse wijk ook, uit de periode dat de stad nog het Manchester van het vasteland was. Veel smalle straatjes met armtierige arbeidershuisjes. Hardnekkige bakstenen zijn de restanten van een rijk industrieel verleden.

Kortom, een stadsdeel in ademnood. Het Gentse stadsbestuur doopte het herontwikkelingsplan dan ook ‘Zuurstof voor de Brugse poort’. Enkele verloederde woningen werden gesloopt, pleinen en straten kregen een nieuwe look en met de aanleg van onder meer het Pierkespark oogt de buurt ook wat groener. “Geslaagde ingrepen”, vindt Rosseel. “Jonge Belgische gezinnen staan niet meer afkerig van de buurt. Er is speelruimte voor de kinderen. De mensen die er al woonden, veelal Turken, investeren weer in hun woning. Want zo’n opgefriste buurt, dat werkt aanstekelijk.”

Het prille succesverhaal van de Brugse Poort moet aantonen dat het mogelijk is om de neerwaartse spiraal om te buigen. Ook andere steden geloven daarin. In Antwerpen koos het stadsbestuur zeer bewust voor het beruchte De Coninckplein als locatie voor de nieuwe hoofdbibliotheek. Een steenworp daarvandaan, midden een voormalige prostitutiebuurt, verrees ook al het knappe Designcenter De Winkelhaak, een starterscentrum voor creatieve bedrijven. Brussel heeft dan weer zijn wijkcontracten, herwaarderingsprogramma’s voor kwetsbare wijken.

Stad als katalysator

Het recept van deze initiatieven is overal vrij gelijkaardig. De stad investeert in het openbare domein van de verloederde buurt of realiseert er een belangrijk (openbaar) vastgoedproject en hoopt dat eigenaars en privé-investeerders inhaken. “De rol van de stad is die van katalysator”, vindt Christian Leysen. De topman van Ahlers is samen met zijn collega’s van Open Vld Sven Gatz en Sas van Rouveroij de initiatiefnemer van het project Stadsvlucht maakt vrij. “Steden en wijken leiden een eigen leven”, gaat Leysen verder. “En zoals in een mensenleven maakt zo’n buurt ups and downs mee. Dat is onvermijdelijk, maar het past toch in een goed overheidsbeleid om een buurt waar het slecht gaat nieuwe impulsen te geven. Kwestie van ze terug op de sporen te krijgen.”

Leysen is ook voorzitter van Designcenter De Winkelhaak, een initiatief dat volgens hem wel degelijk vruchten afwerpt. “Zoiets vraagt natuurlijk tijd. Zeker omdat het Antwerpse stadscentrum door allerlei werken de jongste jaren moeilijk bereikbaar was. Maar het succes is er. En de eerste starters zijn het centrum inmiddels ontgroeid en hebben zich in de onmiddellijke omgeving gevestigd.” “Sommige mensen die hier werken, zijn ook in de buurt komen wonen”, zegt manager Klara De Smedt. “Vorige week zijn we met een brasserie gestart. Drie jaar geleden was dat wellicht niet haalbaar.”

“Je ziet het ook – jammer genoeg misschien – aan de stijgende vastgoedprijzen”, merkt Leysen nog op. De instroom van middenklassebewoners bij de wijkopwaardering, de zogenaamde gentrification, veroorzaakt inderdaad hogere huur- en woningprijzen. Met als gevolg dat veel van de oorspronkelijk arme bewoners uit de buurt – al dan niet noodgedwongen – wegtrekken. Het is wellicht een onvermijdelijk nevenverschijnsel. Zeker in de Belgische context, waar het gros van de woningen in particuliere handen is. “Wil je dat er iets verandert in zo’n wijk, dan moet je ook de privé-eigenaars meekrijgen. En wil je nieuwe investeerders aantrekken, dan moet je een winstperspectief kunnen aanbieden”, zegt Maarten Loopmans, docent stedenbouw en ruimtelijke planning aan de Brusselse Erasmushogeschool.

Loopmans heeft ook vragen bij het vrijblijvende karakter van de ‘katalysatoraanpak’. “Hebben onze steden wel genoeg feeling voor dergelijke projecten? Is er wel voldoende aandacht voor de sociale return? Er zijn voorbeelden van een positieve trendbreuk, maar soms lijkt het ook wel wat op een uitverkoop van een wijk.” Hij vindt het bouwblokbeleid dat onder meer AG Vespa, het autonome vastgoedbedrijf van de stad Antwerpen, hanteert al een meer gesofisticeerde formule. “De stad investeert samen met enkele eigenaars in de opwaardering van een bouwblok. Door panden samen te voegen, door het blok wat te ontpitten. Het grote pluspunt: je kunt ook overleggen met de privé-eigenaars, sociale randvoorwaarden opleggen, enzovoort. En je werkt als stad niet in het ijle. Je houdt een vinger aan de pols. Een belangrijke praktische voorwaarde is dat er niet te veel eigenaars zijn. Het is ideaal als de stad ook enkele eigendommen in het blok heeft.”

De ene probleemwijk is de andere niet

Sommige buurten lijken zich spontaan te herpakken, zonder de hulp van de stad of een andere overheid. Een schoolvoorbeeld is de Brusselse Dansaertswijk. Vandaag de etalage en het terras van hip Brussel, maar op het einde van de jaren 80 nog een behoorlijk groezelige buurt. Het waren Sonia Noël van modeboetiek Stijl en iets later horecaondernemer Frédéric Nicolai, die wél potentieel zagen in de wijk. “Het voorbeeld van de Dansaertstraat noopt de beleidsmakers toch tot enige bescheidenheid”, merkt Vlaams en Brussels volksvertegenwoordiger Sven Gatz (Open Vld) op. “De heropleving is daar begonnen na privé-intitiatief. Ik zeg dat niet als liberaal, het is een vaststelling. Voor de overheid is het heel moeilijk om vanuit het niets een dergelijke heropstanding te initiëren. Je hebt pioniers nodig. Mensen die vanuit hun ondernemerschap een atypische zaak beginnen in zo’n moeilijke buurt. Maar dan komt het er als overheid op aan om alert in te springen op die eerste aanzet tot een ommekeer. Het Brusselse gewest heeft dat gedaan. Er is bijvoorbeeld fors geïnvesteerd in de heraanleg van de Oude en de Nieuwe Graanmarkt.” Ook Antwerpen kent met Zurenborg en natuurlijk het Zuid het fenomeen van de spontane buurtverrijzenis. Al wijzen Leysen en Loopmans erop dat de inplanting van het MuKHA op het Zuid, de echte heropstanding in gang zette. Zijn er lessen te trekken uit de successen van de Dansaertwijk, Zurenborg en het Zuid? In de drie wijken had het (woning)patrimonium – hoe verwaarloosd het ook moge geweest zijn – in ieder geval wel potentieel. Een troef die in andere moeilijke wijken ontbreekt. In delen van de Antwerpse Stuivenbergwijk bijvoorbeeld. Het is frappant hoe een belangrijke overheidsinvestering – de aanleg van Park Noord – daar nauwelijks beweging brengt in de wijk. En dat terwijl 100 meter verderop richting Leien de impuls van het Park Noord wel volop aanslaat. Het grote verschil? Daar heb je mooie negentiende-eeuwse woningen in brede straten. Zijn wijken zoals Stuivenberg niet toe aan een meer drastische aanpak? Nederland pioniert op dat terrein. In tal van steden zijn er zogenaamde herstructureringswijken aangeduid. Onaangepaste woningen en appartementen gaan er onverbiddelijk onder de sloophamer. In de plaats komen nieuwe, moderne woningen. Doorgaans zijn het er minder, want de herstructurering gaat gepaard met de aanleg van nieuwe openbare ruimte en het terugdringen van de bewoningsdichtheid. Uiteraard gebeurt een en ander naar goede Nederlandse traditie, in nauw overleg met de bewoners.

Kaalslag

Is dit ook een haalbare en wenselijke piste voor Belgische probleemwijken? De eigenarenstructuur van onze woningmarkt lijkt alvast een belangrijke hindernis. In de Nederlandse herstructureringswijken is het gros van de woningen eigendom van woningcorporaties, semi-publieke organisaties, te vergelijken met onze sociale huisvestingsmaatschappijen. “Die versnippering is inderdaad dé achilleshiel voor grote stedenbouwkundige ingrepen”, bevestigt de Antwerpse stadsbouwmeester Kristiaan Borret. “Er bestaat wel een instrument, de onteigening, maar daarop rust toch een taboe. Voor infrastructuurwerken ligt het minder gevoelig, maar voor dit soort ingrepen? Het is natuurlijk ook een despotische, antipathieke maatregel.” Borret meent dat grondige herstructurering soms wel aangewezen is, maar ziet nog een andere hindernis. “Je moet er ook de financiële middelen voor hebben.” Sven Gatz is geen voorstander van een grootschalige kaalslag. “Maar met gerichte ingrepen de woondichtheid verlagen en de woonkwaliteit optrekken, dat moeten we toch durven overwegen.” Het model van De Brugse Poort, zeg maar. Maarten Loopmans pleit voor een meer integrale aanpak. “Het is een illusie dat je de problemen van Stuivenberg zult oplossen in Stuivenberg. Je moet dat op stadsniveau aanpakken. De sociale mix moet in twee richtingen verlopen, dus ook van de moeilijke wijken naar de betere wijken. Al is dat niet evident. In zo’n wijk als Stuivenberg is er een hele ‘overlevingsinfrastructuur’ met goedkope winkels, goedkope woningen, enzovoort, waar armere bewoners moeilijk buiten kunnen.”

Bedrijf in de wijk

Nog een Nederlands voorbeeld: ondernemers die zich in Rotterdam in de zogenaamde kansenzone vestigen, krijgen de helft van hun investering terug, met een maximum van 100.000 euro. Voor elk nieuw personeelslid krijgen ze bovendien een subsidie van 10.000 euro. De kandidaat-ondernemers worden wel streng gescreend.

Is zo’n duwtje in de rug zinvol? “Het voornaamste is dat je als stad een duidelijke visie rond stadsontwikkeling uitwerkt”, zegt Leysen. “Dat zorgt voor duidelijkheid en geloofwaardigheid bij investeerders. Investeringen in infrastructuur en in openbaar domein geven een extra impuls. En zo’n aanmoediging kan dan inderdaad zinvol zijn om een handicap weg te werken. Maar het moet van tijdelijke aard zijn. Zo niet creëer je een soort permanente subsidiëringseconomie die niet levensvatbaar is.” (T)

Door Laurenz Verledens/Fotografie Wouter Rawoens