Tweewaters maakt tweesprong

AG Real Estate wil zich met grote, binnenstedelijke projecten meer toeleggen op residentiële vastgoedontwikkeling. In lijn met die strategie kocht het onlangs projectgrond van de Leuvense stadswijk Tweewaters over van Jo Vandebergh (Ertzberg). Die laatste heeft nog een advies voor de vastgoedsector: digitaliseer, innoveer en ga voor meer standaardisatie.

AG Real Estate, dochter van AG Insurance en de grootste private vastgoedspeler in ons land, verscherpt zijn focus op de residentiële vastgoedmarkt. In mei stapte Adel Yahia van Matexi over naar AG Real Estate. In het projectontwikkelingsteam van Alain De Coster leidt hij nu de afdeling residentiële projectontwikkeling. In juni geraakte bekend dat AG Real Estate de ontwikkeling van het Leuvense project Tweewaters overneemt. Tweewaters geldt als een van de meest prestigieuze residentiële projecten in ons land.

“Met het aantrekken van Adel en de overname van Tweewaters bevestigen we onze ambities in het residentiële vastgoed”, zegt Serge Fautré, CEO van AG Real Estate. “De bedoeling is jaarlijks ongeveer 250 appartementen te verkopen. Daarmee verwerven we wellicht een plaats in de eerste divisie van de residentiële ontwikkelaars in ons land.” Voor Jo Vandebergh, de chief enabling officer van de projectontwikkelaar Ertzberg, valt de verkoop samen met een afscheid als leidinggevende van de vastgoedactiviteiten. “Met spijt in het hart”, zegt hij. Hij wordt opgevolgd door het duo Benoît Broos en Nathalie De Smet.

Over de financiële kant van de deal willen de partijen geen details vrijgeven. Ze willen wel praten over de toekomst van Tweewaters en van de woningmarkt in ons land. Ertzberg zal op Tweewaters, naast de al gerealiseerde Balk van Beel, de westzijde verder ontwikkelen. Momenteel worden een woontoren (Twist) en assistentiewoningen (de Ark) afgewerkt. AG Real Estate heeft een terrein aan de oostzijde van de wijk verworven waar het 250 appartementen kan ontwikkelen. Het heeft ook een optie (binnen twee jaar te lichten) op een tweede terrein met een potentieel van 200 appartementen. Jo Vandebergh blijft betrokken bij de ontwikkeling van de wijk Tweewaters. “Ertzberg is ook statutair wijkbeheerder van Tweewaters en we hebben ook een verantwoordelijkheid om te waken over de visie op de wijk.”

Waarom verkoopt u een deel van Tweewaters, een project dat toch wel uw geesteskind is?

JO VANDEBERGH. “Vier jaar geleden hebben we met Ertzberg een thuisleveringssysteem voor appartementsgebouwen ontwikkeld (zie kader Bringme levert toegevoegde waarde). In de Balk van Beel hebben we dat concept voor de eerste keer in gebruik genomen. Het is geëvolueerd naar een servicegedreven app die verbonden is met een netwerk van slimme boxen. De software, de elektronica en de mechanica hebben we in eigen huis ontwikkeld. Begin dit jaar hadden we een product waarmee we naar de makt konden stappen. Zo’n technologiebedrijf is kapitaalintensief. Er werken veertig fulltime-equivalenten op de ontwikkeling van de technologie. In België vind je misschien nog vlot 1 of 2 miljoen euro voor een start-up, maar daarboven begint het landschap te versnipperen. Je moet misschien een jaar zoeken om de middelen bijeen te harken. Die tijd hebben we niet. We hebben daarom beslist om een deel van de activa te valoriseren.

“Een technologiebedrijf opstarten en uitbouwen vraagt focus. Je kunt geen twee heren tegelijk dienen. Ik moest dus kiezen: vastgoed of technologie. Ik heb voor de technologie gekozen. Geen vanzelfsprekende keuze, want van de meest veilige belegging — bouwgrond in het centrum van Leuven — stap ik in een van de meest risicovolle sectoren, die van de bits en de bytes. Ik heb dat mogen uitleggen aan mijn vrouw.”

Er waren meerdere geïnteresseerde partijen. Wat heeft u voor AG Real Estate doen kiezen?

VANDEBERGH. “We hebben niet voor de meest biedende partij gekozen. Ik wil dat de kwaliteit die we al hadden neergezet op een waardevolle plek navolging krijgt. Serge heeft me in een persoonlijk gesprek overtuigd en de garanties gegeven dat AG Real Estate maximaal die lijn wil voortzetten.”

Is Tweewaters een voorbeeld van het type projecten dat AG Real Estate wil realiseren?

SERGE FAUTRÉ. “We zijn een vastgoedbedrijf, maar ook deel van een verzekeraar. We hebben een imago van duurzaamheid en kwaliteit te verdedigen. We kunnen ons niet veroorloven producten te bouwen en te verkopen die na tien jaar van minderwaardige kwaliteit blijken, want dan mag ik een telefoontje van AG Insurance verwachten. We zijn ook op zoek naar projecten die bij onze schaal passen. Gebouwtjes met tien appartementen interesseren ons niet. En we richten ons op steden waar we demografische groei verwachten.

“In Tweewaters komen al die vereisten samen. Het gaat om ongeveer 450 wooneenheden, dat vertegenwoordigt toch iets. En Leuven is een van de steden die demografisch groeit. Bovendien is het een universiteitsstad. Dat zie ik als een extra troef, want mensen wonen graag in universiteitssteden. En Bart De Smet (CEO van Ageas, nvdr) is een alumnus van de KU Leuven, dus zijn steun hadden we ook meteen.” ( lacht)

Hoe wil AG Real Estate het verschil maken op de erg versnipperde residentiële markt?

ADEL YAHIA. “Het is onze bedoeling het ontwikkelingsproces van a tot z te beheren. Om de kwaliteit van onze appartementen en bijbehorende service te garanderen, willen we de interacties met onze klanten zo veel mogelijk in eigen beheer uitvoeren. Daarom gaan we op korte termijn ons residentieel team verder uitbouwen. We zullen ook focussen op grote binnenstedelijke dossiers. Binnenstedelijk, omdat volgens ons daar de toekomst van het wonen ligt. Grote dossiers, omdat het gezien onze structuur geen zin heeft in concurrentie te gaan met kleine, lokale spelers. Om het heel simpel voor te stellen: we mikken op enkele grote residentiële ontwikkelingen in Belgische en misschien ook buitenlandse steden waarop we elk jaar 50 à 100 appartementen ontwikkelen. Het is een recurrent verhaal met een geografische spreiding van projecten, waarbij we samengeteld jaarlijks minstens 250 wooneenheden willen verkopen.”

Valt de keuze voor kwaliteit te rijmen met betaalbaar wonen? Of mikken jullie uitsluitend op het betere middensegment en de luxeappartementen?

FAUTRÉ. “Als ik zie wat er allemaal gebeurt, maak ik me zorgen over de prijsontwikkeling van vastgoed. Men zegt dat vastgoedprijzen serieus zijn gestegen. Tant mieux voor wie vastgoed heeft, maar de lonen zijn niet in hetzelfde tempo geëvolueerd. Daarom dat we zeker ook aandacht willen schenken aan een aanbod van betaalbare appartementen. Met een luxeproject kan je uitpakken. Maar het zou een ver- gissing zijn alleen daarop te focussen.”

YAHIA. “De grote projecten die wij willen realiseren, kan je niet alleen invullen met appartementen van 3500 euro per vierkante meter. We willen de wensen van bewoners vertalen in concepten die betaalbaar zijn. Een van de aandachtspunten is een kwalitatieve publieke buitenruimte.”

Staat de vastgoedsector voldoende open voor innovatie?

VANDEBERGH. “Ik heb niet veel innovatie gezien. In 2012 ontving de Balk van Beel als eerste residentieel gebouw in Europa een Breeam Outstanding-duurzaamheidscertificaat. Ik herinner me nog dat Louis Tobback me bij die gelegenheid zei: ‘Er zullen nu wel veel gebouwen volgen’. Wel, we zijn bijna 2016 en het blijft wachten. Er moet nog heel veel veranderen om deze sector echt duurzaam te maken.”

Wat moet er veranderen?

VANDEBERGH. “De regelneverij van de overheid moet eruit. Ik weet dat al die regeltjes bedoeld zijn om kwaliteit af te dwingen, maar dikwijls dwingen ze ons woningen te bouwen die niet beantwoorden aan de vraag van de klant.

“Bouwbedrijven werken nog op een ongelooflijk artisanale manier. Bij de bouw van de Balk van Beel heeft ons kwaliteitsteam 29.000 verbeterpunten geïnventariseerd. Op een gebouw van 15.000 m2. Dat betekent dus dat je geen halve meter kunt bouwen zonder dat er een fout wordt gemaakt. Uiteindelijk heeft de aannemer ervoor gezorgd dat de Balk een uitstekend gebouw is geworden, maar hij heeft er wel 29.000 extra inspanningen moeten voor doen. Digitalisering dringt zich op in de bouwbedrijven. Dat zal resulteren in een serieuze kostenbesparing, betere planning én een betere kwaliteit.

“En tot slot: als we willen evolueren naar een duurzamere samenleving, dan is het absoluut noodzakelijk dat mensen samenwerken die niet gewoon zijn samen te werken. Duurzaamheid werkt op verschillende domeinen, die allemaal met elkaar verbonden zijn.”

FAUTRÉ. “Ter verdediging van de vastgoed- en bouwsector wil ik toch opmerken dat we erin geslaagd zijn de nieuwbouwprijzen op een aanvaardbaar niveau te houden, terwijl er tegelijk in een snel tempo is overgeschakeld naar energiezuinige gebouwen. Er zijn grote inspanningen geleverd door architecten, bouwbedrijven, projectontwikkelaars en de industrie. Dat wil niet zeggen dat er geen belangrijke stappen meer gezet moeten worden. Ik vraag me soms ook af waarom een bouwproject achttien maanden moet duren. Het gaat er op onze werven nog heel erg artisanaal aan toe.”

Is meer standaardisering een oplossing?

YAHIA. “Als je in het buitenland een appartement koopt dan heb je de keuze tussen drie tegels, twee parketsoorten en een kleur verf. In ons land heb je een waslijst van afwerkingsmogelijkheden. Die flexibiliteit gaat ten koste van de efficiëntie. Misschien zullen we daarin moeten veranderen, maar de modale Belg is erg individualistisch als het over de inrichting van zijn woning gaat. Het hangt natuurlijk ook af van wie je eindklant is. Voor een investeerder is een standaardpakket handig. Die heeft geen tijd om veel keuzes te maken. Maar iemand die tien jaar heeft gespaard om zijn droomappartement van 150 vierkante meter te kopen, zal niet gemakkelijk kiezen voor zo’n standaardformule.”

VANDEBERGH. “Nochtans heb ik dat soort custom build afgeschaft. In de Balk van Beel is er een cradle to cradle-tegel, in één formaat, in één kleur. Wel topkwaliteit, maar de klant had geen keuze. We hebben nooit ervaren dat dit een struikelblok was, integendeel. Je moet je klant eerlijk informeren dat als hij in de stad in een appartement wil wonen, dat hij dat niet op dezelfde manier kan bouwen als toen hij dertig jaar geleden zijn villa liet bouwen.”

Laurenz Verledens, fotografie Debby Termonia

“Bouwbedrijven werken nog op een ongelofelijk artisanale manier” – Jo Vandebergh

“Ik vraag me soms ook af waarom een bouwproject achttien maanden moet duren” – Serge Fautré