Twee snelheden

Haalt de Brusselse kantoormarkt dit jaar de positieve resultaten van 1997? Op basis van de eerste jaarhelft van 1998 zijn we geneigd om positief te antwoorden. Intussen zet de trend naar een markt met twee snelheden zich echter steeds sterker door.

“We blijven verdergaan op het elan van 1997. De markt zit nog steeds in een lichte haussebeweging, spectaculaire zaken gebeuren er niet”. Zo omschrijft Michel Pilette, afgevaardigd bestuurder van marktleider Jones Lang Wootton, de marktsituatie. De reacties van de andere belangrijke makelaars liggen in dezelfde lijn. Naargelang van de bron spreekt men van een take-up voor de eerste jaarhelft van 1998 van 230.000 vierkante meter tot 260.000 vierkante meter. Een heel eind verwijderd nog van de 610.000 vierkante meter van 1997, maar dat recordgetal bevatte dan ook de uitzonderlijke Berlaymont-deal van 120.000 vierkanter meter.

“Opvallend in deze voorlopige take-up cijfers,” aldus Daniel Colthof van Knight Frank, “is de lage opname van kantoorruimte door overheidsinstellingen (Europees, federaal, gemeenschappen en gewesten).

Deze groep neemt op dit moment slechts 11% van de totale take-up voor haar rekening, wat relatief weinig is. Als je in overweging neemt dat de Europese instellingen meestal tegen het einde van het jaar oppervlakte opnemen, is enig optimisme wel op zijn plaats.” De enige “Europese transactie” tot nu toe was de overname door de Europese Commissie van het Unilever House (9000 vierkante meter) in de Montoyerstraat.

Nog geen prijsstijgingen

Ondanks de goede take-up blijft het prijsniveau zo goed als stabiel. Dat betekent voor topgebouwen op toplocaties in de Brusselse binnenstad een huurprijs van rond de 8000 frank per vierkante meter per jaar met uitschieters naar 8250 en 8500 frank per vierkante meter en per jaar. Paul Delesenne van Codemer: “De prijzen zijn nog niet echt gestegen, lang zal dat echter niet meer duren. Het aanbod van kwaliteitsgebouwen begint immers zodanig in te krimpen dat een opwaartse druk op de prijzen niet lang meer kan uitblijven.” Volgens Jean-Claude Vandecauter (Knight Frank) “stijgt die topprijs dan wel niet. Maar de prijzen schuiven in het algemeen in de richting van die topprijs op.”

Peter De Bie van Cavens en Co ziet nog een andere verklaring. “De verhuurders en investeerders hechten meer belang aan de kwaliteit van het contract. Een degelijke huurder, een langetermijncontract primeren op de huurprijs. De invloed van Duitsers, die onze kortetermijncontracten niet gewoon zijn, speelt hierin zeker mee.”

De makelaars zijn het erover eens dat de markt met twee snelheden zich zal doorzetten. Enerzijds zijn er de nieuwe of met succes gerenoveerde gebouwen waarbij eventuele leegstand meestal van zeer korte duur is. Anderzijds zijn er de kantoren die – zelfs met aanzienlijke renovatiewerken – moeilijk te verpatsen zijn. Gevolg is dat de huurprijzen afbrokkelen. “Het is zoals met een wagen,” zegt Peter De Bie. “Vervang in een oude wagen de motor, op het vlak van comfort blijft het een oude kar.”

“Voor hun werknemers eisen werkgevers een zo hoog mogelijke quality oflife,” meent Christian Karkan, partner bij Healey & Baker. “Een vlotte bereikbaarheid, geen parkeerproblemen, een aangename en groene omgeving, kantoren met veel natuurlijk licht. Gebouwen en locaties die op enkele van deze criteria tekortschieten, vallen uit de boot.” Ook infrastructuur- en comforteisen veranderen snel. “Meer en meer rijst de vraag naar gebouwen voorzien van een glasvezelkabelnetwerk. Over enkele jaren is dat wellicht net zo zeer een vereiste als airconditioning vandaag,” stelt Daniel Colthof.

Speculatieve projecten

Er bestaat vertrouwen in de Brusselse kantoormarkt. Het bewijs daarvan is de toename van het aantal speculatieve projecten. Een uitschieter is de investering van de Schotse verzekeringsmaatschappij Standard Life aan de Pleinlaan in de buurt van de VUB, een project van 46.000 vierkante meter. Andere voorbeelden zijn Eurosquare in de Wetstraat (door AG) en ook twee projecten in de Jozef II-straat (één van NV Buelens, een andere van de tandem Bernheim-Royale Belge).

Volgens Stefan Kennes van de beleggingsafdeling van DTZ Debenham Winssinger mag je het belang van deze projecten in het totale aanbod niet overschatten. “Als je de vergelijking maakt met de situatie eind jaren tachtig, is het aantal van dit type projecten nu nog zeer beperkt. Men is veel voorzichtiger geworden. Maar doordat de markt aantrekt, daalt ook het risico.” Ook Dick De Keyzer, consultant bij King & Co relativeert. “De positieve economische conjunctuur heeft ervoor gezorgd dat ook kleinere bedrijven op zoek gaan naar kantoorruimte in Brussel. Dat kan misschien een gedeeltelijke verklaring zijn. Maar een spectaculaire toename van risicoprojecten is er niet. Wel wordt een reeks gronden door promotoren aangekocht – een gevolg van de fusiegolf in het bedrijfsleven. Bij een fusie kijkt men immers vaak uit naar een nieuwe locatie. Geen van beide partners verhuist graag naar het kantoor van de vroegere concurrent.”

LAURENZ VERLEDENS