Te veel oude magazijnen, te weinig nieuwe

De logistieke vastgoedmarkt ligt op apegapen. Niet onlogisch, want dit vastgoed volgt met enige vertraging de conjunctuur. In andere landen zijn er al tekenen van herstel, bij ons niet.

De logistieke sector wacht. En de makelaars – hun begeleiders op de vastgoedmarkt – doen dat noodgedwongen ook. “2010 wordt een heel zwak jaar”, getuigt Walter Goossens, die de industriële afdeling bij de vastgoedmakelaar Jones Lang LaSalle leidt. “Dit heb ik in tien jaar nog niet meegemaakt.”

Hij pakt er de statistieken bij. In het eerste kwartaal bedroeg de opname van logistiek vastgoed in ons land amper 12.000 vierkante meter, een fractie van de 275.000 vierkante meter die in het eerste kwartaal van 2009 werd gerealiseerd. Voor heel 2010 staat de teller op ongeveer 235.000 vierkante meter. “En dan hebben we nog heel gul geteld. Er zitten ook enkele transacties van minder dan 5000 vierkante meter bij. In de Europese rapportering van Jones Lang LaSalle mogen we die eigenlijk niet meetellen.”

Ook in het tussentijdse rapport van de vastgoedmakelaar DTZ is de toon somber. De stijging van de opname en van het aantal transacties in het tweede kwartaal zorgde voor een sprankeltje hoop, maar de bevestiging in het derde kwartaal bleef uit. Vooral in Wallonië noteerde DTZ een sterke terugval in de activiteit (-52 %).

De schaarse grote transacties werden gerealiseerd in de regio Mechelen-Willebroek. Logistiek dienstverlener ODTH bouwt er met Willy Naessens een magazijn van 27.000 vierkante meter langs het Zeekanaal. Nog in Willebroek sloot de vastgoedgroep Goodman een huurcontract af met Distrilog voor 45.000 vierkante meter. Maar voor het overige waren er geen transacties boven 10.000 vierkante meter.

De reden voor de malaise ligt voor de hand: het is nog altijd crisis. Maar terwijl de markt in onze buurlanden tekenen van herstel toont, lijkt de Belgische markt maar niet uit het dal te geraken. Echt verwonderlijk is dat niet, meent Walter Goossens: “We zijn de crisis op de logistieke markt hier ook later beginnen te voelen dan in andere landen. Onze buitenlandse collega’s keken in 2008 met verwonderde blik naar België. In het buitenland luidde de noodklok terwijl bij ons de stijgende lijn van de voorbije jaren gewoon werd doorgezet. In 2009 was er wel een terugval, maar ook nog niet echt dramatisch. Het is pas begin dit jaar dat de markt in elkaar is gestuikt.”

Weg met de krotten

JLL is er vrij gerust in dat de vraag naar logistieke ruimte in 2011 herneemt. In het buitenland is de herstelbeweging al ingezet, België volgt, klinkt het. Maar volgens Luc Kiebooms, directeur van logistieke afdeling bij King Sturge, is er meer aan de hand dan een tijdelijk, conjunctureel dipje. Hij merkt op dat de projectontwikkelaars van logistieke complexen wel heel drastisch op de rem zijn gaan staan in ons land.

“Er is de voorbije jaren maar heel weinig bijgebouwd en er zit ook bitter weinig in de pijplijn. De reden is heel eenvoudig: het is niet meer rendabel. De prijs van bouwgrond is sterk gestegen. De bouwkosten zijn min of meer gelijk gebleven, maar door de stijging van de grondstoffenprijzen en de nieuwe regelgeving, verwacht ik dat die ook wel wat toenemen. Daar staat tegenover dat de huurprijzen al jaren op hetzelfde niveau blijven. Als je dan de rekening maakt, is de conclusie heel duidelijk.”

De huurprijzen noteren in ons land inderdaad al een hele tijd op hetzelfde niveau. En als gevolg van de crisis is er zelfs een neerwaartse druk. JLL corrigeerde de primerent – de tophuurprijs – van 60 euro per vierkante meter naar 55 euro en dit voor de regio Brussel en Vlaams-Brabant. “Maar dat is vooral een technische kwestie”, nuanceert Ignace Casteleyn, associate director bij JLL. “Er zijn gewoon geen nieuwbouwverhuringen geweest op toplocaties. In de buurlanden zijn de huurprijzen overigens veel sterker gecorrigeerd.”

Volgens Casteleyn gebeurt in Vlaanderen, de duurste regio, het gros van de betere transacties tegen prijzen in de vork van 40 tot 45 euro. Kiebooms stelt dat 41 euro een courante huurprijs is. “Maar de essentie is dat die huurprijs een stuk lager ligt, tot 20 procent minder dan in onze buurlanden. Terwijl we – als we onze minister-president mogen geloven – toch een logistieke hotspot zijn. Daar klopt iets niet.”

Als verklaring voor de lage huurprijzen wijst Kiebooms naar de grote voorraad van verouderde logistieke panden in onze contreien. Die worden tegen erg lage prijzen verhuurd, met als gevolg dat nieuwbouw, om enigszins concurrentieel te zijn, ook tegen braderieprijzen op de markt komt.

Kiebooms pleit dan ook voor een grote schoonmaak. “Die krotten moeten eruit. Het is oneerlijke concurrentie, want anders dan de nieuwe gebouwen voldoen die veredelde loodsen niet aan de nieuwe normen voor duurzaamheid en veiligheid. Logisch dus dat ze daar tevreden zijn met die lage huurprijzen. En voor veel, vooral kleinere, gebruikers is die huurprijs nog altijd het enige wat telt. Dat zo’n gebouw minder efficiënt is, dat dringt niet altijd door.”

Oude logistieke panden zouden in de visie van Kiebooms verplicht geüpgraded moeten worden. “Anders dreigen we onszelf de das om te doen. Een vernieuwing of verbetering van het patrimonium is nodig om logistiek te blijven meetellen. Zo’n maatregel zou natuurlijk ook een boost geven aan de bouw en ontwikkelingsactiviteit. En het is ook goed voor het milieu.”

Dat hogere huurprijzen kunnen leiden tot hogere consumentenprijzen, vindt hij kletspraat. “In de totale productie- en distributieketen is het aandeel van die huurprijs verwaarloosbaar. Trouwens, zelfs als de huurprijzen met 10 procent stijgen, dan zijn we nog altijd goedkoper dan onze directe concurrenten.”

Klaar om te bouwen

Kim Cornille, de nieuwe countrymanager voor België bij Goodman, relativeert de verlammende werking van de lage huurprijzen. “Wij mikken vooral op grote gebruikers en die zijn zich heel goed bewust van de hoge gebruikskosten in verouderd vastgoed.” Goede isolatiewaarden, efficiënte verwarmingssystemen, lichtsensoren, gescheiden afvalwater, enzovoort, het is vandaag min of meer standaard.

“Als je dat niet aanbiedt, dan heb je – althans in ons segment – een serieuze handicap”, zegt Cornille, die meent dat de marktsituatie in Nederland minder gezond is. “De Nederlanders hebben in de hoogconjunctuur een beetje te enthousiast speculatief gebouwd. Daar zitten ze nu met een behoorlijke leegstand.”

Maar dat er in ons land weinig of niets wordt gebouwd, valt moeilijk te ontkennen, weet ook Cornille. “Al zou dat wel eens snel kunnen veranderen. Wij voelen in ieder geval dat er weer interesse is bij de investeerders. En het waren precies die investeerders die het eerst hebben afgehaakt.”

De Australische vastgoedgroep Goodman, die in ons land de logistieke tak van Eurinpro overnam, bereidt zich voor op het aantrekken van de markt. In Puurs heeft Goodman de voorbije maanden een terrein van 7 hectare bouwrijp gemaakt. Het Puurs Logistics Center zal in totaal 40.000 vierkante meter magazijnruimte tellen.

“We willen klaarstaan als de vraag van de gebruikers ook weer opveert”, verantwoordt Cornille. “De belangstelling is er al wel. Er lopen gesprekken met enkele partijen. Maar je merkt toch nog dat het economisch herstel nog wel heel fragiel is. Bedrijven blijven heel voorzichtig en kostenbeheersing is nog altijd een belangrijk thema.” De tendens naar langere huurtermijnen zorgt er volgens Cornille ook voor dat beslissingen langer aanslepen.

Maar Cornille is wel optimistisch, precies omdat de activiteit in de buurlanden duidelijk aantrekt. “In Frankrijk heeft Goodman dit jaar al zeven projecten gerealiseerd, in Duitsland drie, samen goed voor 350.000 vierkante meter nieuwe ontwikkeling.”

Is het dan, zoals JLL suggereert, alleen een kwestie van timing? “Ik denk het wel”, antwoordt Cornille. “Ik zie niet in waarom we als logistieke regio plots minder aantrekkelijk zouden zijn. Onze havens, onze centrale ligging, een heel interessant hinterland… Dat zijn troeven die niet van de ene op de andere dag verdwijnen. En ja, in Frankrijk en Duitsland heeft Goodman wel al enkele nieuwe contracten kunnen afsluiten, maar het is niet zo dat die partijen vroeger of in andere omstandigheden voor België zouden hebben gekozen.”

laurenz verledens

“Voor veel gebruikers is de huurprijs nog altijd het enige wat telt. Dat een oud gebouw minder efficiënt is, dringt niet altijd door”

De huurprijzen blijven al jaren op hetzelfde niveau steken.