Stenen ruilen voor cash

In deze tijden van kredietschaarste winnen sale-and-lease-backoperaties weer aan populariteit. Voor de vastgoedbevaks is het een interessante formule om hun schuldgraad te verlagen.

De Franse autoconstructeur Renault zou plannen hebben om een belangrijk deel van zijn vastgoedportefeuille te gelde maken via een sale-and-lease-backconstructie. In ons land is de sale-and-lease-backtransactie tussen DHL en vastgoedbevak WDP voorlopig een van de belang-rijkste deals op een bijzonder kalme investeringsmarkt. En bij de Belgische voorstelling van het vastgoedrapport Emerging Trends in Real Estate Europe, noemde PricewaterhouseCoopers sale-and-lease-back het enige groeisegment in onze vastgoedmarkt.

“Sale-and-lease-back is terug van nooit echt weggeweest”, stelt Laurens Narraina, hoofd van de vastgoedafdeling en partner bij PricewaterhouseCoopers (PwC). “De trend begon ongeveer vijftien jaar geleden in de hotelsector. En bekijk nu maar eens de balansen van de hotelketens: je zult daar nog maar weinig vastgoed op aantreffen.”

Het klassieke argument in het voordeel van sale-and-lease-back is dat bedrijven geld moeten investeren in hun kernactiviteit, niet in vastgoed. “Maar”, zegt Narraina, “in de huidige economische omstandigheden en met banken die hun kredietpolitiek soms drastisch hebben gewijzigd, maakt het ook opmars als alternatief financieringsinstrument.”

Vastgoedbevaks op de eerste rij

PwC adviseerde DHL bij de deal (de verkoop van drie terreinen met een totale jaarlijkse huurprijs van 2,7 miljoen euro) met WDP. Het team van Laurens Narraina legt momenteel de laatste hand aan een gelijkaardige deal met een zeer omvangrijk investeringsvolume. “Er is veel interesse voor sale-and-lease-back, maar toch zien we nog dat veel bedrijven de beslissing uitstellen. Afscheid nemen van vastgoed is psychologisch blijkbaar een zwaardere beslissing dan geld gaan lenen.”

Narraina benadrukt dat sale-and-lease-back geen mirakeloplossing is. “Of het al dan niet interessant is, hangt in de eerste plaats af van wat je met de vrijgekomen middelen doet. De oorspronkelijke insteek, dat je met je corebusiness meer kunt verdienen dan met vastgoed, blijft cruciaal. Zo’n constructie opzetten om het geld vervolgens op een rekening te zetten, heeft weinig zin.”

Aan de investeerderszijde moet volgens Narraina het uitzicht op waardecreatie het uitgangspunt zijn. “Een vastgoedspecialist heeft de mensen en de expertise om het vastgoed op te waarderen. Dat kan door herontwikkeling, door het vastgoed – op termijn – een nieuwe bestemming te geven enzovoort. Ze moeten ook in staat zijn om het vastgoed efficiënter te beheren.”

Niet alle vastgoed leent zich voor zulke operaties. “Een zuiver industrieel gebouw ligt uiteraard moeilijk. Maar meestal zitten er terreinen of een opslagplaats in de portefeuille, waardoor zo’n deal toch aantrekkelijk wordt”, aldus Narraina.

Dat vastgoedbevaks vandaag op de eerste rij staan bij sale-and-lease-backoperaties heeft twee goede redenen. Fiscaal is het interessant omdat onder het bevakstatuut de gerealiseerde meerwaarde aan de helft van het normale tarief wordt belast. Daarnaast is het een mogelijke oplossing voor het schuldgraadprobleem waar heel wat vastgoedbevaks vandaag mee kampen. Laurens Narraina:”Dergelijke deals worden doorgaans betaald met aandelen van de vastgoedbevak. Die heeft dus zelf geen cash nodig voor de aankoop. Het is voor de bevak een manier om het kapitaal te versterken. En zolang het rendement van de deal gelijkaardig is aan dat van de bevak, is er geen verwateringseffect.” Om een koersschok te vermijden, worden wel afspraken gemaakt over een gecontroleerde plaatsing van de nieuwe aandelen.

Kunnen bakstenen Opel Antwerpen redden?

In een poging om Opel Antwerpen te redden lanceerde de Vlaamse regering recentelijk het idee om de gronden en gebouwen van de autobouwer via een sale-and-lease-backoperatie te verwerven. Een goed idee? “Ik vind het een creatief voorstel”, antwoordt Laurens Narraina. “Of het voldoende zal zijn om Opel Antwerpen te redden, is een andere vraag. Het heeft in ieder geval het voordeel dat het geen blanco cheque is: Opel krijgt cash, maar de overheid krijgt er wel iets voor terug. Want die terreinen, midden in de Antwerpse haven, zijn toch wel van strategisch belang. En als ze in een faillissement terechtkomen, zijn ze misschien voor jaren geblokkeerd.” (T)

Door Laurenz Verledens