Stadsvlucht gestopt, gezinsvlucht (nog) niet

Het bevolkingsaantal van onze steden gaat weer in stijgende lijn. Maar gezinnen met kinderen verkiezen nog steeds andere oorden. Hoe maken we onze steden gezinsvriendelijker? Of is dat sowieso een gevecht tegen de bierkaai?

Goed nieuws vanuit (of voor) onze steden: de stadsvlucht lijkt gestopt. Volgens de bevolkingsstatistieken van het NIS is het aantal inwoners in zowat al onze grote steden toegenomen. Tussen 2003 en 2004 wonnen de tien grootste steden van ons land er een goede 10.000 inwoners bij. Toegegeven, dat is niet spectaculair veel, maar belangrijker is dat die stijging de opwaartse trend van de voorbije jaren bevestigt.

En toch zijn de stadsbestuurders niet helemaal tevreden. Er blijkt namelijk iets te schorten aan de bevolkingssamenstelling van onze steden. Zo trekken ze vooral lage inkomens aan. En veel oudere mensen. Bovendien is de recente bevolkingsaangroei gedeeltelijk te danken aan een toename van het aantal buitenlanders – een gevolg van de regularisatieprocedure.

En ja, ook jongeren vinden de weg nog wel naar de stad. Vaak blijven ze er even plakken na hun studies. Maar zodra ze zich beginnen te settelen, en zeker zodra er kinderen in het gezin komen, trekken ze en masse richting groene rand of ‘den buiten’. Vervelend voor de steden, want zij blijven achter met grote concentraties van sociaal zwakkeren. En dat is niet alleen nefast voor de stadsfinanciën, maar ook voor het samenleven.

De stad is financieel niet haalbaar voor jonge gezinnen

Waarom keren die jonge gezinnen de stad de rug toe? Omdat ze op zoek gaan naar een wat kindvriendelijker omgeving of een huis zoeken met een tuin, zijn voor de hand liggende oorzaken. Een en ander wordt ook bevestigd in een recente studie van de onderzoeksgroep Cosmopolis van de VUB en Mens en Ruimte (zie kader: Wat drijft ons naar/uit de stad?). Een deel van het probleem lijkt dus een niet aangepast woningaanbod: jonge gezinnen die eigenaar willen worden, vinden in de stad geen woning die binnen hun budget aan hun eisen (een tuin!) voldoet.

Maar kunnen steden hier niet op inpikken met woningontwikkelingen die specifiek zijn gericht op deze doelgroep? HugoVanHoof, gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar HeijmansBelgië, heeft zo zijn twijfels. IBCVastgoed, een dochter van Heijmans, ontwikkelde in het centrum van Brugge het Pandreitje, een project dat met grondgebonden eengezinswoningen mikte op gezinnen met kinderen. “Dat was op vraag van het Brugse stadsbestuur,” aldus Van Hoof, “maar we stellen nu vast dat in het Pandreitje nauwelijks of zelfs helemaal geen gezinnen met kinderen wonen. Je zit bij dergelijke ontwikkelingen met een fundamenteel budgettair probleem. Grond is duur in de stad. En ook als de stad het terrein in eigendom heeft, zal ze die niet voor een appel en een ei verkopen. Als je dan grondgebonden woningen wilt aanbieden, dan kosten die onvermijdelijk behoorlijk wat geld. Bovendien stelt men voor binnenstedelijke projecten hoge eisen. Maar ook dat heeft natuurlijk een prijskaartje. Het resultaat is dat je woningen bouwt die financieel niet haalbaar zijn voor je doelgroep.”

Kan het marktmechanisme (gedeeltelijk) uitschakelen een oplossing zijn? In Leuven gaf de stad de opdracht aan de intercommunale Interleuven om een verlaten industriële site te herontwikkelen tot een woonzone ( DeLeerlooierij). Ook hier was de doelgroep jonge gezinnen. Het inkomen van de kandidaat-kopers mocht bovendien niet hoger zijn dan 40.000 euro (plus 2500 euro per kind). Op die manier wou men de woning voorbehouden voor de ‘tussengroep’ die moeilijk aan de bak komt op de woningmarkt maar die toch ook niet in aanmerking komt voor een sociale koopwoning. De woningen werden aangeboden voor prijzen tussen 173.000 en 200.000 euro (alle kosten inbegrepen, prijzen 2002).

“Van de dertig grondgebonden woningen zijn er twaalf gezinnen met kinderen, tien koppels en acht alleenstaanden, dus het opzet om vooral gezinnen aan te trekken is grotendeels gerealiseerd,” zegt PeterGeubels van de projectencel Huisvesting van de stad Leuven. “Maar,” voegt hij eraan toe, “de verkoop mag dan wel vlot gegaan zijn, het was zeker geen stormloop. We waren daar nochtans op voorbereid: we hadden een lijst met criteria opgesteld om de woningen toch op een objectieve manier te kunnen toewijzen. Maar die hebben we dus niet nodig gehad.”

De stad biedt te weinig veiligheid en ruimte

Dat de enigszins verwachte stormloop uitbleef, geeft misschien aan dat het probleem zich niet zozeer aan de aanbodzijde situeert, maar wel aan de vraagzijde. Of anders gezegd: hebben gezinnen met kinderen sowieso wel zin om in een stedelijke omgeving te wonen? Volgens WillemDeLaat van het onderzoeks- en adviesbureau IDEAConsult, knelt daar inderdaad het schoentje. “Waar je wilt wonen, hangt nauw samen met de levensfase waarin je bent,” stelt hij. “Voor jonge mensen is het rijke cultuur- en activiteitenaanbod van een stad zeer aantrekkelijk. Maar als je aan kinderen begint, veranderen je prioriteiten. Dan wil je een prettige, rustige en veilige leefomgeving met ruimte waar de kinderen kunnen spelen. En wat je nu net niet – of toch moeilijk – kunt bieden in een stad is veiligheid en ruimte. Dat veiligheidsaspect is overigens niet nieuw. Het is inherent aan het stadsconcept. En hetzelfde geldt nog meer voor het gebrek aan ruimte.”

Willem De Laat is dan ook van mening dat jonge gezinnen naar de stad lokken, grotendeels verloren moeite is. Stadsuitbreidingen à la NieuwZuid of HetEilandje in Antwerpen zullen wel hun potentieel hebben, maar voor gezinnen met kinderen zijn ze nog te stedelijk. Hij ziet meer heil in gezinswijken aan de rand van de steden. “Op die manier combineer je en de nabijheid van de stad met al haar voorzieningen, met een groene, rustige en meer kindvriendelijke omgeving,” legt hij uit.

Nog in Antwerpen, in de deelgemeente Deurne, lijkt het project Eksterlaar wonderwel te beantwoorden aan dit concept. Px3 development (dochter van projectontwikkelaar Vooruitzicht) bouwt er in samenwerking met de stad Antwerpen een nieuwe woonwijk. Op het terrein van circa 15 hectare komen, behalve 160 appartementen, 380 woningen met een tuin. Met de creatie van veel speelruimte en een verkeersveilige omgeving, mikken de initiatiefnemers vooral op gezinnen met kinderen.

De loft blijft populair, maar verandert

Ondertussen lijken projectontwikkelaars (vaak in overleg met het stadsbestuur) wel in te spelen op de stedelijke woonvoorkeur van andere groepen. En dat blijken dus veelal jongeren te zijn die zelfstandig willen gaan wonen. Traditioneel gaan die jongelui eerst op zoek op de huurmarkt, maar onder meer als gevolg van de aanhoudend lage rente zet een groeiende groep meteen de stap naar de koopmarkt.

Het toenemend aantal echtscheidingen en de daarmee gepaard gaande gezinsverdunning, zijn ook fenomenen die het wonen in de stad stimuleren. Het grote aanbod van kleinere en goedkopere woningen (appartementen) in de steden is hiervoor de belangrijkste achterliggende verklaring. De projectontwikkelaars spelen overigens ook gretig in op deze nieuwe noden. “Als je vandaag in een groot project niet aan 30 % eenkamerappartementen komt, dan heb je een flater van formaat geschoten,” stelt Hugo Van Hoof. “Nog niet zo lang geleden zou men je voor gek verklaard hebben met zo’n verdeling.”

Tot slot blijft de loft als typisch stedelijke woonvorm zijn populariteit behouden. Eén probleem: het aanbod van bruikbare pakhuizen en industriële gebouwen is stilaan aan het opdrogen. De aandacht en de zoektocht van projectontwikkelaars lijkt daardoor te verschuiven naar uitgerangeerde kantoorgebouwen (zie kader: Kantoren worden appartementen). Maar ook nieuwbouwprojecten krijgen steeds vaker loft-achtige trekjes. “Er is een toenemende belangstelling voor niet-afgewerkte producten,” meent Hugo Van Hoof. “Appartementen waarin de mensen, zoals in een loft, zelf de indeling en de aankleding kunnen doen. Men koopt dus eigenlijk alleen de ruimte.”

Laurenz Verledens

Er schort iets aan de bevolkings-samenstelling van onze steden.