STABILITEIT OP DE WONINGMARKT

In de eerste helft van 2015 bleef de prijs van de woningen redelijk stabiel, zo blijkt uit exclusieve cijfers in onze Vastgoedgids. Analisten verwachten de komende jaren hoogstens een lichte correctie door de gewijzigde fiscale omgeving.

De prijs van de verkochte huizen bleef in Vlaanderen in de eerste helft van dit jaar nagenoeg stabiel, terwijl die van appartementen licht toenam (+0,5 %) en die van villa’s daalde (-1,1 %). Nationaal nam de prijs van de appartementen ook een beetje toe (+0,4 %), net als die van huizen (+0,1 %), met dezelfde negatieve tendens voor villa’s (-0,7 %). Dat blijkt uit een studie die het vastgoedadvieskantoor de Crombrugghe & Partners uitvoerde voor Trends.

Ook de makelaarsorganisatie ERA signaleert een stabiele markt. Ze zag de prijs van de huizen in Vlaanderen in de eerste zes maanden met 1,3 procent toenemen, zo blijkt uit de cijfers die Trends exclusief kreeg. Die van appartementen steeg met 1,7 procent.

“De gemiddelde prijs van de appartementen werd in de statistieken ondersteund door de kust, waar dat segment een stevige waardestijging van 14 procent liet optekenen”, zegt vastgoed-analist Alain Declercq (ERA). “Kopers beschouwen vastgoed aan de kust als een veilige belegging. De aankoop van een woning is een alternatief voor woelige beurzen en makke spaarboekjes.”

Vijf jaar rust

ERA verwacht dat de prijs van de villa’s de volgende vijf jaar stabiel blijft, terwijl die van woonhuizen met 2 procent en die van appartementen met 3 procent stijgt. “Er heerst een grote rust op de markt”, ziet Declercq. “Het aantal transacties is ook stabiel. De snelheid van de inkoop liep de voorbije maanden parallel met die van de verkoop.”

De volgende jaren zullen de woningen geen zware schommelingen kennen, stelt ook Johan Van Gompel, senior economist van KBC. “Het klopt wel dat de verlaging van de woonbonus de afbetaling van het hypothecaire krediet wat lastiger heeft gemaakt voor de gezinnen. Dat fenomeen kan in 2015 en 2016 nog een prijsdaling veroorzaken van 5 tot 10 procent. Zolang de rente stabiel blijft, hoeven we ons echter geen zorgen te maken.”

“De gekke prijzen zijn uit de markt”, bevestigt Erik Buyst, professor aan de KU Leuven. “Ik verwacht vrij stabiele prijzen in de toekomst. Een rentestijging kan de prijs van een gemiddelde woning wat doen dalen. Maar drama’s zullen er niet gebeuren, tenzij er natuurlijk een zwaar fiscaal of economisch onweer op til is. Maar vandaag staat de barometer op rustig.”

Johan Van Gompel stelt dat er al sinds 2012 een zachte landing bezig is op de woningmarkt. De prijzen bleven stabiel, berekent hij op basis van een gecorrigeerde prijsindex, die abstractie maakt van de verschuiving van de kopers naar duurdere locaties en segmenten. Woningen blijken in vergelijking met vier jaar geleden ook langer te koop te staan en de verkopers geven iets grotere kortingen op de vraagprijs. Ook daalde het aantal transacties met 10 procent. Terwijl het ondernemersvertrouwen in het algemeen toeneemt, blijft dat in de bouwsector ondermaats.

John Romain van Immotheker merkt op basis van interne berekeningen ook een vertraging. In de eerste vijf maanden van 2015 waren er 10 tot 20 procent minder aankopen van bestaand vastgoed dan in andere jaren. Tegenover tien jaar geleden is het aantal nieuwbouwdossiers gehalveerd. “Dat heeft heel veel te maken met de vermindering van de woonbonus”, duidt hij.

Prijsdruk op onderste segment

Volgens professor Erik Buyst kan één factor de prijzen sterk naar boven drijven: de demografische evolutie. “Migratiestromen kunnen sterk schommelen. Kijk naar de recente asielcrisis. De inwijking zal toenemen. Die nieuwelingen zullen ergens moeten wonen. Die vraag kan de overheid alleen niet invullen. De privésector zal zijn rol moeten spelen en investeren in de verhuurmarkt. Net dat onderste segment staat al onder druk.”

John Romain verwacht dan ook een prijsstijging in dat segment, terwijl het bovenste kwart van de markt stabiel blijft. “Wie wat meer geld heeft, hoeft zich minder zorgen te maken”, klinkt het. Buyst: “Een nieuwbouwwoning kopen was ooit de norm. Dat wordt stilaan onbetaalbaar. Daarom laten jonge Vlamingen hun ambitie zakken en richten zich op de wat goedkopere, bestaande woningen. Daarvan liggen de energieprestaties vaak onder de norm.”

Minder jonge kopers

Joost Callens, CEO van Durabrik en voorzitter van de Federatie van Ontwikkelaars en Woningbouwers, spreekt zelfs van “discriminatie”. “1 procent van het woonpatrimonium, de nieuwbouw, moet voldoen aan normen die elk jaar strenger worden”, klinkt het. “4 miljoen bestaande woningen hoeven dan weer aan geen enkele energienorm te beantwoorden. Bouwen wordt almaar duurder. Het gevolg is dat mensen de aankoop van een nieuwe woning almaar langer uitstellen.”

Romain bevestigt: “De rente is laag, maar vooral de wat oudere mensen profiteren ervan. De banken zijn niet geneigd voor lange termijnen te ontlenen. De looptijd wordt systematisch korter. Enkel wat oudere mensen kunnen de relatief grotere ontleningslast van dit type leningen dragen.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHER

“Er heerst een grote rust op de vastgoedmarkt” Alain Declercq (ERA)