Staan ver veel magazijnen in België?

Veel magazijnen raken moeilijk gevuld of staan zelfs helemaal leeg. Potentiële huurders haken af of stellen hun beslissing nog maar eens uit. En ook de projectontwikkelaars kijken de kat uit de boom. Het semi-industrieel vastgoed ontsnapt niet aan de economische malaise.

Trage beslissingprocessen, grote onzekerheid, weinig belangrijke transacties: 2002 was een moeilijk jaar op de markt van het semi-industrieel vastgoed, een verzamelnaam voor bedrijfsgebouwen waarvan meer dan de helft van de oppervlakte bestemd is voor opslag-, productie- of assemblageactiviteiten. Ook het eerste kwartaal van 2003 bleek niet meteen een hoogvlieger. 2003 wordt een overgangsjaar, zo voorspellen sectorwaarnemers nu al. De ontnuchtering is groot na de sterke prestaties van de voorbije jaren. Al komen de vaststellingen en vooruitzichten in mineur niet echt als een verrassing aan, de markt voor semi-industrieel vastgoed is immers bijzonder conjunctuurgevoelig.

“Natuurlijk is er een verband met de slabakkende economie,” weet RafMichiels, verantwoordelijk voor het semi-industrieel vastgoed bij ImmobiliënHugoCeusters ( IHC), “Minder consumptie of het terugvallen van de industriële vraag betekent minder productie en dus minder nood aan opslagruimte. Maar er is ook een verklaring aan de aanbodzijde. De jongste jaren is er behoorlijk wat opslagruimte gecreëerd. De verwachting luidde dat ons land, dankzij de centrale ligging in Europa, steeds meer distributieactiviteiten zou aantrekken. Op langere termijn zal dat wel zo zijn, alleen heeft de economische realiteit ervoor gezorgd dat de timing wat ongelukkig uitvalt.”

KMO’s kopen liever een gebouw

Toch lijden niet alle segmenten van het semi-industrieel vastgoed even hard onder de economische vertraging. Vooral de vraag naar grote oppervlaktes, bedoeld voor nationale of Europese distributie en logistieke activiteiten, is sterk teruggevallen. De markt van de kleinere opslaggebouwen lijkt minder hinder te ondervinden van de economische slapte, stelt DirkVanBulck, directeur van de afdeling industrieel vastgoed bij DTZ: “Expansieplannen of geplande herlocaties van een aantal bedrijven worden uitgesteld, in afwachting van gunstiger bedrijfseconomische vooruitzichten. Onder de bedrijven die nog wel op korte termijn toe zijn aan bijkomende opslagruimte, is de grootte van de opnames sterk gereduceerd in vergelijking met dezelfde periode in 2002. Vandaag zijn de inhuurnames van semi-industriële ruimtes tussen de 400 tot 850 vierkante meter opnieuw marktbepalend. Opnames van oppervlaktes boven de 1000 vierkante meter zijn zeldzaam.”

De markt van de KMO-gebouwen is het minst gevoelig voor de vertragende economie. “In dit segment is er sowieso een beperkt aanbod,” verklaart Raf Michiels. “Vooral in Vlaanderen is dat verbonden met het probleem van de schaarste aan KMO-grond.” Voegt FrankVanhaesen- donck, verantwoordelijke voor de afdeling semi-indu- strieel vastgoed bij Cushman& Wakefield Healey & Baker, eraan toe: “Bij KMO-gebouwen is er ook een grotere interesse om te kopen in plaats van te huren. Het lage renteniveau vormt een stimulans op deze deelmarkt.” Zowel Frank Van haesendonck als Raf Michiels zien een mooi potentieel voor projectontwikkelaars en investeerders die zich toeleggen op het aanleggen van KMO-verkavelingen.

Duur Diegem, goedkoop Charleroi

Zelfs in het segment van de grote oppervlakten zorgen de terugvallende vraag en het toegenomen aanbod slechts voor een beperkt negatief effect op de huurprijzen. Nuanceert Van haesendonck: “Er zijn wel kleine regionale verschillen. Antwerpen en Limburg hebben het wat moeilijker. In Zaventem blijven de prijzen dan weer op peil. Dat is onder meer een gevolg van een stabiel eigenaarschap: het semi-industrieel vastgoed is in de regio Zaventem in handen van enkele partijen die niet braderen.”

Met een prijsvork van 44 tot 62 euro per vierkante meter per jaar is de regio Zaventem-Diegem de duurste van het land. De omgeving van Charleroi is het goedkoopst met een huurprijs van ten hoogste 37 euro per vierkante meter per jaar.

“We stellen wel prijsdalingen vast voor tweedehands- gebouwen van mindere kwaliteit,” vervolgt Van haesendonck. “Het gaat meestal om gebouwen met een beperkte vrije hoogte, met een moeilijke bereikbaarheid of met onvoldoende laad- en loskades.” Merkt Raf Michiels op: “Nogal wat eigenaars staan wel indirecte prijsdalingen toe. In de huidige marktsituatie zullen ze bijvoorbeeld sneller een huurvrije periode toestaan.”

Vastgoed verkopen en dan huren

Het geringe aantal grote transacties ten spijt, zitten de afdelingen semi-industrieel vastgoed van de makelaars- en advieskantoren niet verlegen om werk. Ze krijgen vele vragen voor het begeleiden (meestal in samenwerking met de investeringsafdelingen) van sale-and-rentback- en sale-and-leasebackoperaties. Zo was JonesLangLaSalle adviseur bij de sale-and-rentbackoperatie door Leasinvest van 26.000 vierkante meter opslagplaatsen van SKF in Tongeren. IHC was betrokken bij een omvangrijke internationale sale-and-rentbackoperatie waarbij de Engelse vastgoed- investeerder Ashtenne het industrieel vastgoed van Rexel, distributeur van elektrisch materiaal, verwierf. TowerAutomotive, een Amerikaanse fabrikant van componenten voor auto’s, belastte DTZ met de organisatie van een sale-and-leasebackoperatie voor een gebouw in de haven van Gent. De deal werd in maart afgerond, de 31.000 vierkante meter opslagruimte zijn nu eigendom van FortisLease.

Het zijn maar enkele voorbeelden uit een hele stoet van sale-and-lease/rentbackconstructies rond semi-industrieel vastgoed. Volgens HugoLuyten, directeur bij IHC, is het een logische tendens: “Voor veel logistieke bedrijven en distributeurs is het vastgoed een noodzakelijk kwaad. Het is de verpakking van hun activiteit. Maar dan wel een verpakking die veel van de eigen middelen opslorpt. Eigen middelen die ze beter inzetten voor hun kernactiviteit. Daarnaast is het vaak ook een elegante formule om afscheid te nemen van overbodig vastgoed. Het is bijvoorbeeld perfect mogelijk om een gebouw volledig te verkopen en slechts een deel terug te huren.” Een ander motief is de financiële helderheid en voorspelbaarheid van een huurcontract: het gebouw wordt een maandelijkse kost die perfect kan gebudgetteerd worden. En voor veel bedrijven is een sale-and-lease/rentbackoperatie ook een middel om aan schuldafbouw te doen.

De huidige golf van dergelijke operaties is volgens Luyten ook een antwoord op de toegenomen vraag naar flexibiliteit en kortetermijncontracten in de logistieke sector: “Bovendien zorgt de hervorming van de vennootschapsbelasting in België ervoor dat die transacties vandaag fiscaal iets interessanter zijn. Op de eventuele meerwaarde van het verkochte gebouw betaal je immers nog maar 34 % belasting in plaats van 40 % vroeger. Voor transacties in Vlaanderen is ook de verlaging van de registratierechten een impuls.”

Frank Van haesendonck ziet nog een andere verklaring: “Semi-industrieel vastgoed heeft zich de jongste jaren mogen verheugen in een sterk toegenomen interesse van investeerders. Maar door de terugval in de vraag zijn de projectontwikkelaars vandaag zeer voorzichtig geworden. Het betekent ook dat er weinig aanbod is van nieuwe gebouwen waarin die investeerders kunnen beleggen. Die vastgoedinvesteerders gaan dus op zoek naar alternatieven zoals sale-and-rentbackoperaties.”

Ontwikkelen op maat

Voorzichtigheid is troef bij de projectontwikkelaars, die nu liefst op vraag en op maat van de klant werken. De Aalsterse projectontwikkelaar ImmoIndustryGroup ( IIG) zweert al langer bij die aanpak en gaat er ook heel ver in. “Een nieuw project begint bij ons altijd met een gratis maar zeer gedetailleerde analyse van de logistieke behoeften van de klant,” vertelt managing director FilipSchelfhout. “Het logistieke aspect is het vertrekpunt. Dat vraagt een andere manier van denken en werken, ook bij onze klanten. We vragen bijvoorbeeld niet hoeveel vierkante meter de klant nodig heeft of hoeveel laad- en loskades hij wil. De antwoorden daarop hangen af van de logistieke organisatie.”

Ook in de uitvoeringsfase gaat Schelfhout er prat op dat IIG veel meer doet dan het ontwikkelen van een gebouw: “We leveren een logistiek totaalconcept af, dat we koppelen aan een interessante huurformule.” Voor de financiële knowhow en financieringsmiddelen kan IIG een beroep doen op de Amerikaanse vastgoedgigant GECapital, waarmee het een joint venture opstartte (zie kader: Eensprookjeshuwelijk). Schelfhout geeft toe dat de IIG-formule niet in alle omstandigheden toepasbaar is: “Bedrijven die snel behoefte hebben aan opslagruimte, kunnen we niet helpen. We willen niet afwijken van onze maataanpak en die is nu eenmaal iets tijdsintensiever. Hetzelfde geldt voor bedrijven die slechts op korte termijn willen huren. We werken met huurcontracten van ten minste tien jaar. Een gebouw dat volledig op maat wordt ontwikkeld koppelen aan een huurtermijn van bijvoorbeeld drie jaar, kan echt niet.”

Laurenz Verledens

De jongste jaren is er behoorlijk wat opslagruimte gecreëerd. De verwachting luidde dat ons land steeds meer distributieactiviteiten zou aantrekken.

Met 44 tot 62 euro per vierkante meter per jaar is de regio Zaventem-Diegem de duurste van het land. Charleroi is het goedkoopst met ten hoogste 37 euro per vierkante meter per jaar.