SHOPPINGCENTRA. Verrijst Fenix ?

België maakt plannen voor nieuwe shoppingcentra. Het verzadigingspunt lijkt in zicht.

Terwijl de Britse en de Franse overheid het aantal nieuwe winkelcentra in aantal willen beperken, gonst het in ons land van de geruchten over nieuwe projekten. Aan potentiële investeerders blijkbaar geen gebrek. Loopt de winkelmarkt in dezelfde val als de kantoormarkt eind jaren ’80 ?

OVERDAAD SCHAADT.

Het suksesverhaal van de winkelcentra telt steeds meer afleveringen. Deze week (op 23 maart om precies te zijn) opent in Luik het complex Belle-Ile de deuren. De 30.000 m² winkelruimte zijn reeds twee maanden volledig verhuurd. Uitstekend begonnen, maar daarom nog niet gewonnen. In en om Luik zullen de komende maanden nog verschillende complexen met winkelruimten ontwikkeld worden. Een eerste test voor de Waalse tegenhanger van het Wijnegem Shopping Center.

Dit laatste projekt behaalde tot nog toe onverhoopt sterke resultaten. Hetgeen promotoren en investeerders doet dromen van meer. Zij vinden de aanwezigheid van een rendabel winkelcentrum rond elke middelgrote Belgische stad een realistisch vooruitzicht. Meer specifiek wordt naar verluidt gedacht aan nieuwe complexen in de buurt van Mechelen en vooral Gent. En aan de uitbreiding van enkele bestaande complexen. Waaronder bijvoorbeeld Sint-Niklaas. Daar zou plaats zijn voor een verdubbeling van de kapaciteit van het plaatselijke winkelcentrum : van 15.000 naar 30.000 m².

De plannen voor het Fenix-projekt op de voormalige mijnterreinen in Genk zijn echter het verst gevorderd. Op voorwaarde dat de nodige vergunningen afgeleverd worden (de aanvraag voor een socio-ekonomische vergunning werd recent ingediend), wil de Britse groep Stadium hier een complex van in totaal 150.000 m² ontwikkelen.

I’M YOUR FENIX.

Let wel : we spreken dan niet over 150.000 m² pure winkeloppervlakte. Fenix moet volgens de plannen uitgroeien tot het Belgische evenbeeld van het Britse leisure centre “Meadowhall” in Sheffield, eveneens eigendom van Stadium. Leisure centres zijn volgens Stadium-stichter E.D. Healey de toekomst : enorme projekten waar bezoekers naast winkelaktiviteiten ook sport- en ontspanningsfaciliteiten terugvinden. Festive Shopping zijn de toverwoorden. Je kan in het complex met andere woorden winkelen, een bioskoop bezoeken, een hapje eten of een glas drinken. Een artificieel stadscentrum… Ver van de stad.

Het Fenix-projekt bevalt de overheid schijnbaar. Recent werd een BPA (Biezonder Plan van Aanleg) goedgekeurd. Hierdoor kunnen niet alleen de voormalige mijnterreinen gebruikt worden voor winkel- en rekreatiedoeleinden, het BPA stelt de overheid ook in staat met de nodige infrastruktuurwerken te beginnen. Hiervoor zou 2 miljard worden uitgetrokken.

Voorbarig ? Niet als alles volgens plan verloopt. Want dan zou het projekt naar verluidt al in september 1997 de deuren willen openen. De commercializering van het projekt is toevertrouwd aan Healey & Baker en Hugo Ceusters, de tandem die ook instond voor de verhuur van de winkels in het shoppingcenter van Wijnegem. De keuze van Healey & Baker wekt weinig verwondering. Die van Ceusters echter wel. Ceusters werd in Wijnegem gekozen omwille van de kennis van de Antwerpse markt. Een troef die de makelaar in Genk in veel mindere mate kan uitspelen.

Fenix zou de iets kleinere versie worden van het CentrO-complex in het Duitse Oberhausen bij Essen. Daar heeft een voormalige staalfabriek van Thyssen plaats gemaakt voor Duitslands grootste winkel- en ontspanningsprojekt.

CentrO (gezamenlijke eigendom van Stadium en de Britse rederijgroep P&O) omvat een terrein van ruwweg 1 vierkante kilometer (1 miljoen m²). Daarop komt in de eerste plaats een winkelcentrum van 70.000 m². Voor ongeveer 60 % van deze oppervlakte vond makelaar Healey & Baker reeds huurders. Het gaat wel om de makkelijkst te verhuren m² : enkele grote trekkers (o.m. Kaufhof, Hennes & Mauritz en C&A) nemen al meer dan 20.000 m² voor hun rekening.

Winkelen is in het CentrO-complex maar één van de mogelijke aktiviteiten. Op de zogenaamde Promenade (13.000 m²) kunnen bezoekers een hapje eten, een glas drinken of naar de bioskoop gaan. Warner Brothers zal er een bioskoopcomplex uitbaten, terwijl Planet Hollywood (de café/eethuisketen van enkele beroemde filmsterren als Bruce Willis en Schwarzenegger) in de Promenade de eerste Europese vestiging zal openen.

DICHTBEVOLKT.

Verder komen er op de terreinen van CentrO een ontspanningspark (80.000 m²), een bedrijvenpark (50.000 m² kantoorruimte en twee hotels), sportvelden, en een waar sportstadion. In dit laatste complex kunnen 12.000 toeschouwers sport- en muziekevenementen bijwonen.

De redenen voor de keuze van Oberhausen als vestiging voor het CentrO-opzet liggen voor de hand. De voormalige staalvestiging van Thyssen bleek een geschikt terrein, Oberhausen is een knooppunt van verschillende autosnelwegen, en de stad ligt in één van de meest dichtbevolkte gebieden van Europa. Binnen een straal van 30 minuten autorijden wonen 5 miljoen mensen. Zowat 60 miljoen mensen wonen minder dan 250 kilometer van het complex verwijderd.

Het potentieel is aanwezig. Maar het opstarten van het CentrO-gebeuren vergt een zware investering. Stadium en P&O zullen in verschillende fazen zowat 2 miljard mark (meer dan 40 miljard frank) investeren. Ook de overheid laat zich niet onbetuigd, en engageert zich voor de heraanleg van de toegangswegen, de bouw van een nieuw treinstation en een metroverbinding, en zowat 700 appartementen.

Het publieke transport zal echter maar een deel van de bezoekers opvangen. Wie met de auto komt, kan terecht op één van de 10.500 parkeerplaatsen vlakbij het winkelgebouw.

ERNST OF LIST ?

Om een projekt van die omvang rendabel te maken, zijn massa’s bezoekers nodig. Vandaar de ambitieuze stelling van de initiatiefnemers : ze rekenen ook op dagjesmensen uit Nederland, tot Utrecht en Amsterdam toe. En uit België tot voorbij… Genk. Precies waar Stadium een gelijkaardig projekt wil ontwikkelen. Vreemd. E.D. Healey heeft er immers geen baat bij zijn eigen projekten te bekonkurreren.

Meent hij misschien dat twee projekten van die omvang op zo’n afstand van mekaar allebei rendabel kunnen werken ? Of ligt het gerucht dat hij het met Fenix toch niet zo ernstig meent, dichter bij de waarheid ? Volgens deze laatste stelling zou Stadium zich alleen kandidaat gesteld hebben voor de ontwikkeling van Fenix om konkurrenten op een afstand te houden. Stadium kan het Fenix-projekt vertragen om CentrO in Oberhausen de kans te geven in de beste omstandigheden volwassen te worden. De toekomst zal ons meer leren over de strategie van de Britse projektontwikkelaar.

Geert Wellens

CENTRO (OBERHAUSEN) Mikt o.m. op bezoekers uit grote delen van Vlaanderen en Nederland.