Schoolpoorten gaan open voor vastgoed-kmo’s

Een groot deel van de Vlaamse schoolgebouwen is in een erbarmelijke staat. Hoog tijd dus voor een grootschalige inhaalbeweging. De remedie heeft een weinig sexy naam, maar er wordt veel van verwacht.

De gebouwen zijn verouderd en te klein”, zegt Guy Van Lancker, algemeen directeur van de Scholengroep Waasland. “Dit is een school voor buitengewoon onderwijs. We hebben aangepaste lokalen nodig voor logopedie, voor kine … En die zijn er niet. We behelpen ons, maar het is verre van ideaal. We zijn ook deels gehuisvest in noodpaviljoenen uit de jaren zeventig. Die zorgen voor veel problemen: lekkende daken, koudebruggen … Het gevolg zijn grote onderhoudskosten en een veel te hoge energiefactuur.”

Moge het een troost zijn voor deze schooldirecteur, hij is lang niet de enige met een ernstig huisvestingsprobleem. De wachtlijst van scholen met dringende bouwdossiers blijft groeien; het prijskaartje van de ingediende dossiers is opgelopen tot ongeveer 1,4 miljard euro. Alleen al bij het aan het gesubsidieerd onderwijs verbonden Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs (Agion) is de stapel aangedikt tot 1534 dossiers. Dat is dus exclusief de dossiers van het gemeenschapsonderwijs.

Het Vlaamse onderwijs mag dan tot de wereldtop behoren, de infrastructuur is ondermaats. Vlaams minister van Onderwijs Frank Vandenbroucke (sp. a) ontkent of minimaliseert het probleem niet. “De nood is heel groot en heel hoog”, zegt hij. Als verklaring wijst de minister op de tientallen jaren van onderinvesteringen in infrastructuur. Hij gebruikt graag de boutade “bakstenen kunnen niet betogen”.

Toch is de ‘lengte van de wachtlijst’ voor hem niet de barometer voor zijn beleid. “Het beleid afstemmen op het wegwerken van wachtlijsten, is contraproductief”, stelt Vandenbroucke. “Dat heb ik geleerd toen ik de Britse regering bezig hoorde over de wachtlijsten in de gezondheidszorg. Zo’n wachtlijst is zelfvoedend: zodra je aankondigt dat je de wachtlijst zult wegwerken, stromen er nieuwe dossiers binnen. Dat betekent uiteraard niet dat we bij de pakken blijven zitten. Integendeel, ik heb onlangs het reguliere financieringbudget voor de schoolinfrastructuur opgetrokken. Toen ik hier begon in 2004, bedroeg dat 137 miljoen euro. Ik ben dat stelselmatig beginnen verhogen en voor het jaar 2008 zitten we op 421 miljoen euro in machtigingen.”

PPS via DBFM

De onderwijswereld, en met haar de bouw- en vastgoedsector, kijkt echter vooral vol verwachting uit naar de start van het alternatieve financieringssysteem. Eind 2005 besliste de Vlaamse regering dat een zogenaamde DBFM-vennootschap zou instaan voor het ontwerp (Design), de bouw (Build), de financiering (Finance) en het onderhoud (Maintain) van een grootschalige inhaalslag voor de schoolinfrastructuur. De operatie is goed voor een investeringsvolume van circa 1 miljard euro.

De DBFM-vennootschap wordt een tussenconstructie die voor het eigenlijke ontwerp, de bouw en het onderhoud van de schoolgebouwen opnieuw de markt opgaat. Ze is daarbij gebonden aan de wet op de overheidsopdrachten. De scholenbouw blijft op die manier open voor de hele bouw- en vastgoedsector, maar het aanbestedingsproces komt in handen van een professionele partij, de DBFM-vennootschap. Die staat ook in voor de financiering van de bouwwerken en draagt dertig jaar lang de onderhoudskosten. Dat doet ze natuurlijk niet voor niets: de scholen die instappen in het systeem betalen heel die periode een trimesteriële beschikbaarheidsvergoeding aan de DBFM-vennootschap. Daarna worden ze eigenaar van het gebouw.

De DBFM-vennootschap is een publiek-private samenwerking (PPS) waarin de overheid (via Agion en de Participatiemaatschappij Vlaanderen) 25 % heeft. Voor de keuze van de private partner, die de rest voor zijn rekening neemt, loopt een selectieprocedure. Er zijn vier kandidaten: de tandems KBC/Dexia en Cofinimmo/ Gemeentelijke Holding, Fortis met zijn vastgoedtak Fortis Real Estate en het consortium Barclays Capital/Meridiam Infrastructure/NIB Capital (zie kader: Geen haast en spoed)

PPS heeft in Vlaanderen niet zo’n goede reputatie. De samenwerking zou te vaak en te eng als debudgetteringstechniek zijn aangewend. Is deze formule anders? Frank Vandenbroucke: “We gaan middelen mobiliseren die buiten de Vlaamse begroting vallen. In die zin gaat het dus wel degelijk om een debudgettering. Dat is nodig om de inhaalbeweging te kunnen inzetten. Ik bind daarbij ook de handen van mijn opvolgers: ze zullen deze beslissing de komende jaren mee moeten betalen. Maar dat is heel bewust gebeurd: we mogen de fout uit het verleden om te weinig te investeren in de schoolinfrastructuur niet herhalen. Tegelijkertijd is dit ook een echt PPS-verhaal, waarin de overheid en de private partner risico’s delen. De concurrentie wordt maximaal gevrijwaard en er is grote aandacht voor kostprijsefficiëntie.”

Een open vraag is hoe zwaar het dossier uiteindelijk zal wegen. De Vlaamse regering heeft 211 bouwprojecten geselecteerd die in aanmerking komen voor de alternatieve financiering. Op basis van die projecten hebben de vier kandidaten hun dossier opgesteld. Maar het is lang niet zeker dat al die projecten effectief in de DBFM-vennootschap terechtkomen. Sommige scholen hebben ook een bouwdossier ingediend via het reguliere financieringssysteem. “We laten maximaal en op verschillende niveaus de concurrentie spelen”, zegt Vandenbroucke. “Dat is een garantie voor de beste prijs-kwaliteitverhouding. Maar de DBFM-vennootschap zal de schoolbesturen, die nog nooit op die manier gewerkt hebben, daarvan moeten overtuigen. We moeten aan die schoolbesturen ook goed uitleggen dat in die beschikbaarheidsvergoeding een redelijke prijs zit voor onderhoudskosten en een redelijke dekking van het duurzaamheidsrisico.”

Minister Vandenbroucke grijpt de inhaalbeweging ook aan om de energieprestaties van de schoolgebouwen drastisch aan te scherpen. Nieuwbouwscholen moeten een E-peilnorm halen van E70, dat is 30 % lager dan de algemene norm voor openbare gebouwen. Minister Vandenbroucke. “Een groot deel van onze scholen is gebouwd in de jaren dertig, vijftig, zestig en zeventig. Energie was toen nog bijzonder goedkoop. De isolatie is dan ook rampzalig. Het gevolg is dat je niet alleen ecologisch slecht bezig bent, maar ook financieel, want dat weegt uiteraard enorm op de toch wel karige werkingsbudgetten van die scholen. Maar zo’n strenge E-norm heeft natuurlijk maar alleen betekenis als je ook effectief bouwt.”

Ook voor de kleintjes

Marc Dillen, algemeen directeur van de Vlaamse Confederatie Bouw, volgt het dossier nauwgezet op en lijkt zich wel te kunnen vinden in de DBFM-formule. Hij merkt op dat anders dan bijvoorbeeld in Ierland en Schotland, waar PPS-constructies worden opgezet voor de bouw van tien scholen, de schaalgrootte hier beperkt blijft. “Elk project is een apart dossier. Daardoor kunnen ook kmo’s meedingen en wordt de concurrentie groter.”

Een evenwichtige risicoverdeling tussen de overheid en de private partners, is volgens Dillen een cruciale voorwaarde voor het welslagen van het project: “Dat je het technische risico bij de DBFM-vennootschap legt, is prima. Dat gaat leiden tot betere schoolgebouwen. Want je geeft de vennootschap een incentive om te opteren voor onderhoudsvriendelijke schoolgebouwen. En gezien het grote aantal projecten is er sprake van risicopooling en -spreiding.” Het prijsrisico, vindt Dillen, zou echter bij de overheid moeten blijven, bijvoorbeeld via een indexering van de beschikbaarheidsvergoeding. Dillen: “Een aannemer kan zich niet vastpinnen op een termijn van dertig jaar. En leg je dat risico bij de tussenvennootschap, dan gaat ze dat toch afwentelen op de aannemer. Overigens: nu zit dat risico ook bij de overheid.”

(T)

Door Laurenz Verledens