Rust roest in Brussel

De Brusselse kantoormarkt heeft zich na enkele moeilijke jaren herpakt. De Europese instellingen waren behoorlijk actief en grote bedrijven kijken meer en meer uit naar nieuwe kantoorruimte. Toch is er geen reden tot euforie.

In Brussel is de opname van kantoren in 2012 lichtjes gestegen tot 400.000 vierkante meter (450.000 m2 volgens CBRE), een toename met meer dan 10 procent. De Europese Commissie en het Europees Parlement hebben zich geëngageerd voor bijna 80.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte, het hoogste getal sinds 2005.

Tijdens de tweede jaarhelft zijn ook de privéhuurders ontwaakt en dat is een goed teken voor 2013. “Dat segment blijft de belangrijkste motor van de huurmarkt”, zegt Gaëtan Clermont, CEO van CBRE België. “We zien nu meer activiteit bij de grote ondernemingen, die stilaan de heronderhandelingen die in crisistijden de voorkeur genieten laten voor wat ze zijn en opteren voor een verhuizing.” De interesse gaat vooral uit naar nieuwe gebouwen. Volgens Jones Lang LaSalle (JLL) gebeurde 63 procent van de kantooropname in 2012 in nieuwe of in opbouw zijnde gebouwen, weer een record.

Het gevolg is dat de beschikbaarheid van nieuwe gebouwen in de hoofdstad eindelijk terugloopt. In december was 23 procent van de beschikbare voorraad minder dan vijf jaar oud, tegenover 29 procent een jaar eerder. JLL berekende dat de leegstand in het Central Business District (CBD) daalde van 6,8 procent in 2011 tot 6,2 procent in 2012, het laagste niveau sinds eind 2008. Buiten het CBD daalde de leegstand van 18,8 procent tot 17,9 procent. Voor de hele markt bedraagt de leegstaand tussen 10,5 procent (JLL) en 11,1 procent (CBRE). Dat betekent dat iets minder dan 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte officieel voor verhuring beschikbaar is.

Bodemhuurprijzen

In 2012 werd minder dan 85.500 vierkante meter aan nieuwe of gerenoveerde kantoren opgeleverd. Dat betekent een recorddaling van 23 procent in een jaar. “De oplevering neemt aanzienlijk toe tot 213.000 vierkante meter dit jaar, maar slechts 31.000 vierkante meter is beschikbaar voor verhuring. Voor 2014 verwachten we nauwelijks verbetering: amper 41.000 vierkante meter wordt speculatief opgeleverd”, zegt Erik Verbruggen, die de afdeling kantoorverhuring leidt bij JLL. Op basis van een gemiddelde jaarlijkse take-up (kantooropname) van 229.000 vierkante meter betekent dit dat het aanbod van nieuwe panden onder de gemiddelde vraag uitkomt. “Wij denken dat de leegstand in 2013 weer onder 10 procent duikt en dat de kandidaat-huurders gedwongen worden buiten Brussel te gaan zoeken.”

Samen met het beperkte aantal nieuwe projecten neemt het aantal reconversieprojecten van kantoren naar woningen of rusthuizen nog sterk toe. JLL schat dat deze reconversieprojecten in 2012 goed waren voor ongeveer 165.000 vierkante meter (tegenover 118.300 vierkante meter in 2011). Door de grote interesse van institutionele beleggers voor dit soort projecten zal de reconversiebeweging wellicht nog versnellen.

Intussen blijven de tophuurprijzen onder druk staan. De belangrijkste makelaars bepalen de tophuurprijs nog altijd op 285 euro per vierkante meter per jaar, maar het is bekend dat de nettohuurprijs ruim onder 250 euro ligt voor een huurcontract van negen jaar.

De grote leegstand zorgt ervoor dat de Europese Unie, een van de belangrijkste huurders, de prijzen al ettelijke jaren letterlijk afbreekt. Kwalitatief vastgoed met huurcontract op lange termijn, zoals het complex Wet 15, ging door de koopjesmolen tegen huurbedragen die drie jaar geleden nog op de lachspieren zouden hebben gewerkt. Het staat na zijn reconstructie al vijf jaar leeg en de eigenaar, het Amerikaanse Carlyle-fonds, heeft zich neergelegd bij een reële huurprijs die fors onder 200 euro per vierkante meter per jaar ligt.

Door de geleidelijke daling van het aanbod vertonen de huurprijzen in het CBD stilaan wel de neiging te stabiliseren, maar de discreet onderhandelde incentives blijven te omvangrijk om te kunnen gewagen van een gezonde concurrentie.

Liever winkels dan kantoren

Op de investeringsmarkt heeft het kantoorsegment al betere jaren gekend. Volgens JLL daalden de kantoorinvesteringen in 2012 met 32 procent in België. Deze vastgoedadviseur stelt wel vast dat de liquiditeit van de coregebouwen standhoudt en dat de investeerders nog nooit zoveel belangstelling toonden voor de reconversie van kantoorgebouwen. “Maar tussen die twee uitersten zit bijzonder weinig liquiditeit”, preciseert Jean-Philip Vroninks, de verantwoordelijke voor de afdeling Capital Markets bij JLL.

Het beperkte volume aan kantoorinvesteringen contrasteert met het goede resultaat van de investeringen in winkelvastgoed. “In België zal het investeringsvolume in retail (geschat op 773 miljoen euro) dit jaar groter zijn dan de investeringen in het segment van de kantoren (558 miljoen euro)”, berekende Maxime Xantippe, verantwoordelijk voor de afdeling Capital Markets bij Cushman & Wakefield (C&W). Een dergelijk overwicht van het retailsegment werd slechts één keer eerder vastgesteld, in 2001, na een atypische historische transactie: de overname van het hele vastgoedpark van GB-Immo door Redevco. “Het succes van retailvastgoed is vooral een gevolg van de stabiliteit van deze investeringen, een begeerd kenmerk in tijden van financiële strubbelingen”, legt Maxime Xantippe uit.

Het succes komt onvermijdelijk tot uiting in de prijzen van het winkelvastgoed. Die ondervinden een aanzienlijke opwaartse druk. “Voor de investeringen beneden 10 miljoen euro in de belangrijkste straten of winkelcentra van het land kan het rendement soms onder de fatale grens van 4 procent dalen”, verduidelijkt Xantippe.

Ook de investeringen in rusthuizen zitten volgens C&W nog in de lift. Vooral institutionele beleggers, bijvoorbeeld de vastgoedbevaks Cofinimmo en Aedifica en de verzekeringsmaatschappijen, tonen veel appetijt voor dit type vastgoedbeleggingen. Volgens JLL is het investeringsvolume in zorgvastgoed meer dan verdubbeld en bedraagt het al 15 procent van het totale volume. Institutionele beleggers willen zich op die markt doen gelden en aarzelen niet langer om zich op te stellen als investeerder in de reconversie van gebouwen en dit door een gebrek aan afgewerkte producten.

PHILIPPE COULÉE