Renoveren tegen de klok

Het lijkt wel een opdracht voor een realityshow: 50.000 vierkante meter kantoorruimte renoveren in minder dan een jaar. Terwijl de werknemers gewoon verder werken. AXA Royale Belge nam de uitdaging aan. ImmoTrends ging kijken naar het resultaat.

Er zit sleet op de Brusselse kantoren. Niet dat de vraag naar Brusselse kantoren slabakt. Het tegendeel is waar, het is het aanbod waar iets mee schort. Veel Brusselse kantoren zijn ouder dan twintig jaar (zie kader: Renoveren of leegstand) en dat is een gevorderde leeftijd voor een kantoor. De ruwbouw zal het hoogstwaarschijnlijk nog wel enkele decennia volhouden, maar de binnenafwerking van het gebouw is vaak al na tien jaar volledig afgeleefd. Technische installaties zoals liften, ventilatie en bekabeling houden het doorgaans iets langer uit, maar na dertig jaar hebben ze ook hun beste tijd gehad.

Op dat moment is een zware renovatie meestal onafwendbaar. Een gebouw dat niet meer aan de normen van vandaag beantwoordt, raakt zelden verhuurd. Maar renovatie betekent niet alleen zware kosten, het brengt ook organisatorische lasten met zich. Zeker als je het gebouw moet blijven gebruiken tijdens de werken. Ondanks deze wetenschap koos AXA Royale Belge voor een omvangrijk renovatieproject toen het geconfronteerd werd met nieuwe huisvestingsnoden (als gevolg van de fusie tussen AXA Belgium en Royale Belge). We gingen na hoe ze dit project hebben aangepakt.

Een fusie van ruimte

Royale Belge liet het gebouw voor eigen gebruik bouwen in 1970. Het is een ontwerp van de architecten René Stapels en Pierre Dufau. Het hoofdgebouw, een kruisvormig torengebouw van negen verdiepingen op een brede sokkel van drie verdiepingen, is via een passerelle verbonden met een bijgebouw. De totale kantooroppervlakte bedraagt ongeveer 50.000 vierkante meter. “De beslissing om dit gebouw te renoveren, is onlosmakelijk verbonden met de fusie tussen AXA Belgium en Royale Belge,” zegt ingenieur Michel Dumont, technisch verantwoordelijke in de vastgoedafdeling van AXA Royale Belge. “Twee maatschappijen samenvoegen, betekent dat de verschillende diensten en afdelingen groter worden. Dat heeft natuurlijk ook consequenties voor het ruimtegebruik. In een eerste fase hebben we de verschillende mogelijkheden vergeleken. Was het mogelijk om in twee aparte gebouwen te blijven werken? Konden alle diensten ondergebracht worden in dit gebouw of in het oude hoofdkantoor van AXA Belgium in de Guldenvlieslaan? Of moesten we uitkijken naar een nieuw gebouw?” Volgens Dumont is het onmogelijk te zeggen wat uiteindelijk de doorslag heeft gegeven. Naast de gebouwtechnische aspecten bekeken verschillende werkgroepen immers een breed spectrum (onder meer de gevolgen voor de werknemers en klanten, de bereikbaarheid…) van “verbonden problematieken”. Elke werkgroep maakte een deelbesluit waarbij ook de kostprijs van de verschillende opties in overweging werd genomen. Met al deze elementen op tafel heeft het pilotagecomité, met daarin ook de directie, de knoop doorgehakt. “Die beslissing is dus genomen op basis van een combinatie van factoren,” zegt Michel Dumont. Het voorbereidende werk ging van start in augustus 1998, de beslissing om het gebouw van Royale Belge in de Vorstlaan te renoveren, werd genomen in oktober 1998.

Wat wel, wat niet?

Het pilotagecomité had misschien een heel andere beslissing genomen als ook de buitenkant van het gebouw aan renovatie toe was geweest. In dat geval was het immers onwaarschijnlijk dat de werknemers in het gebouw konden blijven tijdens de werken. De buitenzijde van het gebouw bleek echter nog in prima staat. En hoewel het gebouw een duidelijk jaren-zeventigstempel draagt, komt het zeker niet gedateerd over. De werken binnenin vielen evenwel onder de noemer ‘zware renovatie’.

In de dertigjarige geschiedenis van het gebouw was dit – op enkele opfrisbeurten en de verwijdering van asbest na – de eerste renovatie. “Een aantal zaken is dan sowieso aan vervanging toe,” zegt Michel Dumont. “De leidingen van het sanitair bijvoorbeeld waren op bepaalde plaatsen aan het doorroesten. De sanitaire installaties konden in principe misschien nog wel enkele jaren meegaan, maar ze waren niet meer van deze tijd. Als je toch bezig bent, vervang je dat best ook.” Het is een vraag die eigen is aan ingrijpende renovatieprojecten: vervang je oude materialen ook al zijn ze nog niet op het einde van hun levensduur of opteer je om ze te behouden met de wetenschap dat ze over een aantal jaar toch aan vervanging toe zijn? In het oude Royale Belge-gebouw bleken de elektriciteitsinstallatie en het ventilatiesysteem de tand des tijds goed te hebben doorstaan. Ook de dragers van het valse plafond en de liftcabines (“mits een facelift”) doorstonden de duurzaamheidstest.

Om het oorspronkelijke karakter van het gebouw te bewaren, werd ook de natuursteen in de entreehal behouden. De oude vloerbekleding, scheidingswanden en valse plafonds moesten er evenwel aan geloven. De liftinstallatie werd gemoderniseerd en ook de hele databekabeling werd aangepast aan de nieuwe noden (meer werknemers en grotere bedrijfszekerheid).

Een apart hoofdstukje vormt de brandveiligheid. “Dit gebouw is opgetrokken vlak na de brand in de Innovation,” zegt Michel Dumont. “Bij het ontwerp heeft men dus geen, of slechts in beperkte mate, rekening kunnen houden met reglementeringen die naar aanleiding van die brand zijn ontstaan. We hebben met de renovatie geprobeerd om het gebouw toch volledig conform te maken met de normen die men vandaag voor nieuwe gebouwen hanteert. Dat is ons grotendeels gelukt, niet helemaal. Zo hadden we niet voldoende ruimte voor een rookafvoersysteem. Maar door een combinatie van een aantal maatregelen, bijvoorbeeld een hogedruksysteem in de ruimten waar de mensen door moeten, kunnen we toch dezelfde veiligheidsgaranties bieden aan onze werknemers.”

De methode-Dumont

Vrijwel onmiddellijk na de keuze voor renovatie begon Dumont met de architect plannen te maken. In november 1998 werden de eerste prijsaanvragen verstuurd. Begin januari 1999 werden de eerste bestellingen geplaatst en gingen de werken van start. Op 11 januari begon de renovatie van de eerste verdieping in het torengebouw. Om de overlast te beperken, werd er verdieping per verdieping gewerkt. De renovatie van één verdieping nam gemiddeld vijf weken in beslag. De planning van de werken werd gekoppeld aan de verhuisplanning die voortvloeide uit de fusie. “Op die manier wilden we in de mate van het mogelijke voorkomen dat mensen meerdere keren moesten verhuizen,” zegt Michel Dumont. Want doordat er nieuwe mensen bijkwamen in dit gebouw en sommige diensten serieus werden uitgebreid, was het onmogelijk om de vroegere indeling te behouden.

AXA Royale Belge werkte samen met het Brusselse architectenbureau Assar. Global, een spin-off van Assar (zie kader: De externe partner), stond in voor de projectcoördinatie. “We hebben ervoor geopteerd om zelf zoveel mogelijk controle te houden over de bestellingen,” zegt Michel Dumont. “Er is dus gewerkt met losse onderaannemers. We hadden wel een algemene aannemer, Jacques Delens, maar dan alleen om de werken te coördineren. Frédéric Andre, de man van Global, deed de coördinatie van de studies en de bestellingen.” De grootste moeilijkheid was ongetwijfeld de vooropgestelde timing na te leven. Om de hinder voor klanten en werknemers te beperken, werd een zeer strakke planning opgelegd: eind 1999 moesten de werken achter de rug zijn. Dumont: “Dat heeft ons verplicht om zeer efficiënt te werken. Je moet ook op zoek gaan naar aannemers die voldoende mankracht hebben om snel te werken. En je moet erop letten dat de materialen op tijd leverbaar zijn.” Beperkt zo’n strakke planning dan niet de keuzevrijheid? “Jawel, maar je houdt toch voldoende keuze over. Voor elke opdracht en elk materiaal hebben we meerdere offertes kunnen vergelijken. Voor valse plafonds zijn er in België misschien wel tien firma’s die over voldoende mensen beschikken om zo’n werk op korte termijn klaar te krijgen.”

De tweede grote moeilijkheid was de veiligheid garanderen. De veiligheid van de mensen op de werf, maar ook van de werknemers. Als de hoofdzetel van een grote verzekeringsmaatschappij moet blijven functioneren, verhogen de risico’s natuurlijk. Geluidsoverlast is een probleem dat hierbij aansluit. Je kan onmogelijk geconcentreerd werken als ze een verdieping hoger met een breekhamer bezig zijn. Bepaalde werken zijn daarom ‘s nachts uitgevoerd. Maar de hinder helemaal wegnemen, is onmogelijk.

Wakosta?

Michel Dumont schat de kostprijs op 10.000 frank per vierkante meter. De grootste uitgavenposten waren de databekabeling, de schrijnwerkerij, de natuursteen en het sanitair. Is dit nu een gebouw dat de vergelijking met een nieuwbouwproject kan doorstaan? Michel Dumont: “Volgens mij wel, ja. Meer zelfs, er zijn veel nieuwe kantoorgebouwen die niet kunnen tippen aan dit gebouw. Het is in perfecte staat, het is een opmerkelijk gebouw en het voldoet aan de normen en eisen van vandaag. Het resultaat van een sterk oorspronkelijk ontwerp, een zeer degelijke constructie en deze geslaagde renovatie.”

Laurenz Verledens