Regering doet vastgoedspelers twijfelen

De regering laat de vastgoedsector niet met rust. Deze keer komen er weer nieuwe fiscale regels voor de gesplitste aankoop van vastgoed. Boven op alle andere maatregelen brengt dat onzekerheid in de markt. En dat kan de sector missen. Buitenlandse investeerders haken af.

Regel nummer 1 voor een efficiënte fiscale omkadering van een vastgoedtransactie is de rechtszekerheid”, poneert Geert Gemis, vennoot van Ernst & Young. “En die is voor een aantal transacties compleet zoek, met dank aan de regering. Deze onzekerheid in volle crisis is een opdoffer voor de vastgoedmarkt. En dat in alle niches. Het meest recente voorbeeld is de abrupte beslissing om de gesplitste aankoop van een woning plots onderhevig te maken aan de betaling van successierechten.”

Vastgoedaandelen of erfpacht verkopen

De antimisbruikbepaling, die in 2012 werd ingevoerd voor registratierechten, is een ander frappant voorbeeld. Er zijn traditioneel twee manieren om vastgoedtransacties te structureren: via een aandelentransactie (de vennootschap die het vastgoed bezit, wordt verkocht) of via een actieftransactie (het vastgoed zelf wordt verkocht). Het eerste geval is fiscaal voordelig, omdat op de meerwaarde van aandelen geen belasting werd geheven. Tot voor 2012 kon bij de aankoop van een onroerend goed de erfpacht worden afgesplitst van de naakte eigendom. Op de verwerving van erfpacht moest tot 2012 slechts 0,2 procent belasting worden betaald. Dat tarief werd recentelijk opgetrokken tot 2 procent. Bij de verwerving van de volle eigendom moet in Vlaanderen 10 procent registratierechten betaald worden, in Brussel is dat 12,5 procent. Een rondzendbrief van 19 juli 2012 vermeldt de gesplitste aankoop van een onroerend goed tussen twee verbonden ondernemingen als een situatie waarop de nieuwe antimisbruikbepaling van toepassing kan zijn. De belastingplichtige moet de volle pot aan registratierechten betalen, tenzij hij kan aantonen dat er geen sprake is van misbruik. “Deze rondzendbrief bracht een schok teweeg”, zegt Gemis.

Geen zekerheid

Buitenlandse investeerders worden ook afgeschrikt door een aantal algemene maatregelen. Een voorbeeld is de gewijzigde thin cap-regeling. Belgische ondernemingen kunnen hun winst verminderen door intresten op leningen te betalen aan een verbonden bedrijf in het buitenland. Tot 2012 werd de aftrekmogelijkheid voor intresten aan vennootschappen in belastingparadijzen beperkt tot zeven keer het eigen vermogen. Die drempel is verlaagd tot vijf keer het eigen vermogen. Nog belangrijker is dat de beperking geldt voor leningen tussen alle groepsvennootschappen.

“Veel multinationals lenen bij hun Belgische dochter voor een vastgoedtransactie. Plots geldt er nu een speciale regeling met heel wat onduidelijkheden. In veel gevallen nam de administratie geen standpunt in. Wat kan en mag nog in België, vraagt de jurist van een Duits fonds ons. Blijven de klassieke structuren voor vastgoedtransacties gelden? Voor een adviseur is het bijzonder frustrerend als je geen zekerheid kan bieden. Het uiteindelijke oordeel over de correctheid van de constructie riskeert immers pas over enkele jaren door een hof van beroep beoordeeld te worden. Die situatie is dodelijk voor het investeringsklimaat.”

“De cijfers spreken voor zich. Het aandeel van de buitenlandse investeringen daalde in 2012 met een vierde”, zegt Jean-Philip Vroninks van de vastgoedmakelaar Jones Lang Lasalle (zie grafiek).

Elke transactie is besmet

De nieuwe regels kunnen zelfs wegen op vroegere deals, signaleert Tristan Dhondt, die de vastgoedsectortak van E&Y leidt. “Stel dat een onderneming haar vastgoed, gestructureerd onder het vroegere fiscale regime, wil verkopen. Tijdens het voorafgaande onderzoek zullen er vragen worden gesteld over de fiscale afwikkeling van, bijvoorbeeld, een erfpachtconstructie. Dat kan aanleiding geven tot discussies over waarborgen en uiteindelijk tot het afspringen van de deal. Elke vastgoedtransactie wordt zo besmet door de onzekerheid.”

Fiscale constructies kunnen toch op voorhand worden afgetoetst bij de rulingcommissie? “Klopt”, zegt Gemis. “Maar als je een concrete structuur voorlegt, betekent dat niet dat elke vastgoedadviseur die voortaan kan toepassen.”

Elke transactie steunt immers op een specifieke structuur. Als de rulingcommissie die telkens weer moet bestuderen, kost dat geld, erelonen aan belastingadviseurs en tijd. Snel kunnen beslissen, is nochtans een troef in de vastgoedsector. Vaak is deze situatie voldoende voor vastgoedinvesteerders om hun vizier naar een ander land dan België te richten”, zegt Gemis.

Zo vroegen enkele bevaks en verzekeraars aan JLL om enkele gebouwen te selecteren voor een mogelijke verkoop. Vroninks: “Ik moet er hen op wijzen dat er een marge is van 10 procent door de onzekerheid over de registratierechten. De transactie ging niet door. Het ergste wat een investeerder kan overkomen, is dat zes maanden na de koop een fiscaal controleur de zaak torpedeert. Achter de naam België prijken bij heel wat internationale vastgoedgroepen vandaag de woorden on hold.”

Ook andere sectoren bekijken België met een scheef oog. “Als een land evolueert van een duidelijke fiscaliteit naar onzekerheid, wordt het fiscaal management een kapitaal- en arbeidsintensief proces”, zegt Dhondt. “Omdat besparingen vandaag aan de orde zijn, wordt daarmee rekening gehouden als investeringen moeten worden toegewezen of verplaatst. Neem de invoering van een belasting van 0,412 procent op de meerwaarde bij holdings. Dat brengt peanuts op aan belastingen. Nederlanders en Luxemburgers zullen buitenlandse bedrijven deze wijziging meteen onder de neus houden als die een lijst opmaken van landen waar ze een investering overwegen. Zij bieden zekerheid, terwijl België een labiel fiscaal kader heeft.” ?

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHER

“Achter de naam België prijken bij heel wat internationale vastgoedgroepen vandaag de woorden on hold”