Over incentives en belangenvermenging

Het is een wijdverspreid gebruik om huurders te lokken met huurvrije periodes en andere incentives. Zeker in moeilijke marktomstandigheden. Voor kandidaat-huurders lijkt dat een goede zaak. “Maar niet op lange termijn”, zegt vastgoedadviseur Daniel Coltof. “Het maakt de markt minder transparant en het houdt de officiële huurprijzen kunstmatig hoog.”

Daniel Coltof leidt samen met Sébastien Van Weyenbergh Business Space Consultants. Hij stond jaren aan het hoofd van de vastgoedadviseur Knight Frank en startte in 2002 de afdeling voor vastgoedadvies aan eindgebruikers ( corporate real estate) op bij concurrent GVA Grimley. Sébastien Van Weyenbergh startte zijn vastgoedcarrière onder de leiding van Coltof bij Knight Frank, maakte de overstap naar CB Richard Ellis, werd nadien asset manager bij projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder Banimmo en was vervolgens verantwoordelijk voor de Brusselse vestiging van Colliers-EPMC.

De twee zijn dus vertrouwd met het vastgoedwereldje. En ze vinden dat er wat schort met de zakenpraktijken in de sector. Belangenconflicten zijn schering en inslag, luidt het. En ze gebeuren op de kap van de huurders/kantoorgebruikers. Coltof geeft een voorbeeld: “De kandidaat-huurder die klant is bij de afdeling corporate real estate van de vastgoedadviseur is geïnteresseerd in een gebouw waarvoor de afdeling makelaardij van dezelfde adviseur een mandaat heeft van de eigenaar. Dan krijg je dus twee partijen die door hetzelfde bedrijf vertegenwoordigd worden. Dat is niet alleen raar, de vastgoedadviseur strijkt ook nog eens twee keer een commissie op.”

Het klopt dat de grote internationale vastgoedadviseurs, precies omdat ze actief zijn op verschillende terreinen (makelaardij, beheer, huurderadvies, investeringsadvies…) geconfronteerd worden met botsende belangen. Maar de kritiek van Coltof en Van Weyenbergh is niet vrij van eigenbelang. Business Space Consultants werpt zich voor de corporate real estate services op als een alternatief voor de grote spelers: “We zijn independant tenant representatives“, legt Daniel Coltof uit. “Onafhankelijk, omdat wij alleen gemandateerd en betaald worden door de eindgebruikers.” “Je zult van ons dus nooit een ‘te huur’- of ‘te koop’-bord of -sticker aan een gebouw zien”, vult Sébastien Van Weyenbergh aan. “Wij zullen nooit commercialisatiemandaten aanvaarden. Ik weet dat er nog confraters zijn die dat beweren, maar in de praktijk nemen ze dat toch niet altijd zo nauw. Het is nochtans de enige mogelijkheid om voluit de belangen van de huurder te verdedigen. We hebben ook geen beheer of een investeringsdepartement. Daardoor ondervinden we ook geen druk van eigenaars die beheeropdrachten koppelen aan het al dan niet aanbrengen van een huurder. We worden overigens betaald in functie van de genegotieerde huurvermindering.”

Weinig transparantie

Coltof en Van Weyenbergh bestempelen ook de praktijk om huurkortingen te camoufleren via de zogenaamde incentives als een uitwas van de belangenvermenging. De makelaars maken er nochtans geen geheim van en de huurders kunnen er maar wel bij varen. Is er dan wel een probleem? “Op zich zijn huurkortingen natuurlijk positief voor de huurder en wij zijn ook vragende partij om die voor onze klant-huurder te bekomen. Het probleem zit hem in de rapportering”, antwoordt Daniel Coltof. “De gemiddelde huurprijzen die de internationale spelers publiceren in onder meer hun marktrapporten houden geen rekening met al die toegevingen. Dat maakt vergelijken onmogelijk en verlaagt dus de transparantie. En dat is ook de bedoeling.” “De kortingen zijn nochtans niet min”, pikt Van Weyenbergh in. “Stel dat een bedrijf een 3-6-9-huurcontract afsluit voor 160 euro huur per m2, maar gespreid over de eerste drie jaar een huurvrijstelling van negen maanden krijgt. Negen maanden op 36 maanden, dat is 25 procent; eigenlijk bedraagt de reële huurprijs dus 120 euro.” Volgens Coltof zijn er transacties waarbij de korting op die manier opliep tot 50 procent. En hij wijst erop dat er achter het kunstmatig hoog houden van de officiële huurprijzen nog een ander motief schuilgaat: lagere huurprijzen drukken de waarde van het vastgoed. “Dat zien de eigenaars dus niet graag gebeuren. En daarom spelen de makelaars het spel ook mee: ze willen op een goed blaadje blijven staan van hun belangrijkste opdrachtgevers.”