“Orkanen hebben geen vat op ons”

Een dag na hun aankomst wisten ze het al. Panama is een opkomende vastgoedmarkt, maar solide. Na Texas, Las Vegas en Costa Rica storten Imre de Coster en Isaac Zaidman zich in het Centraal-Amerikaanse land op gedurfde bouw- en renovatieprojecten.

Met een helikopter cirkelen we boven het diepblauwe water en de witte stranden van het eiland Contadora, op vijftig kilometer van Panama-stad. Alleen bereikbaar per helikopter, vliegtuigjes of per jacht, is isla Contadora voor Latijns-Amerikaanse elites een gedroomd toevluchtsoord om te genieten van de natuur. Behalve de 150 eilandbewoners zijn er hooguit 3000 residentes. We kruisen de helikopter van de Panamese president Martin Torijos, zijn familie heeft hier een optrekje. De sjah van Iran vond er een onderkomen nadat ayatollah Khomeiny hem van de Perzische troon stootte.

Het Belgische duo vastgoedmakelaars, Imre de Coster en Isaac Zaidman, kocht de laatste 8000 vierkante meter beschikbare hectare bouwgrond, ontwerpt villa’s en verkoopt op plan. “Omdat het eiland klein is, zijn wij de enige vastgoedontwikkelaars. Speculatie bestaat hier niet”, zegt Zaidman. Voor het overige renoveert Panama Construction & Investments (PCI), hun werkmaatschappij, bestaande residenties. “Het kerkje en de school werden door Zaidman welwillend opgeknapt”, vertelt Guillermo Cigarruista, de ‘gouverneur’ van het eiland.

PCI doet ook aan vernieuwbouw in Panama-stad en heeft een renovatieproject ter waarde van 3,5 miljoen dollar van prachtige oud-koloniale gebouwen in Casco Viejo. Unesco verklaarde dat oude stadsdeel, met zijn gezellige steegjes en monumentale kerken uit de zestiende eeuw, tot werelderfgoed. Het contrasteert fel met de moderne stad en haar skyline, die herinnert aan Singapore of Hongkong. “Buitenlanders kunnen om het even welke zaak opstarten en hebben dezelfde hypotheekleningen en eigendomsrechten als Panamezen”, verklaart Zaidman de groeiende belangstelling voor vastgoed van Amerikanen, Canadezen, Spanjaarden en steeds meer rijke ‘vluchtelingen’ uit het Venezuela van de linkse populist Hugo Chávez.

“Voor zulke vastgoedtransacties gelden normale belastingen, er is alleen twintig jaar vrijstelling op kadastrale belastingen. PCI geniet wel van overheidsstimuli om toerisme en residentieel vastgoed te ontwikkelen, maar we betalen 30 procent vennootschaps- en personenbelasting. Je betaalt ook 10 procent belasting op divi- denden en meerwaarden. Panama is alleen een fiscaal paradijs voor offshoremaatschappijen met prestaties en inkomsten buiten Panama.”

Austin in Texas als leerschool

De Coster en Zaidman hadden niets gemeen, vandaag vormen ze een hecht tweespan. Ze botsten aanvankelijk met elkaar in het Texaanse vastgoedavontuur in Austin. In het midden van de jaren negentig investeerde een tweehonderdtal Belgen 25 tot 37,5 miljoen euro in Austin. De bouwgronden zouden in enkele jaren recordwinsten opbrengen, zo werd hun voorgespiegeld. Zaidman – ‘een joodse jongen van ‘t Stad‘, noemt hij zichzelf – had in de horeca zijn American dream waargemaakt. Imre de Coster komt uit het Franstalige establishment met een koloniale pedigree. Hij ging met een char-tered account-diploma voor Canada en de VS bij Peat Marwick (nu KPMG) aan de slag, later werd hij principal Centraal-Afrika voor PriceWaterhouse. Beiden tuimelden ze haast per toeval in het vastgoedkluwen van Austin, maar dat zou hen geen windeieren leggen.

Persoonlijkheid, familiale achtergrond, professionele bezigheden en religie, maakten van Zaidman en de Coster tegenpolen. De Antwerpse Amerikaan werd door gedupeerde familieleden ingeschakeld om de wankele vastgoedbeleggingen in Texas op te volgen. De Coster deed hetzelfde voor hogere Brusselse kringen, in Texas bekend als ‘The Baron Group’. Uiteindelijk werkten ze vijf jaar samen aan het ontwarren van het Austin-kluwen om zoveel mogelijk geld te recupereren. Begin 2008 was het zover. “De Belgen waren niet vertrouwd met Amerikaanse limited partnerships, ze gedroegen zich ook niet als actieve aandeelhouders en werden bedrogen terwijl ze erbij stonden”, zegt de Coster.

Het Texaanse avontuur bracht Zaidman en de Coster niet alleen bij elkaar, ze raakten ook vertrouwd met de technieken van de Amerikaanse vastgoedmarkt en besloten zakenpartners te worden in Pan American Real Estate Group (een derde de Coster en Zaidman en telkens een derde voor twee Amerikaanse vennoten). Samen legden ze zich toe op vastgoedontwikkelingen in Texas, Las Vegas en in Costa Rica.

Tot ze eind 2005 even de grens overstaken. Voor de Coster was de rekening snel gemaakt. “Ik heb een dag en een nacht rondgetoerd met een taxichauffeur en alle hoeken en kanten van Panama-stad verkend. Ik zag degelijke infrastructuur, netheid, een goed functionerende dienstenindustrie en een efficiënte overheid.” Pan American Real Estate Group zou surfen op de dynamiek van de vastgoedexpansie in Panama, de bouwsector groeide met 27 procent per jaar. “Het interessante zakenklimaat, een economie in volle expansie door uitbreidingswerken aan het kanaal, aanspoelende golven toeristen en gepensioneerden, plus belastingvoordelen voor investeerders.” Ook voor Zaidman was het duidelijk dat kansen voor het grijpen lagen.

Durfkapitaal

In 2008 realiseerde de renovatiemaatschappij PCI in Panama naar eigen zeggen voor drie miljoen dollar aan verbouwingswerken op projecten ter waarde van 10 miljoen dollar via vastgoedmakelaar Pan American Real Estate Group. Pan American zelf investeert niets. Vijf ervaren vastgoedmakelaars met netwerken en contacten in de VS en Centraal-Amerika brengen alleen potentiële kopers in contact met vastgoedprojecten. Pan American strijkt daarvoor commissies op. De Coster kon voor zijn meest ambitieuze project – Hanibal Bk Marina & Yacht Club in Quebrada de Piedra – ook Belgisch/Europees durfkapitaal warm maken, maar hij noemt geen namen.

Pan American heeft voor rekening van zijn investeerders een duizend hectare grond in eigendom in Quebrada de Piedra, op een 500 kilometer van Panama-stad in de provincie Chiriqui. Vanop glooiende berghellingen in een weelderige tropische natuur hebben de terreinen (onderverdeeld in aparte vennootschappen om de gronden bouwrijp te maken) een panoramisch uitzicht op de Stille Oceaan. “Alle milieu- en bouwvergunningen zijn in orde. Voor een plezierboothaven, een luxehotel, 1352 woningen en het schooltje van de lokale vissersgemeenschap. Op kruissnelheid, over een jaar of tien, gaat het om een project ter waarde van 500 miljoen dollar”, zegt de Coster.

“We zijn wel langs twaalf overheidsdiensten gepasseerd, maar voor het hele project was de administratieve molen in anderhalf jaar afgerond.” Hoewel Panama (drie keer de oppervlakte van België) ‘big enough is to do business and small enough to know people’, beklemtoont de Coster dat corruptie op dit niveau geen optie is. “De regering volgt de uitvoering van projecten op de voet. De ministers signaleren op voorhand dat elk onderhoud op film wordt opgenomen.”

De Coster en Zaidman deden voor praktisch studiewerk, architecturale ontwerpen, marketinganalyse en zo meer, een beroep op professionele topconsulenten. Zoals: Wimberly Alison Tong & Goo (WATG), Construction Management & Development Inc. (CM&D) en Belingham Marine, de grootste marinebouwer ter wereld. “We hebben geleerd uit het Texaanse verhaal hoe het moet en het niet moet. Ons masterplan is klaar en omdat wijzelf maar een kleine kmo zijn, kunnen we het project nu voorleggen aan wat in het jargon REIT’s heet.” Dat zijn real estate investment trusts of gespecialiseerde beursgenoteerde Amerikaanse investerings- vehikels in vastgoed met taksvoordelen voor beleggers, zoals Sheraton dat zou kunnen zijn voor het hotel in Quebrada de Piedra.

De Coster is ervan overtuigd dat Hanibal Bk Marina & Yacht Club over enkele jaren een realiteit is. “Wellicht minder snel dan we gehoopt hadden. Je moet bijzonder aantrekkelijk zijn om nu nog investeerders te lokken”, lacht de Coster. Hij is, behalve met Wall Street – “het blijven toch professionelen” – ook in contact met Indiërs en Emirati. Een bijzondere troef is dat Quebrada de Piedra de eerste plezierboothaven van Centraal-Amerika zou worden aan de Stille Oceaan.

“De Atlantische kant van Panama en de Caraïben zijn toeristisch goed ontwikkeld, maar worden geregeld geteisterd door orkanen. 17 miljoen pleziervaartuigen uit de VS zoeken een veilig onderkomen en Lloyds is bereid 30 procent goedkoper te verzekeren tegen stormschade. Ons project biedt dat veilige onderkomen.” Hoewel de internationale conjunctuur omgeslagen is en zelfs in Panama de vast- goedboom een dip zal doormaken, hebben Zaidman en de Coster het volste vertrouwen dat de economische orkaan hen niet zal treffen. (T)

Door Erik Bruyland in Panama/Foto’s Reporters