Onzekerheid troef bij huurders en promotors

De Antwerpse kantorenmarkt is niet immuun voor de verzwakkende economie. Omdat projectontwikkelaars het risico schuwen, staat de vernieuwing van het Antwerpse kantorenpark op een erg laag pitje.

Het is een traditie in het Belgisch commercieel vastgoed: de grootse deals worden vaak bewaard voor het jaareinde. Zoals de verkoop van het kantorencomplex City Link, een transactie die vlak voor de kerstvakantie bekendraakte. De verzekeraar Mercator betaalde Cofinimmo 63,2 miljoen euro voor dat kantorenpark, dat uitkijkt op de Antwerpse ring. City Link telt ongeveer 27.000 m² kantoorruimte en 585 parkeerplaatsen.

“Het toont aan dat een partij als Mercator nog gelooft in de Antwerpse kantorenmarkt”, vindt Ralph Schellen, kantoorspecialist bij de vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL). Al nuanceert hij meteen: “Mercator is de belangrijkste huurder in City Link. Het risico is dus beperkt.” Ingrid Ceusters, CEO van Immobiliën Hugo Ceusters, noemt de deal een opsteker voor de Antwerpse kantorenmarkt, maar wijst ook op de keerzijde van de medaille. “Het is een bevestiging van de nieuwe strategie van Cofinimmo om kantoorvastgoed af te stoten. Op zich is de verkoop van het kantoorgebouw dus geen verrassing. Maar het gaat om een nieuw en duurzaam gebouw: niet meteen het type pand waarvan je verwacht dat Cofinimmo het kwijt wil.”

Jaar met twee gezichten

2011 had voor de Antwerpse kantorenmarkt, net als voor de economie, twee gezichten. “De grote en kwaliteitsvolle vraag naar kantoorruimte zagen we toch vooral in de eerste zes maanden”, schetst Frank Valkeneers, algemeen directeur bij de vastgoedadviseur Colliers International. “In de tweede jaarhelft was er een terugval die samenhing met de economische en politieke onzekerheid.” Die onzekerheid vertaalde zich in langere beslissingstrajecten en in minder en kleinere aanvragen. “En ook in kortere huurtermijnen”, zegt Ingrid Ceusters.

Gunter Luyckx, bestuurder bij Mertens Vastgoed, voegt eraan toe dat de verzwakking op de privémarkt “slechts gedeeltelijk werd gecompenseerd door de vraag uit de non-profitsector”. Toch tekende de publieke sector voor de belangrijkste huurtransactie van het jaar: in afwachting van de realisatie van een nieuwe kantorentoren op de Koningin Elisabethlei huurt de provincie Antwerpen 14.000 m2 kantoorruimte in het voormalige kantoorgebouw van Mercator aan de Desguinlei. Ingrid Ceusters ziet een nieuwe trend: tijdelijk huren om eigen gebouwen te kunnen renoveren. Het is overigens de enige verhuring van meer dan 10.000 m2 in Antwerpen.

Bij de aan bedrijven is de verhuizing van Thinkmedia Outdoor van de Ankerrui naar de gebouwen van Pionier Europe op Linkeroever (ongeveer 5000 m2) een van de weinige uitschieters. JLL berekende de kantooropname voor 2011 in Antwerpen (exclusief de transactie van Artesishogeschool aan Park Spoor Noord en zonder de take-up in Mechelen) op ongeveer 85.000m2 (zie grafiek). “Dat is eerder teleurstellend”, vindt Ralph Schellen. “Het is 20 procent onder het gemiddelde van de jongste vijf jaar. Wat overigens niet betekent dat de positie van Antwerpen als tweede belangrijkste kantoorstad van het land in gevaar komt. In Mechelen en Gent hebben we ook een terugval gezien.” Alleen in Leuven is er een spectaculaire stijging, die weliswaar te danken is aan één grote transactie. Acerta kocht op de Diestsevest 10.000 m2 kantoorruimte.

Volgens de statistieken van JLL werd de meeste kantoorruimte opgenomen in de wijken Centrum en Singel. In de haven van Antwerpen was er ook veel vastgoedactiviteit, “maar daar gaat het meestal om kleine oppervlakten”, zegt Pieter-Jan Arts, kantoorconsultant bij Immobiliën Hugo Ceusters.

Topsegment wordt duurder

De tophuurprijs ( prime rent) schommelt in Antwerpen al enkele jaren rond 135 euro per vierkante meter per jaar. Er is evenwel sprake van opwaartse druk. Dat is vreemd, want de Antwerpse kantoormarkt heet nog altijd een markt te zijn waar de huurders in een sterke onderhandelingspositie staan. “In dat topsegment is er zeer weinig kantoorruimte beschikbaar”, zegt Schellen. “Zeker bij aanvragen boven 2000 m2 is het aanbod zeer krap. Wij hebben weet van vier grote huurders die beslisten in hun huidige gebouw te blijven omdat de keuze in nieuwbouw te beperkt is.”

De economische onzekerheid speelt dus ook de projectontwikkelaars parten. De plannen voor nieuwe kantoorprojecten die in 2010 werden klaargestoomd, bleven in de meeste gevallen op de tekentafel liggen. Alleen Iret Development is onlangs begonnen met de grondwerken van het Onyx-project (12.000 m2) in de Uitbreidingstraat. “De tophuurprijs moet onvermijdelijk omhoog”, zegt Frank Valkeneers. “De kostprijs voor het ontwikkelen van nieuwe, energiezuinige kantoren ligt ook aanzienlijk hoger dan die de vorige generatie gebouwen. Tegenover die hogere huurprijs staan wel lagere algemene lasten voor de huurder.” De huurprijs bij de eerste verhuring (ongeveer 2500 m2 aan BDO, een dossier in een finale onderhandelingsfase) in het Onyx-project zou in ieder geval de kaap van 140 euro halen.

Die afwachtende houding bij de meeste projectontwikkelaars is voor een deel ook het gevolg van de gewijzigde financieringsmogelijkheden. “De banken eisen een voorverhuur tegen een voldoende hoge huurprijs”, duidt Ralph Schellen. “Maar kandidaat-huurders zullen zich niet snel engageren als het project nog in de planfase zit. Een probleem van de kip en het ei dus.”

Het beperkte aanbod van grotere kantooroppervlakten in moderne, energiezuinige gebouwen is een handicap voor de Antwerpse kantorenmarkt, zeker als het erop aankomt internationale bedrijven aan te trekken. Bruno De Vlies, partner bij de vastgoedadviseur Anker 18, wijst er echter op dat er nog andere noden zijn op de Antwerpse kantorenmarkt. “De gemiddelde vraag in Antwerpen bedraagt ongeveer 500 m². En de meeste aanvragers beoordelen sterk op de prijs. De vraag naar ‘groene’ kantoorgebouwen is bij de meeste kandidaat-huurders nog niet aan de orde. Dat leeft alleen bij grote huurders. Het beperkte aantal parkeerplaatsen is wel een pijnpunt. Veelal wil men één parkeerplaats per 50 m² kantoorruimte, maar slechts een beperkt aantal gebouwen kan dat bieden.”

Ook Ingrid Ceusters is sceptisch als het over grote nieuwe projecten gaat. “De markt mag wel wat gedynamiseerd worden”, zegt ze. “Maar we moeten die vraag naar nieuwe kantoorruimte ook niet overdrijven. Ik ben heel blij dat er in Antwerpen, in tegenstelling tot in Brussel, niet te veel risico genomen is. Stabiliteit is een van de troeven van de Antwerpse markt. Drieste ontwikkelingen verstoren die stabiliteit.” Ook Gunter Luyckx toont begrip voor de voorzichtige houding van de projectontwikkelaars: “Vergeet niet dat het toch relatief lang heeft geduurd vooraleer recente projecten zoals City Link en de Avenue Building werden ingevuld.”

Nieuwe projecten in de officiële kantoorgebieden kunnen ook tot problemen leiden in de binnenstad, waar zich een belangrijk deel van de verouderde kantoren bevindt. Want nieuw aanbod op beter bereikbare locaties zuigt onvermijdelijk huurders weg uit het centrum. Zeker in de Antwerpse markt, waar de take-up vooral bestaat uit verschuivingen.

Reconversie naar residentiële of andere bestemmingen kan voor sommige panden een oplossing zijn. De stad moet daarin het voortouw nemen, vindt Ingrid Ceusters. “Het beste voorbeeld is de het Alcatelgebouw, waar nu de stadsdiensten gecentraliseerd zijn. Tegelijk moet de stad het privé-initiatief alle kansen geven. Het Apra-gebouw op de Frankrijklei staat alle lange tijd leeg. En zolang er geen duidelijke communicatie is over de start en de duur van de heraanleg van de tweede fase van de heraanleg van de Leien, ziet ik daar ook niet snel verandering in komen.”

Vrees voor faillissementen

Voortbouwend op een zwakke tweede jaarhelft in 2011, kondigt 2012 zich niet echt rooskleurig aan. Volgens Ceusters en Colliers zal men creatief moeten zijn om er een degelijk jaar van te maken. Frank Valkeneers verwacht wel dat het Onyx-gebouw wat dynamiek op de markt zal brengen. Ceusters vreest dat een toename van het aantal faillissementen ook de leegstand van kantoren in de hand zal werken. Ralph Schellen rekent niettemin op een take-up die weer dicht aanleunt bij het vijfjaargemiddelde van 105.000 m2. Bruno De Vlies verwacht een krachtige inhaalbeweging “maar de vraag is of die er komt in de tweede jaarhelft van 2012 dan wel in 2013. Gunter Luyckx verwacht zelfs een snel herstel. “Zelden mochten we een jaar starten met zoveel transacties in de pijplijn”, besluit hij optimistisch.

LAURENZ VERLEDENS

“De vraag naar ‘groene’ kantoorgebouwen leeft alleen bij de grote huurders” Bruno De Vlies (Anker 18)

“We moeten de vraag naar nieuwe kantoorruimte ook niet overdrijven. Drieste ontwikkelingen verstoren de stabiliteit van de markt”- Ingrid Ceusters