ONROERENDE VOORHEFFING. EEN REBELS ARREST. Moet onproduktiviteit onvrijwillig zijn ?

Eén van de gevallen waarin men een proportionele vermindering kan verkrijgen van de onroerende voorheffing, betreft de situatie waarin een onroerend goed “onproduktief” is gebleven. Maar daarvoor moet wel aan een aantal voorwaarden voldaan zijn. Bovendien tekenen zich verschillen af al naargelang van het Gewest waar het gebouw gelegen is.

De “federale” voorwaarden die dus voor iedereen gelden, ongeacht het Gewest luiden als volgt. Ten eerste moet het gaan om een niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed. En ten tweede mag dat goed in de loop van het jaar gedurende ten minste negentig dagen volstrekt niet in gebruik zijn genomen en ook volstrekt geen inkomsten hebben opgebracht.

VLAANDEREN.

Wat het Vlaamse Gewest betreft, geldt nog een bijkomende voorwaarde : om leegstand en verkrotting tegen te gaan, werd beslist dat een verhoudingsgewijze vermindering slechts kan worden toegestaan als het onroerend goed niet langer dan twaalf maanden, rekening houdend met het vorige aanslagjaar, niet in gebruik is genomen.

In het Vlaamse Gewest geldt dus een minimum- en een maximumgrens : de onproduktiviteit moet (overeenkomstig de “federale” voorwaarde) minstens negentig dagen duren ; en overeenkomstig de bijkomende “gewestelijke” voorwaarde mag ze niet langer geduurd hebben dan twaalf maanden.

ONVERHUURD.

Elk van die voorwaarden stelt zijn eigen interpretatieproblemen en is behoudens de nog jonge “Vlaamse” voorwaarde inzake de maximumduur van twaalf maanden in de loop der jaren het voorwerp geweest van uitvoerige rechtspraak.

Want wat betekent het bijvoorbeeld dat een (niet-gemeubileerd) gebouw gedurende minstens negentig dagen niet in gebruik mag zijn genomen en geen inkomsten mag hebben opgebracht ? Impliceert dit, dat een niet-verhuurd (ongemeubileerd) gebouw per definitie recht geeft op de vermindering van de onroerende voorheffing (in de veronderstelling dat de periode van leegstand ten minste negentig dagen bereikt) ?

Zeker niet. In de rechtspraak gaat men er immers traditioneel van uit dat de onproduktiviteit “onvrijwillig” moet zijn. Wie een niet-gemeubileerd gebouw bewust en vrijwillig leeg laat staan, mag de vermindering van de onroerende voorheffing bijgevolg vergeten.

AANPASSINGEN.

Enkele recente arresten bevestigen dat. Zo kwam nog geen maand geleden voor het Hof van Beroep in Brussel het geval ter sprake van een vennootschap die een gebouw verhuurde aan een andere vennootschap. En dit voor een periode van vijftien jaar. De huurovereenkomst stipuleerde dat de huurder pas na (ongeveer) anderhalf jaar huur moest beginnen betalen. In die eerste periode zou de huurder aan de gebouwen aanpassingswerken laten uitvoeren om ze vervolgens onder te verhuren. De verhuurder/eigenaar wou voor dat eerste anderhalf jaar vermindering van de onroerende voorheffing verkrijgen. Maar dat werd hem door de fiskus geweigerd. Volgens het Hof van Beroep in Brussel overigens terecht. De onproduktiviteit was immers niet “onvrijwillig”.

Er was in dit geval zelfs geen sprake van onproduktiviteit. Door het goed te verhuren aan de andere vennootschap bewees de verhuurder dat hij het goed wel degelijk “in gebruik had genomen”. Dat de huurder er vervolgens gedurende een lange periode niets mee deed, kon daar niets aan veranderen. Geen vermindering van de onroerende voorheffing dus (Brussel, 22 december 1994).

ONVRIJWILLIG.

De andere Hoven van Beroep oordelen doorgaans in dezelfde zin. De onproduktiviteit moet “onvrijwillig” zijn. Wie een niet-gemeubileerd gebouw laat leegstaan, zelfs met het oog op de verkoop ervan, kan geen aanspraak maken op een vermindering van de onroerende voorheffing. Tenzij hij bewijst dat hij voldoende inspanningen gedaan heeft om het gebouw intussen te verhuren.

Maar de rechtspraak bewijst tegelijk dat men daar realistisch moet in blijven. In een aantal gevallen heeft het immers geen enkele zin te eisen dat een gebouw dat men wil verkopen, ook tegelijk te huur wordt gesteld.

Wie tegelijk een plakkaatje “te koop” en “te huur” voor het venster hangt, riskeert immers dat er naast potentiële kopers ook potentiële huurders opdagen. En wat dan als er inderdaad een geïnteresseerde huurder opdaagt ? Moet men dan het gebouw willens nillens verhuren ? Ook als men weet dat men daardoor de verkoop van het gebouw ernstig bemoeilijkt ?

Het gezond verstand zegt dat men de zaken zo niet op de spits mag drijven.

GEZOND.

Maar “in fiscalibus” heerst niet altijd het gezond verstand. Integendeel zelfs. Op verschillende kontrolekantoren houdt men zich star aan de regeltjes, ook als die in botsing komen met het gezond verstand. En één van die (ongeschreven) regeltjes luidt nu eenmaal dat er van een onvrijwillige onproduktiviteit geen sprake kan zijn als men een te verkopen gebouw niet tegelijk te huur aanbiedt.

Maar gelukkig zijn er nog rechters die iets meer begrip opbrengen voor de feitelijke, en dikwijls moeilijke omstandigheden waarmee men als belastingplichtige gekonfronteerd kan worden.

HANDICAP.

Zo kwam enkele jaren geleden voor het Hof van Beroep in Luik het geval ter sprake van een gehandicapt echtpaar dat zich precies omwille van die handicap op een bepaald ogenblik genoodzaakt zag om een andere woonst op te zoeken. Dus werd de (tot dan toe) eigen woning te koop aangeboden. De verkoop sleepte vijf maanden aan. En dus vroeg het echtpaar een verhoudingsgewijze vermindering van de onroerende voorheffing wegens onproduktiviteit.

Maar dat werd door de fiskus (voorspelbaar) geweigerd. Het gebouw was immers niet tegelijk “te huur” aangeboden. Het Hof in Luik zag daar evenwel geen graten in. Wegens hun handicap waren de echtelieden zonder meer verplicht uit te kijken naar een woning waar zij zich gemakkelijker zouden kunnen bewegen. En dus moesten zij hun eerste woning verkopen. Het feit dat zij die woning niet tegelijk “te huur” hadden aangeboden, was volgens het Luikse Hof in dit geval niet relevant. Hoe kon het echtpaar de woning nog lang verhuren, nu zij wegens hun handicap verplicht waren haar te verkopen (Luik, 27 maart 1991) ?

KRANTJE.

Kortom, de vereiste dat de onproduktiviteit onvrijwillig moet zijn, en de vereiste van een gelijktijdige “te huur”-stelling als men een gebouw wil verkopen, moeten pragmatisch benaderd worden. Men moet van de eigenaar niet eisen dat hij louter pro forma een plakkaatje “te huur” voor het venster hangt, of louter pro forma een verhuuradvertentie in een plaatselijk krantje laat verschijnen.

BEWIJS.

In de praktijk gebeurt dat nochtans zeer dikwijls. De oorzaak daarvan ligt voor de hand : wie een vermindering van de onroerende voorheffing claimt wegens onproduktiviteit, moet zelf het bewijs bijbrengen dat hij aan alle voorwaarden voldoet. En dus ook dat de onproduktiviteit “onvrijwillig” is. Een attest van de wijkagent, een kopie van een advertentie, of fakturen in verband met een geplaatste advertentie, drastisch verlaagde fakturen van verwarming, enzovoort, zijn daarbij voor zich sprekende bewijselementen. Zij het dat geen daarvan op zich het absolute bewijs van een onvrijwillige onproduktiviteit kan bijbrengen. Ook hier zal het weer een geheel van samenhangende elementen zijn die de belastingkontroleur ervan moeten overtuigen dat wat beweerd wordt, ook overeenstemt met de werkelijkheid.

TEKST.

Tenzij het Hof van Beroep in Antwerpen het bij het rechte eind heeft. In een zeer recent arrest laat het immers een heel ander geluid horen. Waarom zou die onproduktiviteit “onvrijwillig” moeten zijn, zo vraagt het Hof zich af ? Die voorwaarde leest men toch nergens in de tekst van de wet ?

In het geval dat voor het Hof van Beroep in Antwerpen ter sprake kwam, ging het om een situatie waarin er geen enkele twijfel bestond dat de onproduktiviteit wel degelijk zeer “vrijwillig” was. En dus weigerde de Administratie zonder meer enige vermindering van de onroerende voorheffing toe te staan. Maar toch krijgt de belastingplichtige voor het Antwerpse Beroepshof gelijk. Het Hof hanteert daarbij een zeer opmerkelijk en origineel argument.

De voorwaarde dat de onproduktiviteit “onvrijwillig” moet zijn, komt niet als zodanig in de tekst van de wet voor. Zodoende heeft zij al heel wat eigenaars die zich te goeder trouw op de tekst van de wet verlaten, parten gespeeld. Anders gezegd : als het “onvrijwillig” karakter van de onproduktiviteit zo’n essentiële voorwaarde zou zijn, dan mag men daar ten allerminste van verwachten dat zij ook als zodanig in de tekst van de wet voorkomt. En zoals gezegd, is dat niet het geval. Volgens het Hof van Beroep in Antwerpen kan men het dan ook niemand kwalijk nemen dat daar geen rekening mee gehouden wordt. Men moet dan ook achteraf niet met dergelijke bijkomende voorwaarde staan schermen om een in de wet geregelde vermindering van de onroerende voorheffing te weigeren (Antwerpen, 28 november 1994).

DEUGD.

De lezer weze evenwel gewaarschuwd. Het arrest van het Hof van Beroep in Antwerpen vormt een dissidente uitspraak in een bijna eenstemmig en jarenlang ingeoefend koor van arresten die vinden dat de onproduktiviteit wél “onvrijwillig” moet zijn. De kans dat het Antwerpse arrest door het Hof van Kassatie verbroken wordt, is dan ook niet gering.

Maar het arrest doet wel deugd. Het bewijst dat zelfs jarenlang volgehouden opinies niet noodzakelijk eeuwigdurend zijn. En het steekt voorts een hart onder de riem bij wie vindt dat wat in de wet zelf te lezen staat, nog altijd voorrang moet krijgen op wat de Administratie daar naar eigen inzicht van maakt.

Jan Van Dyck

Jan Van Dyck is fiskalist.