Multifunctioneel voetbalstadion rendabele investering of geldverslindende kolos?

Hoe maak je van een geldverslindend voetbalstadion een lucratief vastgoedproject? De formule van het multifunctionele stadion zoals de Amsterdamse Arena maakt opmars in het buitenland. Is zo’n stadion haalbaar in België? Trends ging eens kijken in de Arena en het nieuwe stadion van Gent.

Over goed vier maanden, op 9 juni, spelen gastland Duitsland en Costa Rica de openingsmatch van het wereldkampioenschap voetbal. Locatie van het treffen: de nieuwe Allianz Arena (kostprijs: ongeveer 280 miljoen euro) in München, een juweel van een stadion van de hand van de Zwitserse architecten Herzog en De Meuron. Exact een maand later vindt in het knap vernieuwde Olympisch Stadion van Berlijn (kostprijs: 242 miljoen) de finale plaats. Ook de tien andere gaststeden kunnen uitpakken met ultramoderne en veelzijdige voetbalstadions.

Het is een haast onvermijdelijk fenomeen: de organisatie van een Europees of mondiaal kampioenschap gaat gepaard met zware investeringen in voetbalstadions. Zo gebeurde het in Portugal in 2004, in Japan en Zuid-Korea in 2002, en ook in Frankrijk in 1998. En Nederland kreeg naar aanleiding van Euro 2000 een nieuwe Kuip (Rotterdam), een overdekte Arena (Amsterdam) en een stadion met een uitschuifbaar veld (Arnhem). Er is één uitzondering: België. Toegegeven, enkele stadions kregen een grondige opknapbeurt, maar de co-organisatie van Euro 2000 leverde ons land geen vernieuwende stadions op.

Gent: een voetbalstadion dat er geen is

Van de Belgische stadioninvesteringen voor Euro 2000 blijft er vandaag nog maar weinig over. Het Koning Boudewijnstadion kreeg onlangs nog een bar slecht veiligheidsrapport. Vorige week maakte de Voetbalbond bekend dat de Rode Duivels er (tijdelijk) niet meer zullen spelen. Het stadion van Charleroi is ondertussen alweer een maatje kleiner en Brugge droomt hardop van een nieuw stadion. Brugge is overigens niet de enige club met plannen voor een nieuw stadion. Ook Anderlecht, Sint-Truiden en Antwerp koesteren plannen. En in Bergen zijn de plannen al deels uitgevoerd.

Een ander concreet geval is AA Gent. Op de terreinen van de oude groothandelsmarkt, vlakbij de ring rond Gent en de verkeerwisselaar van Zwijnaarde, zou een stadion met 20.000 zitplaatsen komen. Het project heeft de volle steun van het Gentse stadsbestuur en van eersteklasser AA Gent. De bouwheer is de cvba Artevelde-Stadion, een vennootschap die voor 95 % in handen is van de Gentse nv Optima Financial Planners (OFP), een bureau voor persoonlijke financiële planning.

OFP heeft – onder meer als belangrijke ontwikkelaar van appartementen – ook behoorlijk wat vastgoedervaring. En gedelegeerd bestuurder Jeroen Piqueur heeft het dan ook liever over een vastgoedproject dan over een stadion. “We willen een gemengd project realiseren met een totale oppervlakte van ongeveer 80.000 vierkante meter,” vertelt hij. “Er komen winkelruimten, kantoorgebouwen, logistieke gebouwen, misschien een dancing, een hotel… En ja, in dat totaalconcept is er ook plaats voorzien voor een multifunctionele grasmat met een stadion eromheen. Dat stadion zal gebruikt worden voor voetbalwedstrijden. Maar daar vul je misschien 25 dagen mee. De overige 340 dagen van het jaar moet het stadion voor andere doeleinden bruikbaar zijn. Want met de inkomsten uit het voetbal alleen red je het niet.”

Het brengt ons meteen bij de kern van de problematiek: zuivere voetbalstadions zijn – zeker in een klein voetballand als België – gedoemd om verlieslatend te zijn. De hoge investerings- en uitbatingkosten zijn niet terug te verdienen met een voetbalmatch om de veertien dagen, waarvoor pakweg 15.000 mensen een ticket kopen. Het verklaart ook waarom het gros van de Belgische stadions er vandaag zo slecht aan toe is.

Het concept-Dedecker

De oplossing? De royale en volgehouden steun van een voetbalminnende mecenas is een mogelijkheid, maar vooralsnog voelen weinigen zich geroepen. Sommigen vinden dat hier een rol is weggelegd voor de overheid. En in het verleden zijn de verschillende overheden ook meermaals met allerhande subsidies over de brug gekomen. In Wallonië ziet men er nog steeds geen graten in en ook tal van de nieuwe buitenlandse voetbaltempels zijn (deels) gefinancierd met overheidsgeld. Maar in Vlaanderen lijkt de heersende opinie dat belastinggeld nuttiger besteed kan worden.

Dat is ook de mening van Jean-Marie Dedecker. Als sportief senator en kandidaat-minister van Sport, wil Dedecker de voetbalclubs echter niet aan hun lot overlaten. De VLD-senator werkte daarom een concept uit voor betaalbare en rendabele sportstadions. Ook Dedecker pleit voor multifunctionele stadions en voor de koppeling van de sportinfrastructuur aan retailactiviteiten.

Maar in de uitwerking zijn er wel wat accentverschillen tussen het Gentse voorbeeld en het concept van Dedecker. In de visie van Piqueur is een multifunctioneel stadion vooral een veelzijdige evenementenlocatie. Bij Dedecker ligt de nadruk op de sport: hij wil stadions waar verschillende sporttakken gebruik kunnen maken van een gemeenschappelijke infrastructuur. En ook bij de retailfunctie denkt Dedecker in de eerste plaats aan sportgerelateerde winkels. “Het mag geen concurrentie zijn voor de plaatselijke handelaars. Dat creëert te veel tegenstand,” stelt hij. “Maar een conceptstore van pakweg Nike of Adidas of een grote sportwinkel genre Decathlon, dat moet wel kunnen.”

Jeroen Piqueur windt er geen doekjes om: de retailactiviteit is eigenlijk de motor van zijn project. “De financiële haalbaarheid stijgt met het aantal vierkante meters dat je mag invullen met winkels,” stelt hij. “We hebben nu al intentieverklaringen van retailers voor meer dan het dubbele van de beschikbare vierkante meters. De vraag is er dus zeker, maar om een of andere reden staan politici zeer huiverachtig tegenover winkelactiviteit buiten de stadskern. Ik zie het voetbalstadion dan ook als facilitator: het zorgt ervoor dat we nodige vergunningen krijgen, dat de overheid investeert in de infrastructuur.”

Een ander belangrijk verschil is het kostenplaatje. Aan het nieuwe Gentse stadion hangt een prijskaartje van ongeveer 30 miljoen euro, terwijl Dedecker meent dat een modern stadion niet meer dan 11 miljoen euro moet kosten. Hij liet projectontwikkelaar Eurinpro een berekening maken. De studie werd gekoppeld aan de mogelijke ontwikkeling van een nieuw stadion in Mechelen. Het nieuwe Mechelse stadion, dat naast de Nekkerhal zou komen, moet de stadionproblemen van tweedeklasser KV Mechelen en derdeklasser Racing Mechelen oplossen. Naast een stadion met 12.000 zitplaatsen is er in het projectprogramma ook sprake van businessseats (4822 vierkante meter) een sportzaal (4000 vierkante meter) en commerciële ruimte (10.304 vierkante meter). De verhuring van die commerciële ruimte moet ervoor zorgen dat het stadion zelf bedruipend is.

Belangrijke randvoorwaarde voor dit project, en eigenlijk voor alle gelijkaardige ontwikkelingen, is dat de stad het terrein (80.000 vierkante meter) gratis ter beschikking stelt. “Er moet ook een bestemmingswijziging komen om de recreatie- en handelsactiviteiten mogelijk te maken,” vult Dedecker aan. “En voor de oppervlakte van de detailhandel is er een socio-economische vergunning nodig.” Dedecker benadrukt dat dit een concept is voor clubs uit eerste en tweede klasse in provinciesteden. “In een stad als Brussel kan je uiteraard een veel ambitieuzer stadion neerpoten,” voegt hij eraan toe.

Multifunctioneel in de praktijk

Dat zou een stadioncomplex zoals de Arena, de thuishaven van Ajax, kunnen zijn. De Arena bewijst dat een groot multifunctioneel stadion – met beweegbaar dak – rendabel kan zijn en de belastingbetaler niets hoeft te kosten. De stad Amsterdam investeerde weliswaar 32 miljoen euro (op een totaal van 127,6 miljoen euro), maar verdiende dat bedrag in meervoud terug. De verkoop van de gronden van het oude Ajaxstadion (De Meer) en vooral de ontwikkeling van de gronden rond het nieuwe stadion leverden de Amsterdamse stadskas een aardige stuiver op.

De Arena is namelijk maar een onderdeel van een grote stedenbouwkundige ontwikkeling. Tussen het nieuwe treinstation en het stadion ligt de Arena Boulevard, een brede winkelstraat met megastores van onder meer Decathlon, Perry Sport en Media Markt. In het nieuwe stadsdeel is er ook een bioscoopcomplex en een woon-winkelcentrum. Een kantoortoren en enkele residentiële gebouwen maken de vermenging van functies compleet.

Na een moeilijk begin is de uitbating van de Arena al enkele jaren winstgevend. In het boekjaar 2003-2004 werd een winst van 2,5 miljoen euro gerealiseerd. Voor 2004-2005 verwacht directeur Henk Markerink een gelijkaardig cijfer. “Maar een positief resultaat neerzetten, is zeker niet eenvoudig,” benadrukt hij. “Zonder een sterke thuisspeler zoals Ajax is het niet mogelijk. Ajax is goed voor twee derde van onze inkomsten. Toch is dat niet voldoende. We hebben de inkomsten van de evenementen broodnodig.”

Die evenementen zijn onder meer grote popconcerten (Rolling Stones, Robbie Williams), megafuiven en nationale volksfeesten. Het stadion laat verschillende settings toe, waarbij de publiekscapaciteit varieert tussen 12.000 en 70.000. Voor kleine evenementen, zoals bedrijfsfeesten, bokswedstrijden of een basketbaltoernooi, werd de Amphi ontwikkeld: een achterwand en een verlaagd plafond schermen dit ministadion af van de rest van de Arena.

Grote moeilijkheid is de evenementen in te passen in de drukke wedstrijdkalender van Ajax. De achilleshiel in het concept is de grasmat. “Na een groot evenement is de grasmat meestal naar de knoppen,” weet Henk Markerink. “We hebben ongeveer 48 uur nodig om een nieuwe grasmat te leggen. Dat kost wel telkens 100.000 euro. In principe doen we daarom geen grote concerten in het voor- en het najaar. Alleen voor heel grote concerten, zoals die van Rolling Stones, maken we een uitzondering. We overwegen ook wel om een kunstgrasmat aan te leggen. Daarmee moeten we kunnen evolueren van negentig evenementen per jaar ( nvdr – inclusief de wedstrijden van Ajax) tot 120.”

Multifunctioneel in het rood

Kan je het Arena-concept kopiëren in andere steden? Volgens Markerink wel. Hij wijst erop dat de stadions van Schalke 04 en Sporting Lissabon geïnspireerd zijn op de Amsterdam Arena. “Een belangrijke voorwaarde, naast een sterke thuisclub, is natuurlijk wel de omvang van de stad,” zegt Markerink. “In Nederland kan zo’n stadion volgens mij alleen nog in Rotterdam. In België komen Brussel en Antwerpen in aanmerking.”

Het brengt ons bij een minder succesvol voorbeeld: de Arnhemse Gelredome, een ander spectaculair polyvalent stadion in Nederland. Het stadion van voetbalclub Vitesse raakte al snel in financieel slechte papieren, onder meer omdat het evenementenpotentieel veel te optimistisch was ingeschat. “Arnhem ligt nogal afgelegen in het oosten van Nederland, vlakbij de Duitse grens,” analyseert Markerink. “De Gelredome is bovendien een heel duur gebouw. En Vitesse is als thuisclub toch een maatje kleiner dan Ajax. Intussen werd een herstelplan uitgewerkt, maar de oorspronkelijke investeerders hebben een serieus verlies moeten slikken.”

Megalomane plannenmakers zijn verwittigd.

Laurenz Verledens