Mooie toekomst voor vuile grond

De Vlaamse ondernemers klagen al jaren over een nijpend tekort aan bedrijventerreinen. Kandidaat-bouwers vinden geen grond. Voetbalclubs zoeken vergeefs naar een geschikte locatie voor een stadion. En dat terwijl er duizenden vervuilde terreinen wachten op een sanering en een nieuwe bestemming.

Oktober 2004. Het Gentse dakwerkbedrijf Lumco zit in slechte papieren. Sluiting dreigt, een twintigtal banen staat op de tocht. En wie zal er na een faillissement opdraaien voor de sanering van de ernstig vervuilde terreinen? Want Lumco, voluit Lummerzheim & Co, was oorspronkelijk een teerfabriek. De productieafdeling sloot al in 1998 de deuren en het grootste deel van de fabriek stond sindsdien leeg.

Oktober 2007, op diezelfde terreinen. Handgeklap, knallende champagnekurken, veel glunderende gezichten en de Gentse burgemeester Daniël Termont (SP.A) die de symbolische eerste steen legt van het Bedrijvenpark Gent Noord. Lumco, inmiddels gehuisvest in een nieuw gebouw op het bedrijventerrein, legt nog steeds daken. Het bedrijf is kerngezond en stelt vijfentwintig mensen tewerk. De oude Lumcosite is grotendeels herontwikkeld, in minder dan twee jaar tijd en na meer dan honderd jaar vervuiling. In 2008 moet het nieuwe bedrijvenpark (twaalf units met een totale oppervlakte van 40.000 vierkante meter) volledig klaar zijn.

De motor achter dit succesverhaal is het Gentse bedrijf PSR, een van de pioniers in ons land op het vlak van brownfieldontwikkeling. PSR werkt meestal op basis van een liabilitytransfer: het neemt van zijn klanten – meestal multinationals – het vastgoed, de saneringsverplichtingen en alle risico’s (extra kosten, vertragingen, belastingen, …) over tegen een vaste som. Op die manier is de klant verlost van heel wat onzekerheid en kan het bedrijf zich opnieuw concentreren op zijn kerntaak.

PSR heeft in ons land inmiddels 217.000 vierkante meter grond in eigendom, goed voor een ontwikkelingspotentieel van ongeveer 167.000 vierkante meter. Het is daarmee naar eigen zeggen marktleider in de sector. En PSR vreest de concurrentie niet. “Integendeel”, zegt Joris Goossens, managing director van PSR. “Er mag gerust wat concurrentie bijkomen. Er is werk genoeg in ons land.”

Gierige banken

Omdat België een rijk industrieel verleden heeft, bestaat er een ruim aanbod aan verlaten en vervuilde sites (brownfields), zowel in het noorden als het zuiden van het land. Maar ondanks het grote potentieel is het aantal succesvol herontwikkelde sites mager. Echt verwonderlijk is dat niet. Brownfieldontwikkeling is een relatief jonge business, de eerste schuchtere initiatieven dateren van de tweede helft van de jaren negentig. En het is een tijdrovende bezigheid. Vooral de milieuproblematiek zorgt vaak voor vertraging: bodem- en andere milieuonderzoeken, administratieve procedures, de sanering zelf, … Het werkt allemaal remmend.

Een brownfield herontwikkelen doe je niet alleen. Veel oude industriële sites liggen vandaag in woonwijken. De gemeente is vaak betrokken én eisende partij en buurtbewoners volgen met argusogen elke spadesteek. “De herontwikkeling van brownfields is ook een heel kapitaalintensieve activiteit”, weet Joris Goossens. “Op de bank hoef je in veel gevallen niet te reken, althans niet bij het begin van het project. Want in tegenstelling tot bij normale vastgoedprojecten kunnen banken hun krediet niet indekken met een hypotheek. Een hypotheek op een brownfield is zinloos, het biedt geen enkele garantie. De banken worden pas partij als er een verkoopbaar product is. Dat betekent dat je de hele aanloopfase met eigen vermogen moet finan- cieren.”

“De industriële bedrijven willen alleen in zee gaan met financieel sterke partners”, voegt Steve Leroi van Sita Remediation eraan toe (zie kader: Tessenderlo Chemie bakte ze bruin). “Want het afstaan van een brownfield kan je vergelijken met de verkoop van een gammele tweedehandswagen: de koper en de verkoper weten dat er een risico is. Maar is één essentieel verschil: bij een brownfield blijf je als vroegere eigenaar wel verantwoordelijk voor mogelijke miserie. Immers, als de koper om financiële redenen in gebreke blijft, zal men uiteindelijk toch weer bij de verkoper aankloppen.”

Joris Goossens merkt wel op dat daar een mouw aan te passen valt: “PSR geeft volledige bescherming door het deponeren van financiële zekerheden bij de Ovam. Daardoor wordt de verkopende partij steeds volledig gevrijwaard.”

Soms zijn kunstgrepen en improvisatie vereist. In het Lumcodossier nam PSR de aandelen over van de familiale aandeelhouders, sloot een akkoord met de banken voor de overname van de uitstaande kredieten en injecteerde nieuw kapitaal, dit alles om een faillissement van Lumco te vermijden. “Het was de enige mogelijke piste”, getuigt Goossens. “Want in het geval van een faillissement komt het dossier bij een curator en dan ben je vier jaar verder vooraleer je aan de slag kunt. Wij zijn nu de gelukkige eigenaar van Lumco Dakwerkers.”

Voer voor specialisten

Volgens Goossens bestaan er nog veel misverstanden over brownfieldontwikkeling. Dat het bijvoorbeeld louter de som is van een sanerings- en ontwikkelingsproces. “Je kunt die twee niet van elkaar loskoppelen”, benadrukt hij. “De saneringsstrategie moet immers afgestemd zijn op de ontwikkelingsstrategie. Zo niet, dan saneer je te veel of te weinig. Het vergt dus vanaf het begin een integrale aanpak. En je moet multidisciplinair kunnen werken. We hebben een team van 25 specialisten in uiteenlopende vakdomeinen: milieu, wetgeving, bouwtechniek, financiën, projectontwikkeling, …”

Steve Leroi merkt op dat de traditionele vastgoedspelers niet erg happig op brownfieldontwikkeling zijn. “De complexiteit en de grotere onzekerheid – beide een gevolg van de milieuproblematiek – schrikken hen af”, zegt hij.

Kristof De Smet, general manager van Brocap, stipt dan weer aan dat brownfieldontwikkeling een heel andere aanpak vraagt dan klassieke projectontwikkeling. “Onze doelstelling is een herontwikkeling met een maximaal rendement. Een ontwikkelaar van appartementen wil zoveel mogelijk appartementen realiseren. Dat is zijn kernactiviteit. En hij mist de flexibiliteit om de plannen bij te sturen als dat nodig is. Wat als blijkt dat de vervuilde site slechts gedeeltelijk geschikt is voor appartementsbouw? We hebben die flexibiliteit wel en we hebben geen kernactiviteit die ons kan afleiden van die optimale herontwikkeling.”

Brocap, dat onder meer L’Île Adam (17.000 vierkante meter) in Verviers gaat herontwikkelen, kreeg in 2006 ongeveer vijftig sites aangeboden. Slechts drie projecten overleefden de strenge selectieprocedure. “Grosso modo kan je de afvallers onderbrengen in drie categorieën”, zegt Kristof De Smet. “Eén: de eigenaar aanvaardt niet dat de risico’s op zijn terrein een zekere minwaarde meebrengen. Twee: de terreinen zijn minimaal vervuild. Die laten we graag over aan de traditionele vastgoedspelers. Drie: de vervuiling is te problematisch. Daar kan je onmogelijk een batig saldo genereren. Zonder tussenkomst van de overheid blijven die liggen.”

Wallonië heeft luxeprobleem

De overheid is in dit geval in hoofdzaak het gewest. De bodemwetgeving, een cruciale leidraad bij brownfieldontwikkeling, is immers gewestelijke materie. “Vlaanderen heeft daarin een voortrekkersrol gespeeld”, zegt Elke Van De Walle, bedrijfsjurist bij ParticipatieMaatschappij Vlaanderen. “Niet alleen in België, ook in een Europese context. Daar is een logische verklaring voor: de druk op de open ruimte is groot in Vlaanderen.”

Het Brusselse gewest heeft sinds enige tijd saneringsregels die sterk lijken op de Vlaamse. In Wallonië is er een bodemsaneringswet, maar het blijft wachten op de uitvoeringsbesluiten. “Het is niet verwonderlijk dat er in Vlaanderen meer gebeurt dan in Wallonië”, zegt Fred Haghebaert, adviseur bij de nv Brownfields. “Want wanneer er ontstaat er een saneringsmarkt? Als er een wetgeving is. Dat is in de hele milieubranche zo. Niemand geeft geld uit als het niet hoeft.”

“Wallonië heeft de luxe van een groot aanbod aan niet verontreinigde gronden”, weet Joris Goossens. “En dat tegen prijzen die een stuk lager liggen dan in Vlaanderen. Voor brownfieldontwikkeling betekent dat echter een dubbele handicap. Want het is economisch niet altijd haalbaar om een zwaar vervuilde site te herontwikkelen als er een paar kilometer verderop een goed omsloten greenfield ligt. Dat neemt niet weg dat wij wel interesse hebben voor Waalse brownfields.”

Vanwege die minder gunstige context lijkt er in Wallonië, nog meer dan in Vlaanderen, een taak weggelegd voor de overheid. En met Spaque ( Société Publique d’Aide à la Qualité de l’Environnement) beschikt het Waals Gewest over een instrument dat de brownfieldproblematiek aanpakt. Spaque inventariseert de vervuilde gronden en organiseert de sanering. In september nog belastte de Waalse regering Spaque met de sanering van een twintigtal extra sites. “Spaque doet wellicht goed werk met de finan- ciële middelen die het heeft”, oordeelt vastgoedadviseur en zaakvoerder Christophe Nihon van Immo Quest. “Maar ik vrees dat die middelen te beperkt zijn. Ook op juridisch vlak. Er beweegt wel wat, maar het duurt allemaal erg lang. Hoe leg je bijvoorbeeld uit dat er voor het bodemdecreet van 1 april 2004 nog altijd geen uitvoeringsbesluiten zijn?”

Door Laurenz Verledens