Meer masterplanner dan projectontwikkelaar

Brussels Airport Company verhuisde vorig jaar naar een nieuw gebouw. En sinds midden februari heeft de luchthavenuitbater ook een nieuwe CEO. Zorgt die combinatie ook voor een koerswijziging in het vastgoedbeleid?

We vroegen het aan Jo De Wolf, verantwoordelijk voor het vastgoed van de nationale luchthaven.

Brussels Airport Company heeft met Arnaud Feist een nieuwe CEO. Verandert dat iets aan de vastgoedplannen?

JO DE WOLF (BRUSSELS AIRPORT COMPANY). “Arnaud Feist was voordien al financieel directeur, we kennen elkaar dus goed en we hebben ook al veel samengewerkt. Wat de vastgoedontwikkeling betreft, zaten we op één lijn en dat zal niet veranderen omdat hij nu CEO is. Het uitgangspunt bij de vastgoedontwikkeling is het concept van de airport city. Vroeger was een luchthaven een plaats van vertrek: je kwam naar hier als je een vlucht moest hebben. In ons concept is de luchthaven ook een plaats van bestemming. Rond de luchthaven komen alle mogelijke transportmodi samen en dat maakt het een ideale plek om verschillende functies zoals retail, kantoren, logistiek enzovoort samen te brengen. Zoals steden vroeger ontstonden rond rivieren en kanalen, zo ontstaan en nu nieuwe stadswijken rond de belangrijke luchthavens.”

Maar in jullie belangrijkste project langs passagierszijde, Airport Village, ligt de focus toch op kantoren?

DE WOLF. “Ons eerstkomende project, Gateway, is een zuiver kantoorproject. We herontwikkelen het administratieve gedeelte van de oude terminal tot een kantoorgebouw van 34.000 vierkante meter. Alle vergunningen zijn aangevraagd en we hopen tegen eind dit jaar alles rond te hebben. Als Gateway commercieel aanslaat, willen op dat succes voortbouwen om Airport Village te lanceren. Dat is een gefaseerd project van 280.000 vierkante meter. Het is nooit de bedoeling geweest om dat volledig in te vullen met kantoren. Maar het is wel zo dat we nog meer dan initieel gepland voor een mix van functies zullen gaan. Er komt een belangrijk kantoorgedeelte, maar we voorzien ook in een hotel, servicedappartements, winkels enzovoort.

“Men oppert soms wel eens dat er meer dan genoeg kantoorruimte is in de periferie, maar wij onderscheiden ons van de periferie. We combineren eigenlijk de voordelen van een stadslocatie met die van de periferie. Dat wil zeggen dat je hier net zoals in de stad vlot met het openbaar vervoer geraakt en dat je hier ook alle diensten van een stad vindt: we hebben restaurants, een hotel, een fitness, een Starbucks, een Delhaize… Tegelijkertijd is de luchthaven vlot bereikbaar met de trein, met de wagen en zijn er parkeermogelijkheden. Dat vinden de bedrijven die zich in de periferie vestigen dan weer belangrijk.”

Beginnen jullie meteen te bouwen als de vergunningen voor Gateway er zijn?

DE WOLF. “Ik denk dat het in de huidige omstandigheden niet aangewezen is om speculatief een kantoorgebouw te ontwikkelen. Vooraleer we opstarten, willen we een significante huurder aantrekken. Er is een aantal grote dossiers bekend in de markt waarop we prospecteren. Dat is wel een wijziging in de strategie: drie jaar geleden was het absoluut onze bedoeling om zo snel mogelijk op te starten.”

Hoe zit het met de vastgoedontwikkelingen aan de cargozijde?

DE WOLF. “We hebben daar drie grote zones. Op Brucargo West hebben we vorig jaar 30.000 vierkante meter ontwikkeld en bij de oplevering was alles verhuurd. Daar hebben we nog plaats voor twee gebouwen van samen 40.000 vierkante meter.

“Onze grootste opdracht dit jaar is de herontwikkeling van de zone 2010: dat is een gebied waar we in 1980 dertigjarige concessies hebben verleend die in oktober van dit jaar aflopen. We hebben geanalyseerd welke gebouwen we kunnen behouden, welke we kunnen herontwikkelen en waar we moeten afbreken. Dat heeft tot een masterplan geleid en we ronden nu de afspraken met de gebruikers af. We kunnen zeggen dat allicht iedereen zal blijven, weliswaar onder verschillende formules: een aantal bedrijven zal huren, een aantal zal de concessie verlengen. Maar uiteraard onder marktconforme voorwaarden. Want dat was een probleem in die zone. De concessies waren zeer gunstig, wat ook resulteerde in een allesbehalve optimaal gebruik van de ruimte.

“De derde zone is de zone 2020. Daar zitten we met dezelfde problematiek als in de zone 2010, alleen hebben we daar voor de herontwikkeling nog tijd tot 2020.”

Is vastgoed ontwikkelen voor een luchthaven essentieel verschillend van wat een klassieke projectontwikkelaar doet?

DE WOLF. “Ja, toch wel. Een klassieke projectontwikkelaar neemt posities in de Leopoldwijk, in de periferie, in nog een andere wijk… Dat maakt dat je project altijd een stukje is in een bestaande puzzel. In de context van de luchthaven kun je een nieuwe omgeving ontwikkelen. Het is meer masterplanning dan projectontwikkeling. Een ander groot verschil is dat een luchthaven een andere finaliteit heeft dan een vastgoedontwikkelaar. De focus ligt op de operaties, op de ontwikkeling van de luchthaven. Dat betekent dat ik bij al mijn projecten moet afwegen wat ze bijdragen aan de luchthaven.”

Zullen er projecten van Brussels Airport Company te zien zijn op Mipim?

DE WOLF. “Het architectenbureau Jasper & Eyers heeft een maquette gemaakt van het Gateway-project en die zal inderdaad op Mipim te zien zijn. We hebben een aantal partners zoals makelaars en de architecten die onze projecten steunen en promoten. Het is mijn bedoeling om op Mipim die mensen te ondersteunen. Daarnaast is Mipim voor mij ook interessant om te kijken waar andere luchthavens mee bezig zijn. De luchthavenontwikkelingen zijn meestal een belangrijke component van de projecten die de regio’s of steden daar voorstellen.”

Door Laurenz Verledens