Vastgoedontwikkelaars: ‘De hervorming van de woonfiscaliteit is gemiste kans’

Nieuwbouw valt uit de boot bij de geplande verlaging van de verkoop- of registratierechten in Vlaanderen. Wie een nieuwbouwappartement of -huis koopt, betaalt immers 21 procent btw op het gebouw en registratierechten op de grond. We sprokkelden reacties bij de nieuwbouwpromotoren.

Wie een nieuwbouwappartement of -woning koopt, betaalt in principe 21 procent btw. Wie een grond koopt met het idee er later op te bouwen, betaalt vandaag 10 procent registratierechten, en de Vlaamse regering heeft geen signaal gegeven dat ze daaraan iets wil veranderen. Enkel voor de aankoop van een bestaande gezinswoning zakken de registratierechten van 7 naar 6 procent. Die lagere transactiebelasting vormt een afruil met de woonbonus, die volledig verdwijnt vanaf 2020. Voor alle duidelijkheid: btw is federale materie, registratierechten zijn Vlaamse materie. De Vlaamse overheid kan de btw dus niet laten zakken, als ze dat al zou willen.

Gaëtan Hannecart (Matexi): “Nefast voor het energiezuiniger en betaalbaarder maken van woningen”

Gaëtan Hannecart, de CEO van Matexi, vindt het een goed idee om het fiscaal voordeel van de woonbonus, dat gespreid is in de tijd, naar voren te halen. “Lagere belastingen bij de start helpen mensen eigenaar te worden van een woning. We willen als maatschappij dat woningen betaalbaar blijven.” Hij merkt wel op dat in sommige landen de belastingen op vastgoedtransacties minder dan 1 procent bedragen.

Hannecart somt nog voordelen op. “De maatschappij heeft belang bij een dynamische vastgoedmarkt. Als we de belastingen bij transacties op de vastgoedmarkt significant zouden verlagen, zouden mensen gemakkelijker verhuizen en hopelijk ook dichter bij hun werk wonen. Daarmee helpen we de files op te lossen en de werkloosheid terug te dringen. Het helpt ook om het vastgoedpatrimonium beter te benutten.” Als de kinderen uit huis gaan, willen mensen misschien kleiner wonen. Bij gezinsuitbreiding willen ze daarentegen ruimer wonen.

Alleen wordt het verlies van de woonbonus totaal niet gecompenseerd, volgens Hannecart. “De woonbonus levert een alleenstaande over 25 jaar gespreid zo’n 20.000 euro aan fiscale voordelen op. Voor een koppel spreken we over bijna 40.000 euro. Een verlaging van de registratierechten met 1 procentpunt levert voor een woning van 300.000 euro een besparing van amper 3000 euro op. Deze hervorming komt de betaalbaarheid van de woningen dus helemaal niet ten goede, wel integendeel.”

En zo zijn er nog belangrijke bedenkingen te maken. “De woningen in ons land zijn gemiddeld meer dan 60 jaar oud. Liefst 12 procent van de uitstoot van CO2 komt van onze woningen. Wat isolatie betreft, zijn wij bij de slechtste landen in Europa”, zegt Hannecart. “Een oude, bestaande woning renoveren levert meer fiscale voordelen op dan een nieuwe energiezuinige en CO2-arme woning bouwen. Nochtans is dat laatste de snelste en efficiëntste manier om onze uitstoot terug te dringen. Uiteraard moeten we van de open ruimte en van het erfgoed afblijven, maar heel wat sterk verouderde woningen zouden beter vervangen worden door nieuwbouw.”

Stefan Hallez (Woningen Blavier): “Verlaging registratierechten zal net zo goed invloed hebben op woningprijzen als woonbonus”

“De woonbonus is niet zo transparant”, vindt Stefan Hallez, general manager van Woningen Blavier. “Ik verwacht niet dat de afschaffing een heel grote impact zal hebben op de aankoopbeslissingen van de mensen. De woonbonus wordt niet in de berekeningen van het budget mee genomen. Het principe is goed, maar de woonbonus heeft de prijzen omhoog gedreven. Een afschaffing diende zich al langer aan.”

Maar Hallez noemt deze hervorming desondanks “een gemiste kans”. “De registratierechten worden lineair, voor iedereen, verlaagd. Ik kan mij niet van de gedachte ontdoen dat de verlaging van de registratierechten net zo goed een invloed op de woningprijzen zal hebben als de woonbonus. De Vlaamse regering had deze hervorming van de woonfiscaliteit een sociaal en ecologisch karakter kunnen geven. Ze had doelgericht bepaalde aankopen kunnen stimuleren.”

Om een lang verhaal kort te maken: Hallez vindt het jammer dat nieuwbouwwoningen niet gestimuleerd worden. “Nieuwbouw is energie-efficiënter dan renovatie. Het fiscaal voordeel gaat nu volledig naar mensen die energieverslindende panden kopen en niet naar mensen die een nieuwe, energiezuinige woning willen bouwen.”

Voor Hallez is het indirecte effect van de hervorming op onze ecologische voetafdruk belangrijker dan het directe effect op onze portefeuille.

Philippe Janssens (Immpact): “Het fiscale voordeel is het grootst voor mensen die het niet nodig hebben”

“Het voordeel van een verlaging van de registratierechten is hoger voor hogere aankoopbedragen. Mensen die zich sowieso een woning kunnen permitteren, en het fiscale voordeel eigenlijk niet nodig hebben, profiteren het meest”, zegt Philippe Janssens, de CEO van Immpact. “De woonbonus is ooit geïntroduceerd om woningen betaalbaarder te maken. Dat sommige mensen zich geen eigen woning kunnen veroorloven, lossen we met deze hervorming van de woonfiscaliteit niet op.”

Janssens denkt ook dat de aantrekkelijkheid van oude appartementen, met veel kosten, door deze hervorming stijgt. “De afschaffing van de woonbonus zal de markt beïnvloeden. Het gaat niet enkel over isolatie en het geluidsaspect. Oudere gebouwen met minder comfort, slechtere ventilatie en geluidsoverlast laat de regering ongemoeid, terwijl de normen voor nieuwbouw altijd maar strenger worden. Ik hoop alleen maar dat de overheid bereid zal zijn haar beleid bij te sturen als de negatieve neveneffecten duidelijk worden.”

Kürt Vanmarcke (Danilith): “Ik verwacht een vertraging in de beslissing tot bouwen”

Voor de CEO van de bouwgroep Danilith is het zo klaar als een klontje dat de afschaffing van de woonbonus zich zal laten voelen in de nieuwbouw. “Aangezien de banken bij het toekennen van leningen hiermee rekening houden, zullen er meer leningen geweigerd worden”, denkt Kürt Vanmarcke. “Dit betekent dat het startkapitaal van mensen die een nieuwbouw willen, hoger zal moeten zijn. Dit bedrag zal door velen bijeengespaard moeten worden. Het komende jaar zal dit dus ongetwijfeld een vertraging meebrengen in de beslissing tot bouwen.”

Bart Geentjens (Ooms): “Meeste kopers houden geen rekening met woonbonus”

Vanmarcke wordt enigszins tegengesproken door sommige van zijn collega’s. Zo zegt Bart Geentjens, de gedelegeerd bestuurder van Ooms, dat “de meeste mensen bij het berekenen van de maandelijkse aflossing geen rekening houden met de woonbonus”. Hij rekent wel voor dat de woonbonus circa 950 euro per persoon aan belastingverminderingen opbrengt in de eerste tien jaar, en nadien circa 650 euro. “Stel dat u met twee personen leent op twintig jaar. Dat tikt aan tot 32.000 euro minder belastingen, die u als koppel moet betalen, gespreid over twintig jaar. Stel dat je een grond koopt van 15.000 euro, dan bespaar je dankzij de verlaging van de registratierechten met 1 procentpunt 1.500 euro registratierechten. Dat is een merkelijk verschil en dat zal gevolgen hebben, maar mogelijk beperkt. Want de meeste mensen houden bij het berekenen van de maandelijkse aflossing geen rekening met de woonbonus.”