Nergens in Europa zijn het voorbije jaar zo weinig nieuwe huurcontracten afgesloten voor logistiek en industrieel vastgoed als in België. Door de lage huurprijzen en de hoge kosten zoeken ontwikkelaars andere oorden op. Frankrijk bijvoorbeeld.
De nieuw verhuurde oppervlakte in logistieke en industriële gebouwen in België is in de periode maart 2011-maart 2012 met 69 procent gedaald. Het gaat om de sterkste daling in nieuwe huurcontracten in Europa. De meeste nieuwe contracten werden afgesloten in Duitsland, goed voor een derde van de markt. Met 9 procent van het volume nieuwe projecten (bijna 3 miljoen vierkante meter in Europa) blijft ons land wel een sterke speler. Dat alles blijkt uit een rapport van Jones Lang LaSalle.
Volgens Futurn, dat sinds een jaarterreinen herontwikkelt voor industriële huurders, zijn klanten terughoudend omdat ze een omzetdaling verwachten. Dirk De Pauw, de voorzitter van het investeringscomité van de vastgoedbevak Montea, ziet het anders: “In België is er geen aanbod voor logistieke projecten. Door de hoge grondprijzen en de lage huuropbrengsten is er geen marge meer om het risico van de ontwikkelaar te vergoeden.”
Luc Ysebaert, commercieel directeur van Willy Naessens industriebouw, stelt vast dat de prijzen onder druk staan. “De bouwkosten stijgen – onder meer door de vraag naar energiezuinige projecten – maar de klant heeft minder financiële ruimte. Zo blijven de huurprijzen vlak. Onze marges staan dus onder druk. Omdat er te weinig werk is, kunnen we dat financieel niet opvangen.”
Frankrijk lonkt
Ontwikkelaars houden de ogen open voor alternatieven. “Er is hier nog grond, maar we kijken toch vrij actief naar het zuiden van het land”, zegt Ysebaert. “Twee jaar geleden kreeg Wallonië een logistieke boost, met projecten voor Coca-Cola, Google en H&M. Maar die evolutie lijkt voorbij, zodat de regio een alternatief kan vormen voor Vlaamse bedrijven.”
Volgens de JLL-studie is Frankrijk (+38 %) de sterkste stijger voor huuropnames. Montea ontwikkelde er liefst 13 van zijn 31 terreinen. “De Franse markt heeft veel troeven om logistiek aan te trekken, zoals ideaal gelegen en voorbereide industriegronden tegen aanvaardbare voorwaarden. Er is voldoende aanbod van A-gebouwen. Daarom kunnen ze snel inspelen op nieuwe aanvragen”, legt De Pauw uit.
In Europa zijn de investeringen in logistiek en industrieel vastgoed in het eerste kwartaal met 40 procent gedaald tegenover maart 2011. Bovendien gaat het vooral om ontwikkelingen op maat. Als de economie aantrekt, verwacht JLL schaarste. Volgens het rapport van JLL “zijn de onmiddellijk beschikbare voorraden op de meeste logistieke toplocaties in Europa virtueel verdwenen” door een sterke huuropname in 2010 en 2011 en doordat er minder ontwikkelingsprojecten zijn.
Ook Montea ontwikkelt op maat van de Belgische huurders. De Pauw: “Zolang de huurprijzen niet stijgen, zien wij niet veel ontwikkelingen op risico gebeuren. Mathematisch zouden bij een stijgende vraag de huurprijzen moeten aansluiten bij die in Nederland, Duitsland en Frankrijk.” Het JLL-rapport bevat dan ook goed nieuws voor Montea: terwijl in heel Europa de huren daalden, zijn ze in Antwerpen (+2,1 %) en Brussel (+9,9 %) gestegen.
HANS BROCKMANS
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier